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“ 2010年10月住宅限购后，大量资金进入商业地产，快速推高了商铺的售价。在接下来的三年之中，郑州商业地产狂飙突进，人们纷纷对商铺豪掷千金。 但从2014年开始，国内经济运行日渐下行，电商发展迅速，虽然郑州住宅价格一直坚挺，但商铺却遭受到了巨大的冲击，以往的一铺养三代，现在稍有不慎就会变成三代养一铺。 多么悲哀! 多么心塞! 我们这个时代的人，都不可避免地卷进了一个经济转型期，政府官员、开发商也好，投资客、业主、老百姓也罢，没有谁能够真正看懂当下，看清一年以后的社会和自己。当商业地产的狂潮过去，当年业主抢到手的商铺，不仅没有憧憬的那么美好，反而是炮灰之后只剩下白骨铮铮的事实。 我说这是血本无归过份吗?我说这是颗粒无收过份吗?而这些，不正是最好的投资教科书么？ 本文对郑州商铺做了调查和采访，以求通过五个女人的遭遇，真实呈现当下郑州商铺的生存困境。 01 新象城陈姝君：“商铺不景气，我都做起了微商” 在二七区大学路航海路500米范围内，二七万达广场、升龙商业广场、新象城再加上综合性超市大润发，撑起了片区居民的商业消费。 但新象城在过去叫做新悦城，这个名字使用的时间是最长的。我们本文还是以新悦城来阐述。 但是截止2017年5月，新悦城有达85家商铺倒闭，占整个商场商铺总数的84%，业主损失惨重，投资绝收;放眼整个新悦城内部，漆黑一片狼藉遍地，毫无一个购物中心应有的人气与活力。 新悦城占地30亩，建筑面积46891平方米。地下一层、地上三层，共四层商铺。2011年6月28开盘，商铺面积从20-400平方不等，售价最高时价格达到6万/每平，单铺总价最高达2500万。但为何如今却是一片哀鸿遍野的景象，唯余沃尔玛超市和永乐电器在支撑。 “其实，这里的沃尔玛生意根本不行。在去年沃尔玛曾经想过关门，但是后来生意又有了点起色，目前就苟延残喘地营业着。以前我在新悦城一层卖的是品牌服装，现在不行了，商场没人气。”眼前的陈姝君是新悦城的一名个体服装经营者，因为从事服装，其个人的着装也十分讲究。 只见她一身短袖雪纺连衣裙，那雪纺面料一看就颇为优质，对于现在三十几度高温的天气再合适不过了，再加上大气优雅的圆领设计，袖口处的包边收口也很巧妙，加之自身本来就面容姣好，让这个年近40的女人尽显飘逸灵动的气质与韵味。 但现实是残酷的，她已在新悦城做了多年服装生意，最早的时候在一层，租金每平140元，现在搬到了三层，租金为每平120元，“我2012年就在新悦城做生意了，首先是这个商场对外宣传不到位，然后是只要给钱，就允许在这里开店，根本不讲什么业态，另外定位也很乱，你从新悦城内部现在存留的痕迹来看，就可以看出新悦城已经进行过数次的定位了。” 据了解，新悦城最初的定位是时尚名品、餐饮、珠宝、化妆品，在上一波的定位中，一楼基本被电动车所占领。但是，现在从新悦城的招商广告上可以看出，除了购物中心常见的快时尚和餐饮，又变成了以儿童受众为主，儿童服饰、儿童摄影、儿童乐园等。 在定位频繁变更的期间，面对大批商铺关门走人，新悦城又开始进行业态大调整，想将二层整体改造成电动车城，并因此将二层余下租户全部驱赶，不走的话停止供电;但目前为止，电动车城没有做起来，业态改造以失败告终。 “新悦城前期除沃尔玛自持外，商铺全部销售，仗着地段好，沃尔玛的主力店带动，几乎销售一空，然后开发商拿回3年运营权;后来商业交通银行，豪客来，天成珠宝购买自持物业，肯德基为了招商没有销售，剩余铺位全部只有三年租期，导致招商没有零售主力店(租期长)支撑，开业后，开发商对运营淡漠，没有计划资金投入，开业前会议决定的外场品牌特卖，居然在举行当天才知道外联部压根没有搞定城管，导致活动失败，商户人心惶惶，并且商业超市与百货区没有同步开业导致项目对消费者影响减弱。” “另外，商户请愿要求给予免租3个月确认，开发商迟迟不出面解决，导致矛盾升级，为了用租金贴补返租费用，开发商强行收取租金及物业费，导致矛盾再次升级，开业首批商业招商及运营管理人员流失80%，随后商铺租户人心就散了。没有产生盈利，但租户还需要承担租金，风险已经累计的很大;随之开始每天延迟营业，因为生意不行，那么早营业也是大眼瞪小眼;随之而来的是有更多商铺纷纷效仿，形成恶性循环。” “生意不景气，我店员也不敢雇了，这里卖不了品牌服装，只能买散货。”陈姝君告诉我，所谓服装散货，大意是指没有正规的品牌，种类繁多，质量也参差不齐的服装，因其经营的成本比较低，对店铺的装修和业务量没有过高的要求，所以广受个体经营者青睐。“在新悦城这种地方，你只能卖散货，品牌服装在这里是卖不出去的。” 当问及电商、微信对实体服装行业的影响，陈姝君称：“电商对实体的确冲击很大，现在我现在也有运营自己的微商，微信朋友圈里有500人，我也有好几个微信群。但我个人认为，微商并没有那么高利润，因为你只能在微信朋友圈里发一发衣服的漂亮照片，顾客偶尔看到了喜欢了就会联系你，然后我们通过快递邮寄给顾客。总体而言，微商兴起带来的也仅仅是买卖交易的便利，成交量一般，也没有多么大的盈利，不少时候还得靠实体店，反正我的感觉是这样的。当然，也许是我运营的不到位吧，我也知道美兮村这样的女人社群，也在研究怎么运营社群。” “新悦城因为位置太小，和前期业态规划的原因，做不了电影院，也做不了集中规模的餐饮，和二七万达和升龙商业广场比起来，新悦城真的没优势”，陈姝君无奈地说，“在新悦城已经经营快5年，决定继续在新悦城待下去，虽然新悦城人气不行，但靠着自己多年积累的熟客资源，再加上自己运营微商，盈利方面虽不高但也还凑合。新悦城能待下去就待下去，等将来实在待不下去，再想其他办法。” 02 升龙商业广场C区的的程阳：“我被逼地只能选择万达广场” 今年27岁的程阳，从事美容行业已经有将近六年时间，早在2009年毕业后她就在东风路丰庆路开有一家美容店，从业至今，经验已是十分丰富，同时也是一个内心坚强、善良的女人，但现实的严峻，却让她事业频繁受阻。 2013年6月份，程阳与新悦城签署商铺租赁合同，租赁年限为一年，一年的租金为22416万元，每月租金为120元/㎡，但只在新悦城营业半年，便遭到了新悦城的驱赶。“当时我刚开始在新悦城开店时，负一层就已经有一半的商铺倒闭关门，然后逐渐增多，到最后负一层就全部空了。” “我只记得当时的情况就是新悦城的商铺一家接着一家的倒闭，最后整个二层只剩下少数几家还在营业，新悦城就想重新进行业态调整，而如果继续允许我们待下去，就影响了他们的二层整体出租计划，所以要把我们驱赶出去。” “唉，在新悦城出来之后，我又去了大喜城，但只安生了两三个月。”