你不交费我不干事还告你欠物业费如何破解

物业矛盾最终之诉－－物业费

一、物业到法院起诉追索物业费极易胜诉

业主因不满物业服务，拖欠物业费不少见。让业主感到物业公司“不作为”的情况主要有房屋管理、客户纠纷 、小区内失物 、投诉报修 、常见生活问题等迟迟不处理 ；只要是要花费时间与费用的事难寻物业人员身影等。在部分老旧小区停车难的问题，物业公司喜好将物业费与门禁水电气暖费捆绑在一起收取，美其名曰“方便业主”，表面看来确实方便了业主，但是如果业主对物业的服务不满意，拒交物业费时，往往物业公司也以此卡业主，使物业纠纷埋下祸根。作为物业公司，捆绑收费是不合理的。物业公司可采取法律手段或其他方法采取限制业主来收取物业费肯定是不合理的甚至是违法的，因偏激催收物业费导致的法律案件也不少。 由于物权法与物业条例的普及与细化，业主们的维权意识提高，新的最大矛盾公共收益公共用房之争（停车费、场地租金经营性收入）又成为新焦点。　当然作为业主，法律上以任何理由拒交物业费都是不支持的，业主如对物业公司的管理或服务不满意，试试这样维权1交涉(找物业负责人，法人)2投诉(业委会、物业办、房管局丶住建委相关部门将会对被投诉的物业公司进行调查。3解聘(联合百分二十业主发起)4起诉

与其它法律关系不同，很多业主感知的道理与法律规定并不是相同的。拒缴物业费，其主要涉及两层法律关系：一是缴纳物业费是业主应尽的义务。物业服务是一种商品，业主需要通过购买享受服务，不缴纳物业费的业主不仅损害了物业企业的权益，也损害了其他业主的权益；二是物业公司应该按照《物业服务合同》约定提供优质服务，属于服务范围之内的问题应及时解决，不属于服务范围的问题应及时解释。所以，有业主无理由恶意拒缴物业费，物业公司可通过民事诉讼的方式催缴。但如果通过偏激手段私自执行，不仅不被法律保护，业主可以另行反诉要求经济赔偿。

物业公司在追索物业费纠纷中的优势

1、物业公司与业主之间存在清晰的合同关系

业主与房屋开发企业签署的《商品房买卖合同》中，《前期物业服务协议》即作为合同附件，得到业主的确认。在业主收房过程中，物业公司也会把签署单独的《前期物业服务协议》、《业主管理规约》等法律文件作为交付的必要步骤。而业主缴纳物业费的相关义务及违反该义务须承担的违约责任等，在上述法律文件中都有清晰的约定。在追索物业费的诉讼中，物业公司的诉求都有明确的合同依据相佐证。

2、业主很难就物业服务存在瑕疵方面取得证据

在法院比的就是证据，有没证据说什么都没用，别指望法院会到小区实地调查，谁主张谁举证。根据《前期物业服务协议》或《物业服务合同》的约定及《合同法》相关规定，只有物业公司提供的物业服务存在缺陷，才可视为物业公司存在违约行为，业主才可以欠缴物业费的方式予以对抗。但现实中，由于物业公司仅对小区公共区域及公共设施存在维护义务，而并非许多业主所主张的对其房屋质量问题或特约服务承担责任，而且所谓“维护义务”，所指的也是一个过程，存在一定时间上的延续性，其履行或未履行绝非一张照片、一段视频可以简单证明，这就使业主难以向法庭提供足以证明物业服务瑕疵的有效证据。

双方应合理合法应对物业费矛盾 业主通过拒交物业费来表达对物业服务的不满，其体现了小区业主和物业公司之间扭曲的关系。在前期物业合同关系中，大多数是由开发商与物业公司形成合同关系。业主与物业公司没有直接联系，矛盾点在于业主与开发商。业主的维权意识逐渐增强，所以矛盾也愈发激烈。由于物业和业主之间是一种契约关系，所以，双方既然通过协议或合同约定双方的责任义务，那么，双方首先要做到的就是互相信任。除此之外，在遇到问题时，双方可以在协议基础上，进行相应的调整，这样才能良性发展。物业和业主的关系就好比“婆媳关系”，既密不可分，又矛盾重重。业主和物业必须明确自身扮演的角色，物业要有正确的为业主服务的观念，从而不断提升自己的管理水平，尽心为业主做好服务。而业主则要及时交纳物业费，遇到问题不要动辄就拒绝交费，这样只会导致双方关系恶化，形成恶性循环，只有在相互尊重的前提下才能长久共处。

