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那些“休骗我出三环”的郑州人,真的是愚昧吗?

 黄肥虎 2018-09-28

前言


谁都知道,房产最核心的指标,就是区位。


在一个成熟的市场,越是稀缺的区位,房产就越优质。


所以地产大佬李嘉诚强调买楼三原则:地段,地段,还是地段!


然而,中国特殊的国情,以及雄霸全球的城市化速度,使得一些稀缺的区位,也不乏老破小。城区不断辞旧迎新,机会就在新旧交替之间。


如果房东俱乐部向你征集买房史,那会是什么?是一个创富故事,还是一个苍凉的段子?


这或许都不重要,旧日已经逝去。在郑州房价多年维持在3000元以下的岁月里,你成为失落的一批人,这并不是你现在随波逐流的理由。相反,你更要在目前的市场冰封期,用力地挥舞自己那把镐。


你不破冰,没人会为你铺路。


买房最忌的,就是什么都想要。要求面面俱到,恰恰说明自己无视了不同房产最核心的价值点。


就郑州而言,城市扩容,进入四环时代,但很多人还是执着于“休骗我出三环”。在远郊盘点石成金、天花乱坠的当下,这些“三环党”遭遇了铺天盖地的嘲讽。


他们真的是愚昧吗?


这个问题没有标准答案。不过可以肯定,他们至少知道自己需要什么样的生活。


他们也从不担心,房产下行时撑一把雨伞走过远郊售楼部时,上空噼噼啪啪落下的尽是再次“优惠”、“促销”、“打折”的信息。



1

改善成为夹心层


肖芳是房东俱乐部后台经常留言的一位粉丝,人到中年,自住改善,卖房换房。


虽然有购房资格,但是认房认贷政策下,首付和贷款利率都上浮不小,换房资金门槛等于一直在提高。可是肖芳上有老下有小,离不开主城区的教育和医疗,又到了必换房的最佳时机:家庭人口已扩张到三居或四居时代,同时孩子开销小,老人身体也不错,还能帮衬着,负担最小。再过几年进入养老、陪读期,改善换房将是有心无力。


去年底,肖芳就开始看房,本来挺高兴,房价总算不飙了。再看就发现不对劲,改善市场上,主城区新房价格很坚挺,疯传的降价,要么是特价房,要么是减配降标处理了。房子毕竟有两年的建设周期,四限之下,更考验房企的良心。


肖芳发现,房价上涨通道打开时,买房人比拼的是上车速度,买的越早,越安全,价格成为抵御其他价值风险的最大支撑,哪怕买远郊荒野盘、小房企转手盘,户型差点、楼栋差点都没啥。


但是当房价横盘时,反而比拼的是综合指数,“木桶效应”中的最短板有可能成为房产价值的致命一击。尤其是对于改善升级的肖芳而言,如果置换不当,不仅未来住的不舒心,还把已持有房产的溢价收益折损了。


根据自己的需求进行一个价值排序,是房价平稳期购房的第一要务。


不同年龄段的人会有不同的需求:


年轻人缺钱,买房看6个钱包的支持力度;


中年人看工作生活半径,区位价值和家庭活动范围的综合考量;


老年人看生活诉求和个人脾性,喜静独居还是爱热闹直接决定社区选择。


但是对于所有人来说,有一些共性的需求是不可逆的。


2

更安全的区域在哪里?


郑州乃至全国大部分实行机动车限号的城市都会划定一个成熟区,成熟区内实行限行。


因为成熟区人口和车辆密度都更大,是最需要疏散的区域。成熟区的吸聚效应就在于其拥有的成熟配套,教育是百年大计,校风学风需要时间的沉淀;医疗是优秀人才和设备的汇集结果,新医院的骨干人才短时间靠挖,梯队化老带新仍需要时间。


能用钱解决的都是最容易的事,时间反而是最佳的试金石。


以日本东京为例,10年前,日本居住理念是新干线附近的郊外居所,但最近四五年,日本出现市内公寓(多层和高层住宅在日本统称公寓)回流潮,不管是年轻人要热闹的都市生活,还是中年人担心“无缘死”的社会剥离感,还是老年人的医疗服务,都促成日本人向市内成熟配套区迁移。