陈阳所指的大喜城便是大学路东升龙商业广场C区，A区有奥斯卡影院和美食KTV，B区有大润发超市，情况都勉强可以维持，但C区的定位一直在变，最初招商的是王府井百货，然后是鞋城，鞋城倒闭后又是皮革城，一年后皮革城也亏损倒闭，2015年又变为大喜城以婚庆策划为主，又没做起来，现在又做成了陈寨花卉市场。 陈阳说，“当初打我在大喜城的时候，因为开发商并没有把商场的物业设施设备、图纸资料移交给承包商，以至于这个承包商只上缴了部分租金。那开发商没收够钱自然很恼火，他们下属的物业管理人员以商场超业态经营为由，将临街商铺全部驱赶。事前根本就无任何通知，强行驱赶。而在郑州，各个商铺租户与商场签订的合同基本上都是霸王合同。都是对他们有利的条款，我们弱势的很。我装修、水电前前后后都赔了几十万了。开发商在收钱之后，就以各种理由更换承包商，之前鞋城、皮革城都是没经营多长时间就关门停业。” “升龙商业广场业态布局无所不包，但又非常空洞。除了一个奥斯卡影城和大润发超市，零售业态和非购物式消费中竟然没有一个主力品牌。更要命的是，升龙商业广场呈长方形布局，被一条大学路和一条人和路分为三截，更是违背了最基本的商业规律。” 经历了前后两次驱赶之后，陈阳选择了二七万达广场。“在这个片区，二七万达广场品牌知名度、号召力强，但人家的商户一般都是内招。所谓内招，打个比方就是在中原万达广场有开店，而二七万达就会先向他们询问是否在二七继续开一家分店，人家一般都是大型商户。完了以后才会面向个体户招租，而且租金很贵。但没办法，现在我只能选择这里了。”但陈阳认为，万达与新悦城、升龙商业广场C区相比，无疑更具安全性。 “从商业运营来说，升龙商业广场和新悦城以售卖铺位为主，而二七万达则购物中心全部自持。前者卖铺脱身，无暇顾及商家死活;后者一荣俱荣一损俱损，统一招商，根据市场需求及时调整业态。” 程阳说的这一点，从细节便可看出，新悦城当初刚开业，租金不贵，但各个商铺的租金都是密谈，都不知晓彼此的租金是多少。当时顾客主要都是周边学校的学生，消费能力也不行。另外，现在电商、微信对商铺冲击挺大的。像二七万达，他们的微信公号每天都有更新，经常搞活动。他们商场人的确很多，租户们的生意虽然说不上有多好，但也还可以。 在新悦城商铺大面积倒下以及升龙商业广场C区的驱赶之下，程阳选择来到二七万达开始重新开店。这个刚开始营业不到半个月的新店，目前每个月需要承受的租金为5000-6000元，再加上物业费、水电费，共计达到8000元左右。“因为我做这行已经五六年，从2011年到现在，不想荒废了这门手艺。” 03 金水万达的关丽媛：'对于街铺，一定要谨慎投资' 2013年11月30日金水万达商铺开盘，“最有钱途的金水CBD”、“中国最大、最专业的商业地产开发商”、“最强大、最专业的招商队伍护航”、“最强大的商户资源”、“鎏金街铺贵重资产”等极富煽动性的广告语铺天盖地，充斥大大小小所有媒体，再加上中国首富王健林的耀眼光环，引来大批郑州商铺购买者，开盘当天，万达即宣布三小时狂销3亿! 关丽媛也是金水开盘当天抢购商铺人潮中的一员。 她在在清理了自己家电生意之后，她以每平方5.8万的价格买下了金水万达临科源路上下两层72平方商铺，总价423万!贷款10年，月供2.83万。2016年3月底她买的金水万达商铺即将交付，在对附近商铺了解后，她觉得自己商铺目前租金也就是200元/平方·月左右。 “金水万达中心的金街，项目的一圈底商和临科明路的一条商业街，是全部出售的，万达并不自持。