二、面对物业费导致的矛盾与被诉，业主又该如何维权呢？

熟悉《物业服务合同》，全面了解物业公司应当承担哪些义务。根据《合同》规定，业主认定物业公司某项服务很差，甚至没有履行合同约定的义务，可以采取拍照、拍视频、请公证处进行公证、寻找证人、向主管行政机关投诉等各种方式获取尽可能多的证据，形成物业公司违约的证据链，进而起诉物业公司，要求对方承担违约责任。此外，业主还可以在诉讼过程中，主动申请法院采取证据保全的措施，进一步固定相应证据。“这样的做法让业主太吃亏，物业公司请法院扣钱，自己却成功逃避了改善服务的责任”。

总结一下业主因欠物业费被诉维权点：

1、因诉讼时效而导致的物业费法院不支持

诉讼时效制度是民事法律中的一项基本制度，一般诉讼时效期间为三年。自知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算。现在物业公司一般采用先付费的年度缴费模式，即在合同中约定，业主应于一个缴费年度开始前缴纳该年度的物业费，这个起始日期即为本期物业费的诉讼时效起算点，如果物业公司未在三年内就该期物业费提起诉讼，就因诉讼时效问题而得不到法院的支持。

2、因业主延迟收房而导致的部分物业费法院不支持

房屋的交付与接收，本来是业主与房地产开发企业之间的行为，其法律关系也为双方签署的《商品房买卖合同》所调整，但由于业主须于收房当日签署《前期物业服务协议》等物业法律文件，使得该行为也与物业公司存在密切关系。如果业主出现大幅度延迟收房的情况，其签署《前期物业服务协议》的时间也会相应延后，这就会使其应收房日期与实际收房日期之间的物业费没有合同依据。尽管业主在与房地产开发企业签署的《商品房买卖合同》中，一般都会就业主应于开发商通知的收房日期之日起缴纳物业费做出约定，但在审判实践中，该约定往往得不到法院的支持，原因有二：一是出于合同相对性的考虑，在《商品房买卖合同》中的上述条款并没有物业公司作为主体予以确认，二是在物业公司主张适用该条款时，法院往往会要求物业公司出示已于约定日期通知业主收房的证据，而该证据物业公司一般无法提供。

3、因物业公司存在使业主无法使用房屋的物业费法院不支持

物业公司作为小区物业服务企业，仅负责对公共区域及公共设施的管理及维护，因其过错而导致业主无法使用房屋的情况比较少见，但现实中，有时会由于人为的原因或一些阴差阳错，在法律上造成这种局面，比较典型的即“怠于通知”的过错。有些业主在收房过程中会发现房屋存在质量问题，而要求开发商予以修复，物业公司往往会提供钥匙托管服务，以方便施工人员随时进入房屋进行修缮。有些业主在房屋修好后会领回钥匙及时入住，但也有些业主并不急于入住，会将钥匙一直托管于物业公司，同时也欠缴物业费。当物业公司向其追索物业费时，其会以物业公司未通知其房屋修缮完毕或领取钥匙为由进行抗辩，在此情况下，如果物业公司不能提出其已发出过上述通知的证据，往往会被认定为存在导致业主不能入住的过错而得不到法院支持。

4、因二手业主缺乏合同关系物业费法院不支持

物业公司在业主收房时与其签署的《前期物业服务协议》，其效力显然只能及于该业主本人，一旦该业主将房屋转让，新业主将不受上述协议的约束，现有条件下，物业公司也很难强制新业主与其签署新的《前期物业服务协议》。如果老业主本来就存在物业费欠费等情况，局面就更加复杂，新业主即便愿意承担其接收房屋后所应承担的物业费，也不可能为老业主遗留的物业费买单。这个时候物业公司再对老业主提起诉讼，往往连送达法律文书都成为困难，而对新业主的物业费之诉，也可能因双方不存在合同关系而得不到法院的支持。