日本东京近四五年涨幅最大的就是都市中心公寓,无独有偶的房地产最为发达的纽约也是曼哈顿的高层公寓在经济危机后涨幅最大。


在郑州,二七区记录了郑州的光荣历史,中原区见证了传统工业时期郑州的辉煌,金水区亲历了现代化迈入国际化的郑州速度。


省委省府位于金水区,老郑州人称呼经纬广场附近为行政区;文化路上大学密布;花园路商业一条街,从紫荆山百货、正道商厦、新田360到东风路花园路金水CBD;经三路银行保险业组成的财富大道,纬五路上的省级医院扎堆。郑东新区的土地也主要是从金水区划拨出去,(现在百度地图依旧标注郑东新区和北龙湖为金水区)发展成郑东新区CBD与北龙湖副CBD,已是郑州未来的金融中心。


北龙湖湖心岛示意图


金水区的教育资源也最为丰富,最先尝试小学素质教育,省实验系列学校以及全市排名前十的小学中学金水区数量集中。


2010年之前郑州各区房价排名中,金水区一直首位,随后被郑东新区超越,但也是毫无争议的第二位,远远甩开其他区。


随着三环内净地越来越少,主城区三环内逐渐变为存量房市场。限价政策下,郑州区域内新房价格依然是超过二手房,即使郑东新区、经开区等热门区域也是如此,但仅有金水区二手房与新房形成倒挂,二手房价超过新房备案价。而且金水区是唯一一个2017年1月-2018年8月二手房交易量超过新房交易量的区域,即使在倒挂,市场横盘,涌入金水区购买二手房的人数依然是最多的。


金水区作为三环内最成熟区域,依然相对更安全。


于是我们看到,名门翠园住宅开盘清盘,万科美景世玠即使洋房单价过3万也是开盘清盘,同样这几个一直创造开盘清盘奇迹的还有融创中永中原大观。


这一切没有偶然,也没有巧合,都是人们用人民币投票的结果。


3

富贵稳中求


三环内,郑州最富贵的地方,自然是北龙湖。


郑东新区在过去的10年创造了郑州房产的财富神话,虽然当时郑东新区很多规划还没那么完善,例如CBD内大量土地出让以70年产权形式,造成现在内环办公楼不伦不类;教育短板补的太慢,满足不了郑东新区涌进的人口需求;商业分散,丹尼斯七天地冷清多年才熬出头,宝龙倒在黎明前的黑暗,熙地港成为新贵节假日停车场堵车。


但依然阻挡不了郑东新区房价从2000多元蹿升到3万多元。


北龙湖作为郑东新区十几年发展积淀后的迭代之作,从出生起就富贵加身,处于郑州城市发展经济和区位的心脏位置,中原金融中心的政府定位直接预示其前景,城市规划吸取教训全面升级,教育、医疗、交通配套超前设计。


单是生态一项,就秒杀郑州所有区域。


5.6平方公里的水域面积,和杭州西湖相当,但蓄水量是杭州西湖的2.5倍,现在北龙湖湿地公园里鸟类品种郑州之最,栖息动植物郑州之最,公园绿地面积、水域密集度郑州之最。


由森林公园扩建的凤山森林公园,占地135公顷,绿化面积约79公顷,扩建近3倍。森林公园的苍松大树整冠移植,并设计一座占地92.2公顷的凤山,主峰高49米,与北龙湖形成山如凤舞、水似游龙的立体景观。


凤山实景图


目前凤山已基本完工,观景台成为郑州市民周末节假日全景俯瞰北龙湖的最佳之选。


此外,为了引进国内知名教育资源,跳脱郑东新区CBD市内教育资源逐步配备的尴尬,郑东新区在土地供给中给清华附小附中、上海师大附小附中等优秀教育资源提供配套用地,实现资源置换,互惠互利。


