|
众所周知，与一二线城市相比，三四线城市的经济基本面更脆弱，房地产市场支撑力相对薄弱，市场风险也较高，故房企对于进入三四线城市更加谨慎。但随着三四线城市自身价值不断凸显，加之明显的地价优势和宽松的竞争环境，亦逐渐受到房企的青睐。 厚积薄发 区县终守到云开见月明 2017年以来，重庆主城九区房地产市场持续发力，房产价值不断提升，诸多外来房企如金地、荣安、新城等纷纷入渝。尽管区县市场不可与主城同日而语，但也成为越来越多房企的选择，除传统的金科、碧桂园等深耕区县的房企外，中梁、阳光城、龙湖等也将视线投向了区县。 图： TOP20房企重庆区县布局分布图 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
龙生九子各有不同，更何况29个区县，尽管房企广泛布局，但仍有些区县如彭水县、武隆区等品牌房企仍未涉入。究其缘由，经济发展、需求量、购买力、发展潜力等诸多方面导致每个区县吸引力强弱不一。 近年来，重庆经济快速发展，经济实力不断增强，位列2018年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力第8名，超过天津和成都，城市价值属性不断增加。尽管如此，由于多方原因，并不是每个区县经济实力都能快速发展。那各区县经济实力到底如何呢？ 万州区综合实力居首 县级层次相对较弱 为有效判断重庆市29个区县的综合实力情况，本文将从经济环境、人口环境、财富水平和资源环境四大维度19个指标设立权重，运用因子分析法建立模型，对29个区县的综合实力进行评价。 图：重庆各区县综合实力排名指标体系 由于各指标的度量单位、数量级不同，因此对数据均进行了标准化处理。数据来源于《重庆市统计年鉴（2018年）》、重庆统计局及各区县统计公报。根据数据模型计算所得重庆市29个区县综合实力评价结果如下： 表：2017年重庆市29个区县综合实力排行榜 数据来源：中国指数研究院测算 根据评价结果可以看出，位居重庆区县综合实力榜首的为万州区，主要源于多个指标均居区县之首，如常住人口、全社会消费品零售总额，经济及产业发展等；亚季军分别为江津区和永川区，之后为涪陵区和合川区，綦江区为第六名；之后璧山区、大足区、长寿区和铜梁区也位列区县TOP10；综合实力排名靠后的为彭水县、城口县和巫溪县。 县级层次中，排名最前的为忠县，位列第11名，之后为垫江县，居县级第二，在29大区县中综合实力位列第16名。排名靠后的区县绝大多数均为县级层次，占据绝对席位。县级层次由于自身经济基础相对较弱，较其他城市发展较为缓慢，且受核心区域辐射较小，综合实力相对较弱。 一小时经济圈优势明显 综合实力均较强 图：2017年环重庆城市圈综合实力格局 数据来源：中国指数研究院绘制 2017年重庆市区县综合实力领先优势显著的区县，主要集中分布在“一小时经济圈”内，其中位于综合实力前十的区县中除首位的万州区以外均属于“一小时经济圈”，另外一小时圈层内的荣昌区、南川区和潼南区这三个区县综合实力排名也较靠前。可见，当前“一小时经济圈”聚集效应愈发明显，竞争优势日益突出。 从城市圈来看，位于50KM圈层的江津区和璧山区综合实力分别为第二、第七名，综合实力优势突出；位于80KM圈层的共有8个区，永川区、涪陵区、合川区、綦江区、大足区、长寿区、铜梁区和南川区，综合实力基本都位列TOP10，仅南川区未挤入前十，位居第14名。整体来看，重庆市综合实力较强的区县主要都集中在80KM这一圈层内。 区县经济发展落差较大 马太效应明显 图：2017年重庆市区县GDP及GDP增速情况 数据来源：各区县统计公报 重庆市各区县经济发展落差较大，涪陵区2017年GDP总量居首位，达992.24亿元，接近1000亿元，万州区经济发展也较快，GDP达965.81亿元；而最低的为城口县，仅48.79亿元，各区发展参差不一。 从经济增速来看，马太效应也较明显。GDP总量前十的区县平均增速为9.39%，其余区县平均增速为8.09%，部分区县增速甚至在5%以下。分区县来看，2017年区县GDP增速最高的为忠县，增速达12.00%，另外，奉节县、璧山区和巫山县增速也超10%，发展速度较快。 永川涪陵江津投资规模大 处于快速发展期 图：2017年重庆市区县固定资产投入额和社零总额 数据来源：各区县统计公报 永川区、江津区、涪陵区等投资规模大，其中永川区2017年固定资产投资额为862亿元，远超其他区县，江津区和涪陵区固定资产投资额也均超800亿元。这些区县，综合实力均靠前，大量的投资也是推动城市快速发展的重要因素。 万州区和合川区消费需求旺盛，社会消费品零售总额水平相对较高，对经济的带动作用较显著。其中，万州区2017年社会消费品零售总额最高，为359亿元，居民消费力强劲。 区县以人口流出为主 仅璧山涪陵逆势留人 图：2017年重庆市区县常住人口及人口流入情况 数据来源：重庆统计局 从人口规模来看，百万级人口的区县共7个，万州区居首位，常住人口达163.58万人，合川区、江津区、开州区、涪陵区、永川区和綦江区人口规模相对较大。 从人口流动来看，重庆市区县中仅璧山区和涪陵区实现人口净流入，其中璧山区人口净流入为9.5万人，涪陵区尽管实现人口净流入，但仅吸引0.19万人。其余区县均为人口净流出，人口吸附力较弱，开州区人口净流出最多，达50.38万人，人口流失率最严重的为酉阳县，人口净流出为30.35万人，占户籍人口35.60%，相对于每100个人里面有近36个人外出。 NO.1 万州区 图：万州区区情概览 数据来源：中国指数研究院综合整理 以“万川毕汇”“万商云集”而得名的万州区位于重庆东北部，地处三峡库区腹心。自古以来凭借水陆交通之便，成为川、鄂、陕、湘、黔、渝边区物资集散地。民国时期在万州区设立海关，利用长江水运的便利，商贸快速发展，令其成为四川省第三大城市，获得“成渝万”的美誉。 根据《成渝城市群发展规划》，将把万州区打造为渝东北区域中心、长江经济带重要节点城市，提升区域服务能力，分担核心城市功能，强化区域辐射带动作用。 人口最多：万州区全区幅员面积3457平方公里，2017年常住人口达163.58万人，是重庆全市人口最多的区县。《成渝城市群发展规划》显示，2020 年万州区中心城区城市人口 150 万人。 交通最便捷：作为长江沿岸重要的港口之一，交通便利，“两横两纵、一环八射、一空一港”大交通骨架已具雏形。另据《重庆市万州区旅游业发展第十三个五年规划（2016~2020年）》，万州区正在构建完善的旅游交通运输体，多维交通将更加完善。 消费最多：2017年万州区社会消费品零售总额为358.88亿元，居区县之首。万州区近年来加快推进“一核四圈”建设，提档升级五大商圈，有效拉动了消费需求的增长。 存款最多：2017年万州区住户存款为755.52亿元，远超其他区县，人均住户存款达4.62万元，居民富裕程度相对较高。 NO.2 江津区 图：江津区区情概览 |
|
|