5、物业公司擅自提高物业服务收费标准、单方增加收费项目法院不支持

物权法与物业条例规定：提高物业费标准，需要经过业主大会双三分之二业主同意才行，若物业擅自提高收费，单方增加收费项目，业主有权拒缴。

6、物业公司滥用司法资源，拒不协商又恶意起诉业主欠费的，且有证据证明物业公司服务中过失造成业主经济损失、滥用诉权制造影响造成精神损害与名誉侵权的，业主可以以合同违约与侵权、向法院起诉物业公司主张经济赔偿与精神损害赔偿。

三、靠起诉讨要物业费法院救得了物业吗？

法院救不了物业行业，能救这个行业的只有这个行业的人，自救！只要你缴费，什么都承诺你，交完费后，一切就当从没发生过。业主不交物业费？如何破解？不靠服务 靠法院，行，发律师告知函，给业主打电话发短信讲法律知识！起诉收取物业费。设置了专人对接自媒体上广泛传播说某某不交物业费，去了机场去了高铁买不了票，！孩子上不了小学，有些地方出台红头文件公务员不缴物业费，领导批斗！不缴物业费法院直接抓走，所有的物业团队都在转发，恨不得每家每户发一份看看！现在的法规法律合同都对物业公司有利起诉收缴物业费貌似抱住了一条大粗腿，貌似物业费有法律保障一切都不愁了。

错！欠缴物业费未必就是失信 只有一个人的某些行为被执法机关或司法机关依法确定为违法或失信时,该信息方能被归集并作为负面评价《湖北省社会信用信息管理条例》规定,未经依法确认的公共事业及物业管理欠费信息不得作为实施联合惩戒的依据　对纳入的信用信息必须经过依法确认。

当然，部分欠缴物业费越来越多,服务陷入瘫痪状态,最终受害的还是业主。目前,能够被归集的不良信用信息均经过执法或司法程序予以确认而物业公司与业主是完全平等的民事法律主体,不是管理与被管理的关系,业主缴纳物业费,物业公司按规定或合同约定提供服务。应否缴纳物业费、缴纳多少物业费,受物业公司与业主间的合同约束。物业服务质量不达标、业主无正当理由拒缴物业费均是违反合同的行为,受民事法律调整。业主拒缴物业费的情况属于民事纠纷有可能是业主故意耍赖也有可能是物业公司服务不到位应该通过协商、调解、诉讼等正当途径解决纠纷。当依法确认欠缴物业费者应补缴物业费业主仍不缴纳的,方可认定其具有失信行为。现实中本来服务就不好的物业公司和公共服务机构可能更加有恃无恐,动辄拿黑名单要挟业主或消费者,让后者更加有苦难言。

业主如何看待这种矛盾呢？业主及时交纳物业费前提是要做到质价相符！对于物业公司权益法律保障与实际情况很多问题缺乏依据。业委会成立难，运行难，监督更难。业委会不懂得企业没利益根本无法生存，亏本生意没人做，一味的压价只维护单方利益会把双方带到死胡同，居委会街道领导只想着有物业就行，出头的都是挑事的，拖到出事在说！以后问题以后再说，只要收到钱管他业主内心里咋想的，随着业主的素质的提高，业主自觉交费的会越来越多！这样想是不错的。其实对于物业公司来说，还可以有更多的办法来操作，如在减少业主的投诉，提高业主的满意度方面多做些工作？是的业主的不满意不全是物业公司的过失，但是物业公司有义务也有能力把这些情况告知业主，眼眼不亮可以擦亮，多数人是讲理守法的。自己不守法，要别人守法？物业公司也尽心尽力在现有的条件把自己的职责范围内的事情做好，靠服务吃饭不是靠收费，别混日子。业主的不满意也不是法院能解决掉的！期盼更多的物业人，面对起诉书多些深思少些侥幸！把业主的满意度做出来才是真理，这个项目不好做，收缴太难，做不下去全部或者分批起诉了，下一个项目又不好做，如何是好？改行？改到什么行去呢？