北龙湖湖心岛办公楼宇属于定向开发,未来入驻企业是全球500强和全国500强企业,高端人士聚集办公之处。


郑大一附院,中美美尔医院等高端医疗、卢森堡中心、华润时代广场高端商业、立体交通等配套也是一次到位,全海绵城市设计、永远不会被淹。等到2020年北龙湖集中交付时,直接就是一个成熟区。


人往哪里走,城市就往哪里发展,房价自然就成为新高。


4

相信大房企才有未来


北龙湖的价格已是4万 ,等到第二批房企集中入市,全部成品房,将迈入5万 时代。


如果说北龙湖是未来郑州经济和产业腾飞的造血器和发动机的话,环北龙湖区域将是其价值的外溢之地。以湖心岛为圆心,龙湖外环路以外5公里范围内的区域,都将是直接受益的环北龙湖住宅带。


南侧已是郑东新区CBD成熟区,除了二手房,无新房可卖;北侧最集中,但荒凉一片,最早的住宅项目也要等待至2021年,而配套落地及成熟则是更长时间;东侧是与龙子湖交汇区,龙子湖目前除了几个小开发商搞的几栋垃圾房,无一家大开发商入驻;西侧中州大道附近,属于金水区,但同样净地不多。


好在有一个融创中永中原大观项目。


融创中永中原大观位置示意图


居金水区经三路财富大道与中州大道之间,北三环以北,是金水区成熟区中价值更高的东北部区域。金水区以文化路东西两侧为鄙视链,西侧老工业区而且被铁路分割,道路状况一直没有东侧顺畅,但南阳路因为万科进入,在2016年成为三环内最耀眼的区域,带动区域内新房和二手房价赶超金水区均价。


融创中永中原大观项目所在区域,多年未有新盘面世,限价之下,与金水区均价形成价值与价格的背离效应,形成价格洼地。


融创作为意欲深耕郑州的全国一线房企,在2016年房价大热之年集中亮相郑州新楼盘,调控政策后,积极响应,象湖一号打响了限价销售,公开透明售卖的第一枪。


在横盘期,一线房企的严格执行调控政策,资金链的安全性都成为房产价值综合指数的加分项。


融创已跻身全国前四强,2018年8月31日融创中国发布的业绩报告显示,其上半年经营业收入465.8亿,同比增长215.3%,归母公司净利63.6亿,同比增长389.3%。


融创中国成为资本市场的当红宠儿,其财务稳健性是地产板块的龙头翘楚,傲视群雄。


最关键的是中原大观还坐拥金水区的成熟配套,傍靠北龙湖,再加上融创的限价销售,中原大观已成为环北龙湖带上唯一三环内成熟区地产项目,性价比最高。


开车出行有北环与中州大道,快速进出市区;步行闲逛有凤山与龙湖,北龙湖风景旅游区就是业主的私家后花园;公共交通,地铁4号线龙源一街站800米。


融创中原大观沿袭了北龙湖融创中原壹号院简约现代的建筑风格,线条明快,简洁疏朗。


融创中永中原大观效果图


107平的起步户型,也保证了居住的纯粹性。是当下金水区新盘中起步面积最高的小区,可见其改善的进准定位。


结语:


公元207年秋天,曹操征乌桓得胜回师曾写下这样的诗句:


东临碣石,以观沧海。

水何澹澹,山岛竦峙。

树木丛生,百草丰茂。

秋风萧瑟,洪波涌起。

日月之行,若出其中。

星汉灿烂,若出其里。

幸甚至哉,歌以咏志。


站在融创中永中原大观的阳台之上,东望凤山,俯瞰北龙湖,美不胜收。


周末闲暇时光,携妻带子,骑自行车10分钟即可到达凤山和北龙湖。


三尺绕垂杨柳岸,

一杆斜插杏花旁。

男儿已得平生志,

且乐高歌入醉乡。


自东而来空气掠过北龙湖5.6平方公里湖面,夹杂着79公顷绿植丰富的负氧离子。温润的飘入融创中永中原大观的室内,你禁不住抱起孩子们“亲爱的小宝贝们,美好的生活开始了!” 



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