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著名经济学家赵晓 阳光100常务副董事长范小冲 仁恒上海公司老总钟百灵 原万达的营销老总殷嵘 深圳鸿荣源地产老总王振江 北京润丰地产营销总监蒋志敏 金地的投资部老总陈波 武汉光华媒体的董事长杨光华 中海地产成都公司营销负责人侯建光 万科五矿的营销老总朱惑 国家高端智库主任研究员宋丁 世联地产北京公司执行董事、总经理刘春岩 非常专业的律师徐颖 洲联集团，五合国际总设计师刘力 我的金地同事，原天津金地副总李飏 北京的文化投资公司董事长赵战华 曾在SOHO中国长期担任执行董事和运营总裁的苏鑫 对外经贸大学的赵秀池教授 万科物业的创始人、物业管理公司的鼻祖陈之平 上海著名地产专家蔡为民 云南城投龙江房地产开发有限公司副总经理倪建林 房企营销高管李冬阳 著名经济学家董藩 伟业我爱我家集团副总裁胡景辉 广东房地产行业协会专家委员龙斌 还有今天晚上的陈喆，金地集团华东区域地产公司副总经理。当然这里面还有我本人。还有我们前前后后的3位砍价师先后介绍了买房砍价经验。他们有的是多次上场，比如董藩两次，宋丁两次。我开玩笑的说，因为听董藩的一次课至少要3000块钱，他现在两天的课是一万块钱，在亲戚买房微信群里他给我们上了两个晚上的课，如果按照价值来算，至少有十个亿吧。 这些嘉宾，都有个共同的名字，是我们买房人的亲戚。过去每一期每个人都是非常坦诚的，不管他们的身份是地产公司老总、著名经济学家、中介公司的老总老板，他们都拿出干货，站在我们买房人的角度，把真知灼见、在行业中的探索告诉大家。相信，我们服务买房人，只站在买房人立场上的发心，也会继续发酵。好了，奇迹继续发生，下面有请我的老同事、金地集团华东区副总经理陈喆给大家分享，继续《2018，一线城市怎么走》系列之四：上海。  大家好，我是来自金地华东的陈喆。房地产特别是住宅的交易,对我们来说是一个大额的非标的低频的交易，对普通的购房者来说真的是蛮难的一个事。大额呢，相信很多人都会知道，我们差不多这辈子最大的一次买卖就是做房产了。低频呢，我估计一辈子也就是一次两次。非标呢，比如我们买电脑我们会看CPU啊什么的，但房子就没有这样的评判标准，只有几房几厅这一个标准。我们很少有一个判断房地产或者一个社区的价值参数。房子，是看着明白，其实有很多很不明白的东西。
宏观事实 第一个事实是2017年的GDP数据，整体还是蛮好的， GDP增长1~11月份是6.8%，超过去年6.7的。但是更好的是消费的增长虽然说是变低的，但同样还是很高。随着人民币的贬值，或者说欧洲跟美国的经济复苏，我们的进出口复苏也是很强的，反而是我们房地产的投资相对来说走入一个低谷。在这样的一个情况下，我们还取得了这样的一个业绩，这可能是我们目前还能坚持调控的很重要的一方面！
第二个事实是货币。通过几年稳健的货币政策，到今年稳健中性，尤其是十九大之后的一个时机，我们叫做货币供应趋紧。本质上来看，大部分的流入房地产的资金通道其实是被限制的。同时消费者的购房杠杆被限制的。同时我们还是会看到，前不久变相提高了利率水平，市面上的钱或者说房地产的钱其实是在变少的。从汇率的角度来看，由于目前整个汇率还处在中间点，近期的压力是相对来说是小了一点。其实我们目前已经可以认为是离开了一个周期以来的降息周期了，进入到利息的上涨周期，普遍预计明年美国加息两三次。我相信2018年我国利率会被控制，结合我们的进出口，比如说宏观经济，整体而言，利息水平是在增长的。整个货币类指数跟房地产是否景气关系很强。在这样的环境下整个房地产在货币供给层面会有一个明显下滑，那必然代表着整体的一个下行。
