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近年来，民宿吸引了众多资本进入，而随着供给侧结构性改革与乡村土地改革的推进，资本与专业的品牌管理运营人才开始介入乡村民宿的建设。乡村民宿是对乡村闲置资源的充分利用，解决了城市资本往哪投，农民手里的资源如何合理利用的问题，将成为乡村振兴战略又一重要的抓手与平台。  01 民宿从概念上可以分为广义的民宿和狭义的民宿。狭义的民宿是利用自有住宅空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营，提供餐饮、住宿等服务的场所，强调产权的自有性和经营的副业性。广义的民宿是指区别于一般常见的饭店和旅社之外的，具有独特吸引力的小型旅游接待设施，强调的是主题的特色性。我们这里阐述的民宿更多是指广义上的民宿。 02 民宿作为一种有别于传统酒店、饭店、宾馆的住宿业态，之所以能满足市场日益变化的消费需求，得益于其自身的独特性： 随着网络技术和销售模式的发展，分享经济与短租平台的建设大大提高了民宿客栈的使用便捷度，打破了市场渠道方面的瓶颈。消费升级，需求多样化必然引导中国住宿业走向多元化。未来，人们将把非常态的住民宿客栈行为变得常态化，民宿也将迎来一个持续发展的时期。 在民宿迅猛发展的势头下，消费市场却呈现出两种截然不同的发展形态：
民宿的建设供给也受到市场诸多的质疑。有些建设者凭自己的行业背景及对某些单一因素的执着，盲目地开展民宿的建设，很多时候开始就注定了失败，这也是当下很多民宿入住率低、投资回收期长甚至亏损的原因。仅靠情怀难以支撑民宿持久的经营与发展，民宿建设要建立商业思维，它首先是门生意，然后才是门有情怀的生意。投资者既要准确认识民宿的发展前景，更要以科学的思路投入民宿的建设当中。民宿的筹建大致有以下几大重要步骤：项目选址、定位、规划设计、施工建设、融资、运营。 01 1.选址的重要性决定一个民宿成功的因素有很多，而选址这个先天性极强的因素是决定成败的根基，因为选址一经确定，民宿的生态环境、旅游圈层及市场方向就大致确立了，选址不理想，后期的建设和运营都会事倍功半。成熟的民宿及民宿聚集区无不具备极佳的选址条件。综合来看，主要有两种选址类型。
2.选址的重要因素影响选址的因素很多，重要因素可归纳为以下几类： 02 定位是投入建设的前提，它将为民宿的建设提供方向和道路，精准的定位是民宿成功的前提条件。只有明确了服务人群的需求，才能创造准确的产品，提供完善的服务。定位主要包含市场定位、产品定位、形象定位三方面。 策划规划的精准定位、特色文化的准确呈现，确立了项目的核心竞争力，这将发展成为未来民宿的品牌特色。民宿将在定位的基础上衍生出品牌精神、文化内涵。 03 民宿的个性、差异化首先体现在空间设计上。民宿的空间设计就是要把定位的精神文化内涵空间化、物质化。民宿在设计当中有以下要点：首先，民宿追求的不是规模和奢华，重要的是精致而有特色，用独特的设计风格与理念满足市场人群需求，用一砖一瓦、一草一木的细节精心构建民宿的个性与文化精神，并引入新的生活文化理念，激发民宿迸发出自己的个性活力。 其次，在地文化的展示尤为重要。民宿以在地文化生活激发游客的好奇，构成核心吸引力。民宿可以成为一个地区文化展示的窗口，可以表现当地特色风情，让游客体验与自己所在地文化不同的新奇感。因此，民宿的规划设计必须充分挖掘和突出当地文化元素，在保留并凸显在地元素的过程中创新。 怀来民宿中地方文化元素的使用 （ 图片为绿维文旅项目效果图） 再次，遵循质朴自然的设计原则。民宿度假追求的是一种慢生活态度，是一种回归自然、轻松和谐的意境。规划设计要尊重地域自然生态，营造人与自然、材料与环境的和谐。无论是建筑环境空间还是配套业态，都应该以环保生态为出发点。 