不自持，就缺乏对已出售商铺的带动、引领、支持作用，而且，面临的竞争对手较多，丹尼斯百货和大商新玛特、国贸360盘踞多年，体量巨大，蓄客能力和吸金能力惊人，未来，还有一路之隔的建业凯旋广场和正弘城的正面竞争。” 关丽媛继续说，“正弘蓝堡湾、鑫苑世家、英地天骄华庭的业主群体，更喜欢去离这里不远的国贸360、丹尼斯花园路店，再加上农科路有餐饮一条街，更是吸引了大批人流，而金水万达金街这边，人迹冷清。” “后来一个专业从事商业地产的人士告诉我说，在当下电商发展迅速、经济下滑的现实背景下，街铺的面积最好设计成150平-300平之间，并且售价不能高，这样店铺以不高的价格出租才能活下去。你再看我买的这街铺，面积小，并且上下两层，再加上经济不景气，一个月下来，租金也就14000-15000元左右，”如果按此计算，关丽媛的街铺收回投资大约要25年左右!关丽媛清楚的记得，“当时置业顾问告诉她这样的商铺租金应该在300元-350元/平方·月，13-15年收回投资没一点问题。” 金水万达里面那些置业顾问，曾经满嘴绚丽言辞地构想未来的收益蓝图，如今早已伴随着项目售罄而四散于城市中，那些购买商铺的人们，也因为金水万达金街没有商场而缺少人流、建筑外立面美感缩水、片区交通拥堵停车难、周边学区房学生家长多而消费力不足等原因，成了商铺投资里的炮灰。 “岂止失望，简直绝望!”沉默良久之后，关丽媛面无表情地吐出这样一句话。“目前我手里的现金已经不多了，交房后每月还得贴1.3万左右来还月供，这让她感觉压力倍增。并且，这两年，我越来越觉得是置业顾问使用销售伎俩让我以及更多的投资者买了街铺，以至于现在想起来总是内心愤愤地咒骂，咒骂曾经在金水万达那些身穿整齐工装和黑色丝袜的置业顾问，也咒骂自己当初的错误选择。” 关丽媛颇为无奈，“我现在明白了，即便住宅调控严厉调控，街铺也一定要谨慎投资，即便是享誉全国的万达，看看他们金街的现状你也就知道了，新交房的金水万达金街，甚至连万达广场都没有，全部街铺销售。与金水万达金街同一个区域的蓝堡湾贵人街交房多年，经营现状也是非常惨淡。对此，千万不要抱有侥幸心理。” 因为带孩子没时间，也因为商铺目前不好做，关丽媛逃离了这个行业，开始去单位上班。“以前我是中规中矩、老老实实地在单位上班，每个月拿着固定的死工资，但是当时不甘心啊，觉得自己应该做生意赚大钱。但是经过这一遭，我已经放弃了，再加上去年生了二胎，孩子还小需要照顾，我还是老老实实地回单位上班吧。” 04 东方商业广场的高菲：“商铺都无法开业，成了死铺” 位于郑东新区CBD商务内环与九如路交汇处的东方商业广场，其前身是中油国际名店街，整个项目由地下2层、地上3层组成，总投资3.6亿元，项目全长450米。前期规划资料显示，中油国际名店街定位高端，与澳大利亚最大的商业零售服务商L.J.HOOKER集团合作，将全面引进全球知名品牌。 但是后来，中油名店街没了。就改成了东方商业广场。前期，开发商和业主协商由开发商返租业主的房屋进行招商，引进商业机构统一业态对外经营，因返租免装修期租金的期限未能达成一致，导致谈判破裂未能开业。 所以，东方商业广场也没活成，成了死铺。现在连大门都没有开，被人给锁上了。数年来业主们想过很多办法，也数次曾有招租意向，但最后都无疾而终。 在红星美凯龙自己做瓷砖生意的高菲，便是东方商业广场业主中的一位，她对商铺不好卖，于是承诺返租的销售行为有深刻的领悟，“高价出售商铺，然后承诺返租，把返租的租金都抵成购房款，这样看价格就低了不少，会让人买铺的人更加的动心。 