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中房报记者 李燕星丨北京报道 成长力指数是衡量一家公司发展速度的重要指标。 巴菲特曾说，“一个优秀的企业应该具备四个条件，一是具备消费独占的特质，使消费者产生信任和依赖；二是维持较高的收益率，三是采取保守的财务策略，四是具备保留利润的能力。” 这同样适用于房地产企业。 中国房地产报记者从销售、营业收入、净利润等增长等方面进行对比发现了一些特点，主要有四个方面。同时，销售金额增幅、营业收入增幅和净利润增幅从侧面反映的正是房企逆势营销增长能力、经营能力和控制成本的能力。综合这3个指标，中国房地产报记者按照每个房企销售增幅30%、营收增幅30%和净利润增幅40%的权重，计算出房企未来的成长力指数。 可以看到，成长指数超过1的分别是融创中国和阳光城，此外，富力地产成长指数0.9，正荣集团0.95，新城控股0.89，绿城中国0.87，蓝光发展0.8%。这些房企的3个指标增长力均可圈可点。 在头部房企格局已定且进入利润兑现期失去想象空间的背景下，如何从市场的成长性中发现变量，将成为房企未来发展能否获取超额收益的关键。 ━━━━ 变量一：4家房企销售涨幅超100% 建发最高 从2018年房企中期业绩来看，头部格局已经形成，销售额超过千亿元的房企有7家，碧桂园4124亿元、万科3021亿元、保利地产2081亿元、中国恒大2040亿元、融创1916亿元、绿地1635亿元、中海1275亿元。 不过，就2018年房企中期销售额同比涨幅来看，行业平均数是60%。头部房企中只有1家超过了该平均值。其中，融创增长76.09%，碧桂园增长45.13%，保利增长42.4%，中国恒大增长26.16%，绿地增长19.58%，万科增长11.1%，中海增长3.68%。 相反，与头部房企较为平稳的销售额涨幅不同，在行业整合洗牌过程中，一批扩张迅速的中型房企脱颖而出。据统计，2018年上半年房企销售同比涨幅超过100%的有4家企业，除1家销售规模过500亿元外，其他3家销售规模均在500亿元以下。其中，建发销售额为379亿元，增长205%；中国金茂销售额为717亿元，增长197%；滨江集团销售额为405亿元，增长170%；龙光地产销售额为433亿元，增长100.56%。 ━━━━ 变量二：3家房企营收增幅超100% 绿城领先 如果说销售额反映的是市场变化中房企的营销能力，那么主营业务收入增长率更能反映公司各项业务的盈利能力。 从2018年房企中期营业收入来看，头部格局基本未变，超过1000亿元的房企有4家，其他如中海、融创、保利、华润置地4家房企的营收规模虽未超1000亿元，但同样稳居前8位。 不过，就2018年房企中期营收同比增幅来看，行业平均数是49%，超过该平均值的房企有12家，其中超过100%的有3家，分别是绿城增长220.9%，融创215.3%，阳光城102%%。 另外9家房企中，除去碧桂园、恒大、万科、华夏幸福4家头部房企，其余5家企业值得关注，滨江集团增长92.33%，富力地产增长67%，旭辉集团增长64%，正荣集团增长52.3%，金科增长49.26%。 ━━━━ 变量三：10家房企净利增幅超100% 融创居首 在所有指标中，净利润增长率最能反映一家企业的成长性。 从2018年房企中期净利润来看，头部格局同样没有改变，净利润超过100亿元的房企有5家。其中，恒大530亿元，中海地产211亿元，碧桂园163亿元，万科135亿元，华润置地107亿元。 不过，就2018年房企中期净利润增幅来看，行业平均数是76%，头部房企中只有融创、华润置地、恒大和碧桂园4家房企超过这一平均值，四者的净利润增幅分别为391%、151%、129%和94%。 超过76%的其他9家房企中，同样涌现出一批中型“战士”。2018年房企中期净利润增幅中，阳光城增长214%，富力地产增长156%，正荣集团增长154.2%，新城控股增长120%，蓝光发展增长118%，金地集团增长107%，荣信集团增长102%，招商蛇口增长94%，雅居乐增长85.6%。 ━━━━ 变量四：未来成长力最强前三甲 融创阳光城与富力 可以看到，除头部房企的三个指标变动浮动较为稳定之外，其他房企的3个指标波动明显。比如建发房产销售涨幅以205%居于首位，营收增幅却以-1.56%排在倒数第二；再比如滨江集团的营收增幅是92.33%，排名第四；净利润增幅却是-36.95%，排名倒数第一。 成长指数超过1的分别是融创中国和阳光城，此外，富力地产成长指数0.9，正荣集团0.95，新城控股0.89，绿城中国0.87，蓝光发展0.8%。这些房企的3个指标增长力均可圈可点。 综合计算，2018年房企中期成长指数平均水平为0.63，超过这一数值的共有15家，除了上述7家成长指数超过0.8的房企，其余几家分别是恒大、华润置地、碧桂园、建发房产、融信和金科。 |
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