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没想到，节后上班第一天的深夜，在佰仕会的主群里，就爆发了一场关于“城市更新是否与房地产对立”的大讨论。事由是因我转了一篇城视窗对高和资本董事长苏鑫的专访《苏鑫｜城市更新的潜力远远大于住宅开发》，有认真的房地产公司老总对此提出质疑，认为应该是“‘房地产’中有‘城市更新’，‘城市更新’中中‘住宅开发’，‘住宅开发’中也有‘城市更新’”。因此，大家关于城市更新与房地产的概念与逻辑展开了激烈争论。 特别理解这个时点对于房地产开发商意味着什么，自从万科发出“活下去”的悲鸣，市场上虽然争论的声音不少，但我们看见的行动是，恒大在降价卖房，碧桂园也在降价卖房，整个国庆假期房地产开发商是最无心休假的，各种可能的渠道都被想着拿来售房，比如假日期间堵车的高速公路边，比如碧桂园选择赞助罗胖的新节目《知识就是力量》。在这个时点讨论任何关于开发时代的终结，对于还在这个战场上坚守的人们来说，都是一种刺耳的声音。
万科为代表最不能为同行所接受的言论大概就是“去房地产化”，他们说“不要再提房地产了，以后只有不动产。不要再说房地产开发商了，以后只有城市运营商！”。因此会有前面所说的质疑，质疑者不服气的是：难道住宅开发就不是城市更新？难道城市居住环境的改善不是城市更新？难道城市不是用来生活的？怎么能排除掉生活环境的更新？ 既然争论由我而引起，我就有必要来做个解释：我以为在拿“城市更新”来与“住宅开发”来做语境的对比时，显然指的不是说干的事情有什么不同，或者说造出来的房子有什么物理上的不同，而是指商业逻辑上的截然不同，一个是针对城市发展的服务业内容，另一个则是住宅产品的生产销售过程，属于制造业范畴。单纯的住宅开发当然也可以说在改变城市的面貌，但要论城市更新，应该是城市肌理的改变，仅有住宅绝对不够，所以从住宅开发商向城市运营商的转变，变的是商业逻辑，是系统思维。
接下来的讨论让我受益匪浅。 有做出过网红项目的商业地产公司老总说：城市更新绝不是简单的物理状态的更新，更多的是文化、生活方式、产业和商业，以及居住环境的更新，还应包含城市交通体系、公共服务和各种公共设施，最终更新的是人和人的价值观，从而推动城市向更好的资源配置、生活环境、生活品质而进阶。就生活角度，社区商业和社区服务是很多城市在过去的城市建设开发中欠缺考虑的，就应该通过城市更新来重新完善。比如上海的联洋社区，就值得好好借鉴。
我一直很尊敬的商业地产老前辈说：地产人谈城市更新容易往开发逻辑走，满满的拆旧建新想法；政府官员应该更加关注产业和城市功能，不过也有的官员地本位意识强，跟商人也没什么区别。正解是：城是什么？城是围墙，代表着安全的生活；市是什么？市是生产和交易，是城市人群赖以生存的生活来源。这是城市最基本的功能，由此衍生出满足人们生活生产以及生存之上的各种功能：教育、娱乐、社交、医疗、交通等。当这些城市区域或功能老化、陈旧需要改造和升级了，就应该“城市更新”。上海世博会说“城市让生活更美好”，城市对应生活，生活通过商业化的开发就是房地产。
另外一位我一直很欣赏很有见地的小兄弟说：我觉得对于“房地产”，还是要先摸清它的基础逻辑，然后评估我们之前的玩法到了什么阶段，外部环境的边界到哪儿了，是不是有“回归”基础逻辑的趋势，就可以研究出这个趋势下的套利机会。城市更新是在城市发展过程中一直贯穿始终的，不是新东西，对于房地产来说，万变不离其宗，根本逻辑从未改变过。举例子来说，杭州的法云安缦就是个几百年小村庄的“更新”。房地产不过就是“地权+空间”的价值重塑过程，原有空间的格局往往限制用途的可能，工业厂房为什么会成为城市更新的主要方向，便宜是一方面，具有“改”的可能性也是很重要的原因。
那位最开始的质疑者说：我所理解的住宅开发，不是简单的盖可以住可以交易的房子，而是承载着城市局部功能，满足部分人群生活方式需求的居住社区。这恰恰是过去20年中国房地产行业应该补上的一课。城市更新的一项重要内容就应该是城市居住社区的更新。我说：是的，我也不认为用“一刀切”的方式去限制老城区里的住宅新建和改造就是城市治理的良策！他说：我希望未来能少一些更新，慢一些更新，这是房地产应背负的责任！
很有意思，在大家讨论城市更新的时候，总是不自觉会说起上海的案例。就好像在我们今年的城市更新论坛上，关于“老城复兴”我们请来的案例分享者就都来自上海，而且代表着不同的城市更新思路：“上海总商会”的更新思路是对历史建筑的保护和再利用，是尊重历史的城市更新；“愚园路改造”则是针对一条人们生活着的历史风貌街区的一连串微更新，是正视当下的城市更新；“米域这里”改造的是已经失去市场价值的废弃商场，用年轻人喜欢的方式进行重构，就是面向未来的城市更新。这就是大家说的，只要城市还在不断的发展，城市更新就会一直进行下去，城市更新存在的意义就是让城市的生活更加美好!
另外一个很有意思的地方，上述这些参加讨论者大多也都与上海相关，要么就常驻上海，要么就是在上海做过项目。你能看出他们的讨论和我们在其它场合看到的其他地方的人的讨论有很大的不同，那就是他们不会仅限于概念层面的虚构，而更看重真实的底层逻辑。就以城市更新来说，上海不仅有更丰富的案例，而且上海的城市更新案例往往更符合算账逻辑，无论是小到几百万的改造，还是大到几十亿的投资，无论是民间资本操刀，还是国有平台的作品，他们都会在各种细节上体现着精细，不会有多余动作，不会豪赌未来。
还有一个上海城市更新的特殊之处是在于其特殊的资本环境。无论大家对于城市更新与房地产是如何看待的，恐怕都不会否认进行城市更新投资的关键还是在于如何实现资本的闭环，也就是所谓的“投融管退”该如何实现。很有意思的，相比国内的其他城市（包括北深广），上海聚集着最多的资本关注，这里既是外资机构来华投资的首选，也孕育着国内最大最多的财富管理机构（诺亚、钜派都诞生在上海），还有资产管理做的最好的商业地产项目和它们背后的那一批资管精英，更有上海证交所为代表的国内最大的资本交易平台，它们不正代表着“投融管退”各个环节的主流？或许也正因为有这样的底气，上海的城市更新才层出不穷，永远带给我们惊喜！ |
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