关于以房抵债协议的裁判规则

近年来，因涉及民间借贷等债权债务纠纷而引发的“以房抵债”类新型民事诉讼案件不断增多，该类案件既涉及到如何保护债权人的合法债权获得清偿的问题，又涉及到如何维护好房地产二级市场及三级市场的交易安全问题。

 

截至目前，在中国裁判文书网中键入案由为“以房抵债（民事案件）”共检索出16044个裁判文书，其中由最高人民法院作出的有156个。本文致力于对上述问题进行理论探讨并引用最高人民法院的案例予以梳理说明。

一、理论介绍

（一）以房抵债的性质

以房抵债协议的主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。由于以房抵债协议在现行法上系无名合同，在法律适用上，首先应适用或者类推适用最相类似的合同类型的法律规范。虽然以房抵债协议的目的在于以债务人转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务，但在外观上与房屋买卖合同最为接近，因此，应当适用合同法关于买卖合同的规定。其次，由于以物抵债协议为无名合同，即使不适用合同法关于买卖合同的规定，也应适用合同法总则的规定，或者说，在合同法关于买卖合同无明确规定的前提下，就以房抵债协议的相关法律问题，应适用合同法总则的规定。所以，关于以房抵债协议的效力问题，也应适用合同法关于买卖合同和合同法总则的规定。（王洪亮著：《债法总论》，北京大学出版社2016年版，第167页。）

（二）以房抵债的效力认定:

第一，以房抵债应当具有实践性；

第二，不论协议签订的时间先后，都不能突破法律的强行性规定，否则协议将无效；

第三，以房抵债是否能够达到清偿债务的目的，关键在于以房抵债行为是否履行完毕。

二、最高人民法院关于以房抵债协议的裁判规则

实务要点一：

在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身。

案件：魏某、海宜林投资控股有限公司二审民事判决书（2017）最高法民终354号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏某寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

实务要点二：

抵债行为不能等同于正常的买卖或租赁等民事关系，合同价格与同期地段市价相比过高或过低均不能否定合同的效力，只要当事人前期在合同中作出了符合其真意的意思表示，无其他合同法规定的无效情形，应当认定以房抵债合同有效。

案件：中瑞投资（大连）有限公司、大连利丰房地产开发有限公司企业借贷纠纷二审民事判决书（2017）最高法民终427号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

案涉两处房产分别为辽宁省大连市中山区（xx号楼）和（xx号楼），面积合计为1489平方米，折抵9900万元。参照房屋买卖测算，每平方米单价约为6.65万元；参照房屋租赁测算，每年每平方米租金约为1662元，两种估算价格均高于2014年同期该地段市价，但抵债行为不能等同于正常的买卖或租赁等民事关系，中瑞投资公司已在合同中确认其明知并认可，提出的上诉理由不足以否定其前期在合同中作出的意思表示。依据一、二审查明的事实，应当认定基于双方签订的《房屋使用权转让合同》，利丰公司以房抵债偿还借款9900万元有效。

实务要点三：

双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定以房抵债，但仍保留原借款债务人的还款义务以及其他担保方式，该合同不产生债务抵偿的效果，应认定为原借款债务人提供的实现债权的担保。

案件：杨某某与罗某、罗某某等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）最高法民申974号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

关于罗琳与杨利民于2016年5月31日签订协议的性质及履行问题。根据一审法院查明的事实，在罗琳两次未按约偿还借款之情形下，2016年5月31日，双方根据借款协议中罗琳确认的借款本息，就罗琳向杨利民偿还借款相关事宜达成了协议。该协议第一条、第二条两条约定确实有以房抵债的内容，但因该协议系多个条文组成，需结合协议全文来理解双方签订协议的真实意思表示。该协议第五条、第七条约定，罗琳或相关方在协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息；本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息；若杨利民得到部分偿还，及时配合将相应比例的房屋退还罗琳。可以看出，协议作为原借款合同的从合同，重申了罗琳需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗琳偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨利民的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗琳偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨利民的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。

实务要点四：

当以房抵债协议已经在事实上或者法律上履行不能时，一方当事人表面上请求确认协议效力的，实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议，人民法院不予支持。

案件：江苏中磊建设集团有限公司、淮安市宝隆置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）最高法民申2800号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

本案中，中磊公司请求确认以房抵债协议有效的另外一个目的是，其与宝隆公司之间因以房抵债协议的签订产生宝隆公司相应工程款债务消灭以及中磊公司取得房屋所有权的法律效果。对此，本院认为，合法的以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行。本案中，因以房抵债协议所涉及的部分房屋已经变更过户至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封，案涉以房抵债协议，在事实上或法律上均不能实际履行。中磊公司在本案中提出的诉讼请求，在表面上是请求确认以房抵债协议的效力，但实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议。如果是请求以房抵债协议的履行效力，因双方当事人尚未履行房屋所有权的过户手续，所有权不发生变动、原合同约定的工程款债务亦不消灭，中磊公司的该项主张应予驳回。如果中磊公司意在请求宝隆公司继续履行以物抵债协议，因法律上和事实上不能履行，中磊公司的此项主张亦不能支持。

实务要点五：

双方当事人以作为原借款合同的担保的房屋重新签订《商品房买卖合同》的，若债务人没有提供足够证据证明该买卖合同是将借款关系变更为商品房买卖关系的合意，则认定该合同作为原借款合同的担保。

案件：营口弘逸房地产开发有限公司、王某某等民间借贷纠纷申请再审民事裁定书（2016）最高法民申112号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

本院认为，以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。本案中，双方在《还款协议》中明确约定，弘逸老边分公司以10套房产作为抵押，担保所欠王某某借款，虽后来弘逸老边分公司与王某某未办理上述房屋的抵押登记手续，但双方在本院询问时均认可该房屋无法办理抵押登记手续。而弘逸老边分公司与王某某之子王某签订的10份《商品房买卖合同》标的与《还款协议》中约定的用于抵押担保的10套房产完全一致。对此，双方存在不同主张，王某某主张双方通过签订《商品房买卖合同》并进行备案的方式作为上述借款的担保，弘逸公司主张双方将借款抵押关系变更为商品房买卖关系，以房屋抵顶上述借款。经审查，首先，双方之间并无书面的以房抵债协议，而《商品房买卖合同》是由弘逸老边分公司与王某某之子王某签署，并不能反映出双方同意以买卖合同约定的房屋抵顶弘逸老边分公司所欠王某某借款的意思表示；其次，上述买卖合同签订后，弘逸老边分公司并未向王某或王某某履行房屋交付的相关手续，王某某及王某也没有在《商品房买卖合同》约定的履行期限届满后要求弘逸老边分公司向其交付房屋；第三，在上述10份《商品房买卖合同》签订后，弘逸老边分公司又分两次给付王某现金共计10万元，并将备案登记中一套商品房出售后的款项给付王某。据此，弘逸公司主张双方已经将借款关系变更为商品房买卖关系，通过以房抵债的方式清偿了案涉借款，证据不足。原判决认定案涉《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系，而是案涉借款的一种担保方式，有事实依据，并无不当。

相关法律规定

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第四百一十九条  经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十九条  动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》

九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题

第一，关于债务履行期届满前约定的以物抵债。

债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：

1.如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。今年最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民问借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。

2.如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。

第二，关于债务履行期届满后约定的以物抵债。

债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上：

1.如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中，我们倾向于后一种意见。

2.如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。