第三个事实是中国房地产的限制性措施是在持续增加的，限购限贷限价到持有环节的限售，一系列措施在持续推出，这对整个房地产其实影响还是蛮大的。
基于上面的三点，简单的做一下总结，中国进入一个新的周期，GDP增长摆脱了依靠房地产的增长之后，依然能稳定的增长。同时在这样的一个周期内，我们的货币政策是中性，并且实际趋紧，并进入了一个加息的周期，这是我们所看到这两年中国的现状，其实这也是我们分析所有房地产问题根本性的东西。 房地产本身 说完了宏观上的东西，现在回到房地产。今年其实从全国整体来看，总体供应量其实在增加，今年应该是一个总量的新高。构成结构的变化是蛮大的：一二线或者说强二线整体是下滑的，但是三四线上升特别的明显。也就是说从调控的角度来看，目前的调控已经从一二线加到三线了，华东板块的镇江、扬州这样的三线城市已经出台，或者即将出台一些限制性房地产的政策。
从房地产政策趋势看，十九大之后，一直强调房地产的居住属性，房子是用来住的，不是用来炒的。十九大之后，其实对于如何让房子不炒这件事儿落地，有了很多具体的方式和方法，从而建立长效机制。我个人认为长效机制本质上是弥补我们过去20年发展所带来一系列问题，从单一的住房供应到建立起一个立体的、租购并举的、高低并举的保障属性的渠道、多种形式的住房供应体系。长效机制从长远看，并不是限制住宅的交易跟买卖，而是增强住宅的居住属性。我们从最近武汉的政策也看出，给一些需要引进的人才送房票。
从企业的角度来说，2017年预计到年底过千亿的企业应该会有14家或者15家。未来两年总量会下降，排名前10、前20、前30的发展商整体上来看的话，所占的权重会更大。基于这样的一个层面，房地产市场从企业的角度其实是一个聚集的过程。从经济的本质上来说，对价格还是会有一定的影响。 我们来谈一下房地产投资，2016、2017连续两年在一线城市，所有企业的土地购置积极性还是蛮高的。其实一线城市的整体土地供应是略有增长，当然中间有很多租赁型的用地，二线城市是下滑了的，三四线是上升的。基于这样的结构，我们会看到全国土地成交均价是在下滑的。本质上如果不是各地出台各种各样限制性的政策，今年土地市场有机会在年终创一个新高。
政策的调控在土地市场上也起到了一个明显的作用。我记得调控到今年应该是满一周年以上，从三季度末到四季度初，全国的主要城市土地成交价格，除了政府的干扰因素外，都出现了一些向下的迹象，表现为部分的土地参拍企业数量变少，部分成交变低，现房的成交转为期房的成交，我们也能看到随着土地的这样的一个变化，其实会对整个住宅的成交带来很明确的影响。
从2017年来看，在统计的大概70来个城市里，有50个城市房价是增长的。有10个左右的城市房价是下跌的。还有一些城市房价是走平的。我们看到房价下跌的城市，主要出现在一些去年过热的城市。表面上的成交价格在下降，但本质上是政府的限价、限售、结构性的措施的影响。所以我们会看到反而是好的城市价格在下降。
从11月的数据看， 70大城市中，上涨的城市是59个，下降的城市呢是11个。10月份的数据时，上涨的是50个，持平的是10个，下降的话呢也是10个。我们会看到主要的城市都是会落在持平和上涨这上面。下降，其实在从今年实际成交看还不是一个很主流的现象。
二手房因为没有政府的干扰，相对更能反映实际状况。从成交量变化来看，整个一线城市今年同比去年二手房成交下滑了40%，二线的城市差不多下滑10%左右。在二线的比较弱的城市，略微上升，三线跟四线城市分别是成交量上升了56%、71%。北上广深二手房的价格指数都出现了同比下滑。下滑比较厉害的两个点，一是2017年3月份，另一个是三季度末。
