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请参考北京的计算规则，一般的高层，得房率在82%左右吧！ 《北京市商品房销售面积计算 及公用建筑面积分摊暂行规定》 一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，结合本市的实际情况，制定本暂行规定。 二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》进行计算。 三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)，与应分摊的公用面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 四、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 (一)套内的使用面积：住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。 (二)套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。 共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。 共同墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 (三)阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2、挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3、凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积；4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 五、公用建筑面积分摊原则。 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 六、可分摊的公用建筑面积 1、大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。 七、不应计入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 八、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 九、分摊公用建筑面积的计算方法：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积€?BR>公用建筑面积分摊系数 公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积 十、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 十一、售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 十二、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房人结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的；售房单位应按实际售价退款。 十三、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。 十四、楼房按套计算建筑面积，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。 十五、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房(楼房)测绘技术规定》执行。 十六、本规定自下发之日起执行。原市房屋土地管理局《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]1285号)同时废止。 |
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