怀来民宿地方特色自然材质与现代材质的和谐共生 （图片为绿维文旅项目效果图） 最后，民宿需要合理的配套业态补充。游客入住民宿，往往不满足于单一的住宿功能，餐饮、SPA、有机农场、儿童游乐等业态会给游客体验带来很大的提升。民宿的配套功能可以借助周边的自然条件因地制宜布局，同时应充分考虑区域的联动效应，与周边业态形成互动。 延庆民宿的单体改造 （图片为绿维文旅项目效果图） 04 硬件建设是开办民宿最为主要的内容，也是民宿情怀的最重要载体，包含建筑、室内、软装、庭院、配套设施等一切物质空间的元素，其中，建筑和环境的空间设计是重中之重。经过前期调研策划定位、规划设计，民宿建设有了大致的方向和预想效果，接下来的硬件建设将直接决定效果呈现，包括工程概算、建筑施工、软装配饰等。很多民宿的建设是在老房子基础上改造的，这类民宿直接针对老房子进行室内外装饰改造即可，可以免去建筑施工的环节，若有必要，再对老房子做局部加建或改建。
民宿建设的工程预算、成本控制非常重要。在成本投入当中，确保品质的条件下，应尽量减少硬装的花费，避免过分包装，建设完成后，可通过适当的软装提高民宿品质。特别是在相对偏僻的区域，整体物料运输和建造成本较高，应避免过度硬装，适当软装显得尤为重要。在考虑配套业态设施建设时，也要结合整体的投入成本，平衡投资收益。
民宿建筑与庭院空间单体规模小、细节多，建造过程需要设计师、民宿主、施工队三方密切协作。特别是老建筑的改造，在施工过程中，经常出现结构不可动，施工工艺难以实现等不可预见的问题，这就需要三方协商，更改设计方案了。
民宿的软装可以说是空间的画龙点睛之笔。民宿的配饰涵盖范围较广，包括家具、家电、厨卫用品、植物、装饰物等。恰当的配饰选用能够充分展示民宿的文化内涵，而民宿要传达的生活态度也是在建筑空间和室内外各类事物当中体现的。
05 在民宿建设初期，投资收益的测算极为关键，要经过对市场的调研预判，确保合适的规模、客房数量、定价标准及相关配套。通过各项成本的测算及收益的预测，应重点平衡建设规模及标准，评估项目的可行性，并采取合适的融资方式。
民宿成本包含建设期成本和运营成本，建设期投入包括土地或房屋租金，设计咨询费用，房屋及相关配套建设装修成本。
房屋或土地租金一般会呈现逐年递增的态势，在建设初期要做好经营期内租金的预算，避免后期出现租金跳涨直接影响经营。
民宿经营场所的产权大多属于农村集体所有，民宿的产权往往不具备抵押借款的基础条件。作为新兴的住宿业态，民宿发展的前景和稳定性难以判断，这就制约了民宿在很多常规渠道的融资。幸运的是，众筹作为新兴的融资渠道填补了这一空缺。同时在消费升级的背景下，许多不同的行业资本开始青睐民宿的发展，拓宽了民宿的融资渠道。
06 一个成功的民宿，持续良好的运营服务与营销推广必不可少。硬件建设在完成之后，短期内无法做出较大改变，而运营服务与产品营销却有着无限潜力。
依照民宿新型体验类产品的特征，可将其服务划分为日常规范服务和个性特色服务： ①标准化服务保障民宿有序运营 民宿本质是住宿酒店业，作为服务业，建立一套标准流程化的服务极为重要，这可为有序运营提供保障。 ②以个性特色服务为民宿赋予温度 个性化是民宿品牌的核心要素，民宿应摆脱星级酒店或快捷酒店千店一面的工业化标准，在保障有序运营的基础上，为消费者提供个性化、有情感和温度的服务。民宿服务的个性化主要体现在三个方面。
产品营销的方式和渠道多种多样。得益于互联网时代的发展，民宿的销售方式具有下沉式、在线化特征。一般来说，民宿多建在风景秀丽的山区、乡村，受限于区域地理位置，在互联网媒体和平台经济快速发展的今天，很多民宿的销售几乎完全依赖于在线销售。在线销售的主要方式有社交网络、电商平台、口碑营销等。
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