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同一权利人依法取得相邻两款宗地的国有建设用地的使用权，其中一块宗地经完成规划中的部分房屋建设并办理了不动产登记。该地块规划一幢建筑物跨越了两宗土地，经有关部门批准后，将该两宗地合并为一宗地。那么，如何办理不动产登记？ 问题一：登记类型适用 《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的。 在此例中，宗地合并可以确认为同一权利人合并不动产，根据具体情况不同，可能伴随其他情形发生。对于符合变更登记一种或多种情形的，由权利人提出登记申请，不动产登记机构适用变更登记办理。 问题二：如何开展权籍调查 《不动产权籍调查技术方案(试行)》附录A中8.1、8.2和8.4的相关规定，不动产单元代码是不动产权籍调查报告的重要内容，由七层28位代码组成。不动产单元代码表示了该不动产所处行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征、宗地（宗海）顺序号、定着物特征和定着物单元标号等信息。如果该不动产单元代码发生变更，根据具体情况不同，从相应层级开始适用相应规则处理。 此例中，宗地一已经完成部分楼幢的不动产登记工作，也就是已经为大量的房屋编制了不动产单元代码。同时，变更层级始于宗地顺序号。虽然《技术方案》规定了要重新续编顺序号，但是为了减少工作量，保证登记工作的延续性，避免使大量物权客体处于不确定状态，和并宗地后新的宗地顺序号可以沿用宗地一的顺序号，定着物单元标号续编即可，也建议方案经过试行期后，对该规定予以修改。当然，也可以按照《技术方案》的要求，在最大宗地顺序号后续编。 对于已经开展土地分摊工作的市县，权籍调查还应该充分考虑和并宗地对土地分摊的影响。原则应该是尽量保持原来的分摊方法和分摊结果不变。 土地分摊点这里： https://mp.weixin.qq.com/s/YugGHxSjVL4J0msgSFpa1g 问题三：登记实务办理 登记实务中，适用变更登记无疑，但是具体操作应该根据权籍调查报告的情况具体确定。 如果新宗地顺序号沿用宗地一的顺序号。仅将两块宗地合并为一块，宗地不动产单元代码继续使用宗地一代码，注销宗地二登记簿即可。对于宗地一的地面定着物不动产没有特殊的影响，定着物顺序号续编即可。此种方法应该为最简便的方法。 如果将宗地一和宗地二的顺序号全部注销，在该地籍子区内最大宗地号续编，需要同时注销宗地一的登记簿、宗地一地面定着物的登记簿和宗地二的登记簿，重新建立新宗地的登记簿。在宗地一和宗地二的登记簿中注明新宗地不动产登记簿编号，同时在新宗地的登记簿中注明原对应的两宗地的不动产登记簿编号。宗地一涉及地面定着物，在办理新业务时，变更登记簿和不动产单元号，发生一起变更一户。此种方法相对复杂，办理周期不确定。 |
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