目前来看，调控的因城施策短期成效还是蛮明显的。去库存效果明显，一二线城市又通过各种手段控制了价格的上涨。整个行业整体规模见顶还是蛮明显的。明显从三季度末开始，投资的土地价格出现了一些的松动。但行业垄断趋势是增加的。 多管齐下所建立的长效机制，我们认为2017年应该是一个元年，我们还是能够看到政府在这方面的决心的。这也是影响未来整个行业的非常重要的因素。 上海 我个人认为上海的房地产会更类似于1989年~1992年的东京，20世纪初的纽约，我们本质上是一个大国崛起背景下的一个资产价格、价值的重估。整个中国的崛起应该是21世纪初最明显的这样的一个对全球影响力最大的事。那么在这样的一个层面，在这个背景下来看的话，目前其实我并不认为是个高点。从这轮周期看，包括莫斯科、纽约、伦敦在过去的周期内都出现了房地产价格的大幅上升。我们目前看到上海的最高成交价差不多能到20万。但是普遍的一个豪宅价格大概在十二三万，城市均价位控制在了5万以内。同比曼哈顿、东京，我们价格好像并没有那么低，但其中我们会看到在最主流的一些地方的最主流的一些物业的最核心的物业的价格，还是有被低估的嫌疑的。
目前上海市场执行了应该是有史以来最严格的价格管控措施。我们从2016年的6月份开始，上海所有的房产价格基本上被政策手段所冻结了。目前板块之间的价格并不能真实地反映实际价值差，虽然我们认为整体被低估的，但是有些板块会低估得更多，有些低估的更少，但也不排除部分板块呢其实还是蛮合适的。
从供应角度来看，过去十年，上海供应成交都在800到1000万平方米。那么今年呢其实是个小年，今年差不多整个的供应就300多万平方米，成交大概在600万。整个的供应的大幅下滑，其实是给整个价格的控制带来了很大的压力，所以我们现在需要十分严格价格管控措施。
前段时间网上流传一张照片，差不多上海有一百多张预售证，目前是被限制住，没有获取。如果按每张预售证不小于3万方来看的话，差不多是在300万到400万平方米。我们自己也对这些预售证做了一些盘点，认为在明年的二三季度可能会迎来上海的一个供应的小高峰。但是由于上海从16年17年这两年土地成交的一个大幅的下滑，差不多两年的土地成交面积都是小于了300万平方米。那么也就是说到了四季度和后年的一季度，整个上海的供应形势其实还是会去趋紧的。这是我们的一个判断。 预测 第一点，在中国崛起的大背景下，上海跟北京整体的资产价格的上升，从中期来看仍然是个大概率的事件，同时这样的一个上升在全球都是会有影响力的。结合上海来看，我个人会觉得上海的房价会高到30万，或者更高，我们有机会能看到的，这是第一点。 第二点，我觉得由于政策的强制的管控，2017全年和明年全年价格上涨应该是机会不大。但同时我也会认为没有下滑的空间。土地成本对于发展商来看，其实不存在太大的下降的空间；目前市场情况是只要有推出，其实整个的销售还是比较的好的。2017年以及明年在上海置业是十分好的窗口。我们曾经说过2015年应该是给我们中产作为一个改善的最后的时间。确实到2016年以后，整个的改善型物业的价格上涨是很明显的，总价基本在1200万到1500万。同时呢也就是2016、2017以及明年，我们认为是给刚需最后在上海主流的地段置业的最后机会。这里的主流地段并不是只是中心，而是指上海市区内的有一些轨道交通可达的，或者说是快速通路比较方便的地段，我个人会认为是一个最后的时间窗口了。如果错过这个时间窗口，当我们长效机制形成之后，那么我们的选择就是去考虑保障性的住宅，参考新加坡的一些经验，其实我们拥有自己房产的机会没有了，但是我们还是有可能会租到或者去居住到类似于这样的一些物业的。
问答 在讲座结束后，龙斌热心地为网友解答了更加具体的问题。再下一篇中为大家摘录。 |
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