|
上一篇，我们了解了《商品房预售合同》签订并经备案后，由业主办理银行按揭贷款。后因业主无法还款或对外承担其他债务导致法院对预售商品房预查封，开发商可以根据合同约定或者法律规定解除合同，不受到预查封的影响。 面临的问题 房屋买卖合同解除后，法院是否主动解除房屋的预查封？是否会中止对预查封房屋的执行？预查封效力是否可以及于应退还的房款呢？ 【相关法律法规】 根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》) 第十八条第二款 “第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”。 最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号，下称《通知》） 第十六条 国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
法院是否应主动解除房屋的预查封？ 我们认为：合同解除，将导致预告登记消灭，物权回归至出卖人，预查封的基础不存在，法院应予解除。 因合同解除后，买受人确定地不能获得房屋所有权，则该财产确定地属于出卖人财产。因此，即不属于可执行财产，预查封就失去了保全的对象。此时，法院应当参照《规定》第十八条第二款的规定，解除对房屋的预查封措施。
预查封效力是否可以及于应退还的房款？ 根据上述《通知》的规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。也就是说，在合同正常履行的情况下，预查封自动及于合同履行的后果，即登记在被执行人名下的房屋。但并未规定，合同未经正常履行，而中途解除后是否自动及于解除后的债权。 相反，《规定》第十八条第二款规定，合同解除后，人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。在程序上需要依当事人的申请而另行采取执行措施，而不是原执行措施的效力自动及于合同解除后的债权。 另外，《规定》第一条规定，“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”法院若要查封开发商解除合同后应退还给购房人的购房款，应当向开发商送达查封裁定和协助执行通知书，只有裁定和协助执行送达之后，才对开发商发生法律效力。在此之前，该笔购房款视为没有被采取保全措施，若该笔购房款被银行执行划走或被开发商行使抵销权予以抵销，均应视为有效。 据此，我们可以归纳出在处理预查封房产问题时，开发商及法院相关操作流程： 第一，程序方面。 （1）法院应当将预查封裁定和协助执行通知书一并送达开发商，告知预查封效力及此后要求解除合同的相关义务：即应向裁判机构披露房屋已被预查封、阶段性保证责任是否实际履行等情况；不自行向买受人返还已收房款；由此造成的损失或违约金不具有优先于查封债权的受偿权。 （2）开发商在解除合同之诉中主动追加银行（或其预抵押权人）参与诉讼。根据商品房买卖解释第二十五条规定，银行作为担保权人，在商品房买卖合同纠纷中，可以以有独立请求第三人身份或合并审理方式解决担保贷款纠纷，即应当通知银行（或其他预抵押权人）一并参加诉讼。 第二，实体方面。 （1）法院在处理解除合同之诉应一并明确法律后果。合同法第九十七条规定合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条虽然是针对被执行人购买不需办理过户登记的第三人财产而言的，但其第二款关于第三人解除合同后的后续处理值得借鉴。故解除合同的裁判应当明确出卖人收回房屋及将收受的购房款本息返还买受人。 （2）出卖人收取购房款的返还。出卖人返还的购房款包括买受人已实际支付的款项和购房贷款。不管出卖人是否已经履行了担保连带清偿义务，仍应将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给买受人，不能就已履行担保责任部分主张债务抵销。 （3）解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿。就预查封标的物而言，预查封债权享受较普通债权的优先受偿权，而房屋出卖人因解除合同而产生的违约金或损失则在预查封措施之后产生，属于在后债权。 因此，预查封的对象并非物权也非准物权，而是债权给付请求权，亦即买受人到期请求房地产开发商交付房屋、转移权属的权利。只有房屋登记在买手人名下时，预查封才转为正式查封，而开发商在解除合同之后，房产不可能再登记在买受人名下，其预查封也不可能转为正式查封，该房产的所有权属于开发商，法院理应解除查封。
司法实践中又是如何呢？
司法实践中，有的法院认为，买卖双方解除合同的行为，不论是采取协议解除、仲裁裁决还是法院调解、民事诉讼等方式，均不能对抗在先的预查封，如果需要进行解除查封，必须提起案外人执行异议之诉。如以下案例： 谭微与陈科润借款合同纠纷一案执行裁定书 审理法院： 陕西省富平县人民法院 案号： (2014)富平执异字第00001号 【案情简介】 2010年2月25日，被执行人陈科润与路易公司（以下简称路易公司）签订《商品房买卖合同》。 2010年5月11日，陈科润与中国光大银行签订《个人贷款合同》，路易公司作为保证人为陈科润提供连带保证责任。由于被执行人陈科润未按期向银行支付月供，路易公司履行保证责任。 2012年6月1日，依据《商品房买卖合同》约定，向陈科润发出《通知函》，要求陈科润自《通知函》发出之日起10日内向路易公司偿付，逾期解除《商品房买卖合同》。 2012年6月15日，路易公司向西安市仲裁委员会申请仲裁，请求确认解除路易公司与陈科润于2010年2月25日签订的《商品房买卖合同》。 2013年1月8日，西安市仲裁委员会做出西仲裁字（2012）第557号《裁决书》，确认路易公司与陈科润解除商品房买卖合同有效。 申请执行人谭微与被执行人陈科润借款合同纠纷一案。申请人向本院提出执行申请，法院于2012年4月5日立案执行。2014年4月10日法院对涉案房屋予以查封。 2014年4月16日案路易公司认为法院查封、拍卖侵犯了其财产所有权，向法院提出书面异议，要求撤销对西安市凤城九路“鼎正中央领郡”第一幢2单元27层22704号房屋的评估、拍卖行为并解除查封。 【法院认为】 被执行人陈科润与陕西省路易实业有限公司签订了商品房买卖合同，并履行了合同部分内容，但在履行过程中，2012年6月15日路易公司向西安市仲裁委员会申请仲裁，请求确认解除路易公司与被执行人陈科润于2010年2月25日签订的《商品房买卖合同》。2013年1月8日，西安市仲裁委员会经审理裁决，异议人路易公司解除商品房买卖合同有效。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，异议人依法解除了与被执行人陈科润的房屋买卖合同，人民法院不能对该房产进行查封、评估、拍卖，因此，异议人的异议理由成立，对其要求解除房屋查封、撤销评估、拍卖的异议请求，本院予以支持。
文鳐总结及解决方案 对于实务中房屋买卖合同解除后，法院并不主动解除房屋预查封的原因，在于法院对预查封排他效力的对象、法理依据、目的的理解受到处理程序等因素的影响。 如此复杂的流程，势必会对开发商处理该类“问题”房产存在一定时间上的资金占用成本。 因此，房地产开发企业有必要从上述问题中向房地产业协会名义联合其他房地产开发商向本地区法院进行释明以形成法院系统内部新的处理意见和处理方式。 当然，开发商在解除合同之诉的同时，还可以主动追加银行或其他担保权人、他项权人参与诉讼，将查封的房产一并变更为购房款，此举能够在当前的司法操作上通过一个合同解除的诉讼解决被预查封的问题。 综上，法院对预售房屋采取的预查封措施的效力并不当然地及于预售合同解除后开发商应退还购房人的购房款。开发商遭遇预查封时，可以尝试通过执行异议程序来实现解除查封、收回房屋的目的。只是，具体操作过程可能不会一帆风顺，可能要穷尽执行异议和执行异议之诉的程序。
既然在合同解除后法院并不马上解除预查封，那么开发商能否通过其他途径优先处理“问题”房产？我们下期继续分析。 |
|
|