但是对于业主来说，返租的几年内你就什么都拿不到了，没有一毛钱租金。而等到返租期结束了，你终于可以自己出租商铺获取租金收益了。这时你忽然发现，因为这些商场运营极差，商业氛围极差，物业服务极差，所以根本没人来租，没人来租。这些铺你根本租不出去，租不出去，这时你才后悔已经晚了。” “乃至像东方商业广场这样，商铺都无法正常开业，成了死铺，那就更加悲催，全部成了炮灰、投资全部颗粒无收。”高菲说，“全部出售不自持的商业中心一定没有未来，这样的商铺一定不要碰，开发商卖完拉倒，商铺生死无人管!” 05 宝龙城市广场的刘丽珍：“我就这么看着它衰败下去” 2007年，占据于郑东新区核心地段的宝龙城市广场开业，以户内与户外相结合的形式，打造当时郑州最为鲜活的体验型商业街区，如今整个项目一片死寂，多少个业主，开着宝马进去，骑着捷安特自行车出来。 宝龙城市广场B区二楼经营一家高端女鞋的刘丽珍，在宝龙开店三年多时间，日均营业额3000-4000元，除去每个月5000多的开销，认为”生意还行“。“宝龙虽然人不多，但来访都是直接购买力，不逗留不逛。” 刘丽珍所经营的店面约57平米，目前租金每月3000多元，是从宝龙物业处租赁的。对于她而言，租金相较于国贸360、丹尼斯而言并不贵，但25元/月/平的物业费并不合理。“主要是周围卫生差、环境脏乱，管理不到位，一个月1400多物业费，太高了。我的店生意在宝龙算好的，主要回头客多。而其他很多店经营不下去都纷纷转让，有的商家为了减少损失甚至不要转让费。” “我就这么看着它一天天衰败下去”刘丽珍用一种叹息地口吻说道，“宝龙城市广场的问题太多了，比如整个商场规划较乱，服装、饰品、休闲、餐饮分布杂乱，同类商品分布区位不集中;商场卫生及环境不洁净，随处可见装修垃圾、地面的食品垃圾及剥落的墙体。地下停车场陈旧且垃圾集中在地下，恶臭味大;比如，缺乏导购，加上商场路标、指示牌不清晰，受访顾客称经常找不到方向;还有，仅有一部直梯，部分扶梯时常不运作，顾客购买体验差。同时，招商引资及宣传力度不够，早期品牌进驻后撤出，运营能力欠缺。” “我发现宝龙城市广场的临街面被一道道自己修建的花坛区隔，对于客户的引流形成较大的障碍。我一直无法理解，为何会做这样既花钱又百害无利的设计。”刘丽珍说到这里笑了起来，“我明白了，原来这玩意儿存在的极大可能就是为了凑足绿化率，太TM坑爹了!”常年经商的刘丽珍，因为在这个半死不活的商场里经营着一家门店而勉强存活，脾气也变了，“可能环境真的影响一个人吧，现在变得脾气容易暴躁，见多了惨淡、失败，动不动就想说脏话。” 除了上面的问题，宝龙城市广场完全就是一个从销售角度来规划的项目，商业后期运营的一切因素被统统忽视，整个项目人气进不来，进来留不住，这完全就是一个宝龙打一炮就跑的项目——为了便于销售，片面强调铺铺临街，整体商业动线被打散，加上疏于管理，动线混乱，导视混乱，死铺大量存在;为了平抑公摊或是降低成本，便于控价销售，商业中庭被忽视，整体商业缺乏客户人气聚焦点…… 在商业运营机构任职的RET睿意德助理董事石俊东在接受媒体采访时认为，“宝龙城市广场之所以导致管理混乱、运营状况颇多。其本质问题在于产权和经营权的分离，产权出售给了小业主，租金收益和回报预期难以统一。” 