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我们在现场咨询时经常发现，房地产企业因为经营或者融资的需要等，把自行开发的产品转为自持，即把分户不动产权证办理到房地产企业名下，一定时间后再进行销售。 企业需要预判各税种征收方式的变化带来的风险，下面以房地产企业一般计税的项目进行分析。 一、增值税 房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。 目前房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，如何征收增值税，各地国税意见并不一致。 例如，《湖北国税营改增问题集》第32条明确，“按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税”。 而《安徽马鞍山市国家税务局房地产业营改增问题解答汇总》（2017-07-19）明确，房地产开发企业直接销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年18号）文件，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%） 房地产企业销售已办产权登记的不动产，应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 对比发现，按照马鞍山市国家税务局思路，先办证再销售，土地价款不能进行扣除，导致企业多缴纳了增值税。 对于该问题，我的思路更倾向于马鞍山思路，为了严谨审慎，我也和多位国内知名的房地产财税专家朋友进行了探讨，包括王皓鹏老师、罗安龙老师，他们一致支持我的观点，在此表示感谢。 二、土地增值税 房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，是否需要缴纳增值税？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（二）款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 但是需要注意的是，销售一手房时土地增值税可以加计扣除，而转为自持后再进行销售，属于销售“二手房”（各地规定略有不同），土地增值税计算方式不同。 三、企业所得税 房地产企业把开发产品办理至自己名下，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 能给企业带来些许慰藉的是，如果企业把开发产品产权证办至自己名下，作为固定资产核算，房地产企业可以计提折旧。 四、房产税 房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 这点在《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)已经明确，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 总之，两种方式下税负孰优孰劣，企业需要进行精确的测算比对。但是如果把产权办至企业名下，是为了获得过桥资金，实属无奈之举，则另当别论，生死面前，税负的问题将无足轻重。 新创亿房地产建筑业财税大讲堂 9月19-21日在长春的丽晶饭店举办房地产专场财税实务课程 从房地产企业“取得土地、规划设计、建设施工、销售、竣工”五个阶段，详细讲述了全流程中最新政策与税收筹划，会计核算，税收风险等内容。 以及大家比较关注的国地税合并、个税改革、社保费征收等一些热门话题进行分析梳理 如了解更多请点击：国地税合并后房地产开发全程税收筹划、会计核算与涉税风险防控（长春9月19-21日） 9月27-29日在沈阳玫瑰大酒店举办房地产专场财税实务课程 （沈阳9月27-29日）税收征管新格局下个税新政解析、社保费规划暨房地 产企业新老项目土地增值税模拟清算专题 课程顾问陈老师： 陈老师：15904427965 微信号：15904427965 版权声明：来源孙炜财税课堂微信公众号 作者：牛鲁鹏 内容仅供读者学习、交流之目的。文章版权归原作者所有，若有侵权，请联系我们删除。分享财税知识，感谢原创 |
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