作者：初明峰 刘磊裁判概述：抵押权人同意继续销售抵押房产，应视为放弃抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权，即使抵押权登记尚未注销，抵押权仍消灭。至于抵押人未将售房所得款项用于偿还借款，系抵押权（出借人）与抵押人（借款人）的债权债务关系，当事人应当另行主张。 案情摘要：1、农行道外支行与中财开发公司签订《借款合同》：借款金额1600万元，借款用途为工程开发。 2、同日，双方签订《抵押合同》：中财开发公司以其名下35套房屋为上述借款提供抵押担保。并办理抵押登记。 3、中财开发公司无力清偿到期借款，为此，农行道外支行向房产交易中心出具《关于允许抵押人继续售房的函》：同意为出售的抵押房产办理产权手续。但中财开发公司并未将售房所得款项用于偿还所欠银行借款。 4、另查明，农行道外支行的抵押权登记尚未被注销，中财开发公司收取了购房者的款项但并没有为购房者办理过户登记。 5、农行道外支行诉至法院要求对案涉35套房屋行使抵押权。 争议焦点：抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭？ 法院认为：首先，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失，系农行道外支行与中财公司的债权债务关系，当事人应当另行主张。 其次，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。 综上，原判决对于农行道外支行要求实现抵押权的诉讼请求未予支持，认定事实清楚，适用法律正确。 案例索引：（2016）最高法民申887号 相关法条：《物权法》 第一百七十七条 有下列情形之一的，担保物权消灭： （一） 主债权消灭； （二） 担保物权实现； （三） 债权人放弃担保物权； （四） 法律规定担保物权消灭的其他情形。 第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 实务分析：不动产抵押权消灭，分法定的消灭和约定的消灭。关于约定消灭，有观点认为不动产抵押权设立以登记公示为生效要件，该抵押权消灭也需要在登记机关注销抵押权登记方能生效，该观点理解显然不当。最高院的本判例明确否认了该理解。因为不动产抵押权的设立，使得抵押权人产生了优先于其他人的权利，该权利的取得必须以公示为要件；然而抵押权的放弃，则不然。抵押权人一旦作出放弃抵押权的意思表示，就应当受该意思表示的约束。抵押人和其他第三人可基于该放弃抵押意思表示实施行为，同时也有权要求抵押权人进一步配合完成抵押注销登记。同时，笔者认为抵押权人放弃抵押权的意思表示不局限于明确放弃抵押权，其他含有放弃抵押权的允诺意思也能产生放弃抵押权的法律效果。因此提醒抵押权人，如果基于抵押人的要求，允诺抵押人对抵押物进行处分但有保留抵押权或者要求抵押人提供担保之意的，应当在允诺书中明确表明保留抵押权，避免不必要的纷争。 |
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