在写作本文时，我在网上看到网友们对郑州包括宝龙城市广场的点评—— “三年前去过宝龙城市广场，大是大，但不算繁华。何止不算繁华，简直冷冷清清，找个饭店要转好久，像玩迷宫游戏。这次来简直吓一跳，室内都长草了，一层层关门的店铺，中间夹杂几家还在坚持的，起码问了五个人，才找到横店影城，为了看《爱乐之城》，也真是没办法。还要解决吃饭问题，就更难了，明明看得到的口味堂，却各种此路不通，七转八转花了二十分钟才找到。提前两个小时到，一个小时给了找饭店和电影院，一个小时吃饭。体量这么大的一个地方，没有经营好，真是可惜。专门为了看电影过来，又有点不值当。” “总体来说，宝龙城市广场是我逛过的商场里算是比较差的。概括一下，商场设施拜访很凌乱，品牌比较杂，看着略显山寨。这里和郑州市其他家的商场比较起来也算是不太好的……其实这里的东西还算全，衣服，娱乐，餐饮都有。但是不知道为什么，这里总是透漏着一股乱糟糟的气息，有一些糟蹋了这么大的地方了。” “以前看到宝龙城市广场，都觉得东区的商场一定非常的高大上，以前因为离家较远，没有去过，还是因为各大团购网站的秒杀活动让我这个懒人因为好吃去了几次，怎么说呢，真是太影响东区的形象了，整个外观猛一看给我的感觉很象好早以前的曼哈顿，不过里面真是差强人意， 整个楼层的味道真是，感觉是在一个大的公共厕所里，这样的环境让人怎么可能想多去了，各家店的生意也都不怎么样，运营方真是要检讨了。” “后记 本文讲述的5个经营、投资商铺的女人，虽经历不同，但其事件反映出来的现实情况却是惊人的一致：多少投资者掉进“金铺养三代”的深坑中，哀鸿遍野。 在这5个事件之外，在互联网时代的巨大冲击下，传统店铺里单纯卖货的商业模式已经无法适应这个时代，做任何单纯商品交易的买卖都难，对街铺的影响也是十分巨大!而在这背后，是人们消费习惯的转变。 2016年4月，曾经风靡一时的百脑汇商户因经营惨淡，但百脑汇仍猛涨房租，导致商户集体要求降房租;2017年春节，恒大绿洲的业主们组建“吃货群”，用微信联系了猪肉、水果、蔬菜，实现无店铺购买; 2017年4月，在东区CBD中油新澳大厦中午吃饭要么去楼下买沙县小吃，要么用手机叫美团外卖，郑州的白领工资一般，写字楼旁边的商业小吃店最火爆; 在读大学的王秀娟喜欢在唯品会上买衣服，因为即便买错了，也不会觉得损失太大; 在家当家庭主妇的李慧，经常做的一件事就是发快递、收快递，网购一切生活用品，这就是当下80后女性的消费习惯…… 而目前郑州住宅库存去化周期是5个月，写字楼去化周期是3年，商铺去化周期是10年…… 郑州人造商业地产泡沫褪去、互联网电商冲击、自贸区购物越来越近，对于商业街区，我们还有很多东西需要思考，上述5个女人的遭遇是时代发展中的一个缩影，亦成为一种时间无法抹平的创伤。 谨以此文，记录那些在经济转型时代下的炮灰。 备注：此文根据真实事件讲述，涉及人物，均采用化名。 备注：本文为2017年6月发布过的一篇旧文，今旧文重发，以飨读者。 怕被置业顾问忽悠?哼，陪你晒郑州地产新媒体提供大型线上房产置业咨询服务——关于郑州任何区域任何楼盘，一对一总编置业报告，根据提示进行填写信息、需求并下单，《陪你晒郑州》专家团队会为您在1天之内出具精准、专业的置业报告，根据您的实际，对郑州任何意向楼盘进行分析，解决你的购房难题。并且现在还免费! 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