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一、名词解析 安置房也叫动迁房，全称为城镇居民回迁安置房，是为安置拆迁户准备的房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。 安置房毛坯室内图 二、分析广西安置房起源 为什么广西，甚至是南宁有那么多的安置房出现在市面上呢？ 每一个城市都是从村落开始发展起来的，那么城市在发展过程中，必然要将历史遗留下来的城中村改建甚至城镇化、规范化起来，那么就会对城中村进行拆迁，众多的城中村拆迁，如果都是政府出资建设，斥资巨大，若引入市场化的方式来建设，政府只作为监督职能，那么政府就解放了很多双手。 这就出现了南宁市的几个大区都有安置房在市面上出售。而一个城中村的人数有限，那么建造一个32层高层的小区，自然安置后有剩余，剩余出来开发商便可以对外出售，与安置户同等待遇。这也是承建的开发商盈利点，但往往价格还是比市面上的商品房价格优惠许多，甚至总价仅仅为商品房的三分之一。 为什么安置房这么便宜？与商品房、小产权房的区别 安置房属于划拨地，本身土地就还没进行挂牌出让，没有土地成本，属于保障性住房，价格仅是建造成本及人工成本，所以价格相当优惠。 与商品房的区别在于：（1）商品房是开发商从国土局手中将土地买下来，进行登记备案后，将土地进行开发建设的，商品房价格高是因为目前土地成本高，土地都在5000元/㎡以上，那么土地成本加盈利部分就构成了目前南宁市商品房的房价。（2）安置房是国家要将这片土地开发，将城中村改造并建回迁安置房给予拆迁户的，国家在开发过程中并没有给予到安置户居住用房，而是找承建开发商来建设，跟开发商签协议，要求开发商要留有一部分面积的房源给予到安置户；而开发商作为一个承建商的身份需要盈利，所以政府允许开发商建设多个楼栋进行多余房源出售盈利，这样既解决了政府城镇化拆迁后的问题，也让开发商可以盈利运营。 个人财产不可侵犯 三、与小产权房的区别在于： （1）小产权房是未经县级以上政府机关颁发权证的农村私自自建自售的房屋，其建设用地不符合土地总体利用规划和城镇建设规划，不受法律保护的。 （2）小产权房建在农用地上，没有经过任何的规划及报建手续，没有土地证，没有规划局，建设局的批文，产权年限仅20-30年，是不受国家认可及保护的。安置房的用地是国土局划拨的回建住宅用地，取得《土地使用证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等政府相关批文，是受国家承认的，合法的。在房地产市场上，不管是集体第三产业用地还是拆迁安置房，是受政府认可和保护的，三中全会也指出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 三、广西政策支撑 早在2011年，广西就已经开始落实安置房建设，而柳州就是广西第一个试点城市，目前已经在办证手续进行中，也已经有办证的安置小区，另外，早些年南宁市江南区平西三支路安置小区已经办到证。 政府2014年的中央1号文件：第18.引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。 那么何为符合规划及用途管制呢？一般在售安置项目都有国土局颁发的土地证、有建设局、规划局发的施工证及规划许可证，是符合国家的土地用途管制及规划的，目前集体建设用地入市的呼声很高，土地能入市后上面的建筑物就要确权登记发证。 2015年8月份的时候国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,明确要求结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的工作范围,实现统一调查、统一确权登记、统一发证。 那么，安置房办证，要如何办理呢？ 安置房要上市，要将土地的性质进行改变（集体土地—国有划拨建设用地—国有土地出让—办理个人产权证）简单来说就是补交土地出让金，目前不超过200块一平方，总项目的百分之2左右，100平大概就是二万块，补交土地出让金后就可以同商品房一样可进行抵押或交易。 |
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