谈起澳洲房地产的税收政策,一个规避不了的话题就是负扣税。它的特殊之处就在于在当今世界主要国家中,澳洲可能是唯一一个还在使用这个政策的国家。 负扣税政策的官方名字叫Negative Gearing,简单来说,如果你在一项商业活动中蒙受了亏损,那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益,最后达到减少你的应纳税收入,进而降低你的应交税金的目的。 从本质上讲,就是由政府或者全体纳税人来帮你共同承担一部分损失。该政策的本意并不是特指房地产投资上的Negative Gearing,而是所有可以负扣税的项目都可以被称为Negative Gearing,只不过在房地产投资上使用的最为频繁而已。 在一个财政年度中,维持物业的现金支出,例如银行贷款利息,水费,电费,市政费,和非现金支出,例如房屋折旧等,超过(房租),所带来的负向应税收入,我们称之为负扣税。 之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如,工资收入(Salary/ Wage),资本利得(Capital Gain)等,以此降低应税收入,达到终减少缴税的结果。 如果纳税人除物业收入外没有其他收入来源,或其他来源收入少于负扣税,那么在现行政策下,没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度,直到与足够的正向应税收入进行对冲。 房产的那些费用可以申报退税?
负扣税政策推行的意义和影响? 宏观:鼓励投资与刺激经济 澳洲政府推行负扣税的原因是多方面的,其一是税法的要求,租金收入是应税收入的一部分,那么与租金收益产生相关联的费用一定是可以抵扣的。但负扣税推行更主要的目的是通过宏观之手,政策之力对纳税人进行税务利益激励,鼓励个体房产投资,推动民用住宅开发,尽量弥补人口增速超出住房供给过少、过缓的缺口,拉动基础设施建设,以达到刺激经济的结果。 专业房产研究机构SQM Research的执行董事克里斯多夫(Louis Christopher)说,比较性的研究需要充分考虑到每个国家在税收待遇上的差异。在澳洲,“负扣税NEGATIVE GEARING”帮助拉动了房产的投资需求,并推高了房价。得益于负扣税政策,如果投资成本超过了投资收入,差额可与投资者的收入相抵,从而使投资者支付的收入所得税减少。 微观:调节矛盾 调节民生
宏观是通过税收调节促进经济,微观则反映出澳洲房地产发展的矛盾。人口在主要首府城市的不断增加与可供开发土地数量的限制,可开发级别的控制,以及区政府审批速度过缓所带来的矛盾,是通胀时房价迅猛上涨,通缩时房租涨幅不止的背后推手。
而负扣税从历史角度看来,对政府调节民生起到了积极作用。一定程度提升的租房市场供给量,为无法承担房价的居民提供了帮助,同时也减轻了政府对公屋计划的投入。纳税人通过投资和负扣税带来的税务利益可能积攒更多的个人财富,为退休做好充足的准备,从而减少政府对社会救济金的预算压力。 如果您有任何地产相关疑问,欢迎扫描以下二维码添加 |
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