 笋盘管家 为您提供真实，优质的笋盘 推荐最新的笋盘房源，欲了解更多笋盘，请添加管家微信号进行咨询：spguanjia 以下为正文： 今后的十余年将是中国深度城市化的时期，也是关键时期。接下来将会形成数个超级城市群和十个左右的国家特大中心城市，将有越来越多出身农村、户籍农村的人离开日渐凋零的城乡，来到这些城市工作生活、买房定居、生儿育女，最终把曾经陌生的他乡变成生活不舍的故乡。
其实这才是财富的方向，更是效率的必然导向，相信很多朋友嗅到了财富的气味，开始醒悟进入城市买房置业，但是由于房价已经涨了很多，即便是在重庆也导致目前绝大部分朋友在购房时需要提供银行流水，已经不是之前的有钱就买了，当然如果你是全款，你可以忽略本篇文章。
 01、房产投资中，流水的真正定义
对于多年在房产投资领域打滚的人而言，收入流水是一件很头疼的事。因为随着资产负债结构的变化，需要的收入流水越来越大，刚开始买一套两套没问题，自有流水基本可以覆盖月供2倍，但买到四套五套就不行了，需要借助黑科技。
现实中大部分人只有本金，却没有本金对应的收入流水。
例如，一个人月薪1.5万，有首付200万，准备贷款450万买房，则需要流水4.5万（月供简算公式：贷款总额除以20=月供，月供乘以2=需要准备的收入流水）
要解决这个问题，我们先来看看收入流水的定义：
收入流水指在一定时期内,客户在银行开立账户的收入、支出、消费、转账的明细账单。银行一般要求提供个人近半年经常使用的银行卡流水，简称：近半年个人银行流水。
如果申请人名下有公司，且经常走账是在对公账户，则贷款资料同时还需要提供公司的对公账户。
完整的流水单包括：姓名，卡号，交易账号，交易时间，摘要，交易金额，余额，交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。
 02、那么银行认可哪些类型收入流水？
1.工资流水
这是最常见的收入方式，工资流水属于银行完全认可的个人收入证明，它是扣除了社保、公积金后的收入，体现了贷款人工作的稳定性和保障性。
因此，提供个人工资流水之前，同时要交够工资对应的社保、公积金。
例如你提供了一份2万的工资收入流水，但银行一查，发现你的社保、公积金却是最低一档的，那么银行就知道你的工资收入流水是有问题的，可能会拒绝贷款。
2.转账流水
但目前信贷收紧，风控加强，不少银行要求提供转账流水之外，还有补充其他资料，否则不批贷。
3.税单认定
通过每个月交税金额，银行可轻易反推算出借款人的月收入。
这给我们的启示就是：通过找内部人员代缴税单，也可以达到收入流水认定的目的，实现贷款。
4.公积金认定
部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。
这条对部分工资流水不足，但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助，例如体制内公务员、事业单位等。
以上海为例，2017年公积金和补充公积金上限分别为2732元和1952元，你的收入可以直接认定为2732*10+1952*5=37080元，即使你实际税后收入没有那么高。
初级投资者总是盯着小钱，多交了千把块公积金、社保就心疼；真正的投资者公积金都是顶格交的，为的就是“包装”一个好身份。如果在银行多借200万出来，你还会心疼那千把块吗？
房产投资最大的成本不是资金，而是机会和认知。
 03、银行是怎样一眼识破你的假流水的？
真流水是指通过银行柜台打印出来的流水单。相反，假流水是指通过淘宝，中介，自己ps等虚构出来的流水单。
换言之，来源于银行的就是真流水，来源于其他渠道的就是假流水。
经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节一眼识破假流水的破绽，并进一步验证：
信贷经理审核贷款人的流水，名义上来讲，为了审查贷款人的收入是否有足够的债务偿还能力，降低坏账率。
实际操作当中，银行信贷经理在经办贷款业务时，银行的合规流程里面就要求上报贷款人的流水材料，否则总行不批准贷款。
违规放贷，一旦出事，信贷经理是要被终生追责的。贷款时，你至少提供一份“看起来很像是真”的流水材料，他才敢往上报，将来出事，才可以定性为“过失”，推掉部分责任。
事实上，银行也要放贷赚利息，信贷经理也要完成业绩。
别以为银行是傻的，他们只是“一只眼开，一只眼闭”让你过关而已，人家早就识穿你的问题流水了，只不过你看起来“是个有钱人”并且征信良好，才批准贷款罢了。
曾经有人戏谑说：2016-2017年深圳购买500万以上房产单身男女，月薪大部分在3万以下，换言之，这一批人都是“假流水”。
如果你在贷款时不提供流水材料或者提供了明显有问题的流水材料，信贷经理是万万不敢报上去批准贷款的，因为银行内部风控每月都有随机抽查。
当被问到“连流水都没，你居然批准贷款？”
这时，信贷经理就没话说了，严重的马上调岗、降职，以防进一步的风险扩散。
于是，我们都要按银行要求提供真流水，那么什么是真流水，什么是假流水呢？
上文已经讲过，从银行打印出来的流水就是真流水，淘宝、中介等其他渠道的流水都是假流水。
既然这样，我们就可以提前“养一份”，贷款之前打印出来就行了。
 04、如何养流水？
以下详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。
首先，选择什么银行卡养比较好？
目前实际操作中，中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。
招行流水版本众多，备注有时不一致，交易对手信息也会看到，可要求其不打出交易对手信息。
怎么转账？让非同姓亲属或朋友手机银行转账到你的中信银行或招商银行卡，写好备注，尽量同城卡，跨行没关系，工作时间内转账，固定日期，节假日提前，若A银行卡是工资卡，则换B银行卡做备用流水，以免搞花了A卡流水。
1.工资流水
工资流水转多少金额比较合理？
根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中，体制内的人士已被公认为数字不能开太高，银行类金融企业的金额也有较透明的标准，五百强企业则可以相对开较高金额，工作年限数十年后开到年薪百万也正常。
转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。
税后工资因为扣除了四险一金等，故需精确到分为最佳，如15789.21元，避免取整数，如16000元。
转账时务必备注：工资或代发工资。
2.租金流水
租金需要符合常理，建议先在链家上查询当地租金价格，略微上浮即可。切忌一次性转账，必须一个月或三个月转一次。租金和工资流水建议分开做在不同的银行卡养。贷款之前要准备一份房租租赁合同，以备检查。
3.奖金流水
相对固定日期转入，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。 转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息，并且转账时务必备注：奖金或项目奖等。
银行一般要求提供近半年银行流水，所以养流水以6个月以上为最佳，提前准备。
当天存入，当天或隔天取出，均视为无效流水，并且要做到多存少取，留有余额，以向银行展示自己“不缺钱”。
一份好流水，除了有利于贷款，甚至对办10万以上的信用卡都有极大的作用。
最后提醒大家，不要提供假流水，以免影响征信，一定要按银行要求提供真流水。 |
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