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由此可以看出，无论是政府政策导向，还是城市发展需要，还是大开发商们的一致行动，所有的一切都告诉我们，中国地产界传统的大规模开发已经结束，中国开始进入深度的城市更新建设期。
何为深度？我们可以这样定义：如果把2007年上海新天地、田子坊建成、2009年上海老码头的开业、2014年成都太古里、南京老门东的面世，直至后期大规模的众创空间、白领公寓的出现作为城市更新第一代来看的话，那么，这一代的城市更新最大共性特征就是集中于单点项目的改造。
进入2018年，事情发生了变化。
最大的变化在于如今越来越多的机构、热钱开始挺进城市更新领域。高质量的资产越来越少，基础物业价格越来越贵。各个地区的城市更新改造已经不只是关注于老厂房的改造、老街坊的拆迁提升，老物业的公寓调整，而是扩大了范围，扩展到了整个街区、整个城市片区系统的更新和改造。
在这样的局势下，对于政府或者打算致力于城市更新领域的投资商而言，如果没有一个全域的、系统的思维，去考虑城市功能区的再生与调整，不能从片区发展的角度出谋划策，不能系统解决城市更新改造的所有问题，那么拿到单个项目的物业的机会便会越来越少。这里有个很简单的道理：如果一个物业的功能导向、业态定位、发展模式都已定义完毕即将推向市场的话，那么凭什么能轮到你拿下项目呢？
正所谓：不谋全局者，不足谋一域；不谋万世者，不足谋一时。识时务者为俊杰。
单个项目的开发，要有宏观城市的思维，充分考虑清楚公共的、文化的、商业的、城市功能等多方面问题，才能存在全面获胜的可能性。今天给各位业界分享的上海2018年最重要的一个城市更新案例——愚园路的改造，就是这样的一种策略思维。 因为工作和居住生活的原因，近10多年来，我常常会路过上海的愚园路。
一直以来，它给我的印象就是一条繁忙而又有温情的马路。它有着上海浦西典型的马路的特征：尺度不宽不窄、蜿蜒而精巧、道路两侧梧桐浓密、巷弄穿插汇集，新老上海人在这里聚集、漫步、徜徉，过着安定的生活。
近两年，愚园路的改造正成为一个上海城市热议的话题。
不同于新天地的拆迁新建、不同于田子坊的腾笼换鸟，东至静安寺百乐门、西达中山公园，绵延2.7公里长的愚园路的改造，是在绝大部分保留其功能、城市肌理和建筑的同时，采用了一种独特的“针灸式的微更新”的方式，在街区的景观、店铺、广场、文化设施层面上进行了更新和置换，并选择合适的巷弄节点进行重点更新，而这种方式，正成为上海打造新型历史文化街区的一种潮流做法。
前期我们撰文写过关于上海著名历史街区武康路的改造，其实也是与愚园路的改造手法如出一辙。（具体文章请参考前文《这个项目体量不大，却成为来上海必打卡的网红点，是怎么做到的？》）  那么为什么要更新改造愚园路？它有什么特别之处呢？
应该说，在上海，对于极具历史文化价值的核心城区道路，都是非常重要的改造标的。这类街道的改造有三个主要目的：第一是改善民居环境；第二是重塑街道风貌；第三是激发城市微旅游市场的活力。从这点来看愚园路，就极具更新改造的价值。
应该说其独特的历史、文化特色，注定了愚园路在上海独特的城市地位。愚园路兴起于上个世纪20年代，曾是与霞飞路齐名的上海“上只角”，是上海在当时与法租界平起平坐的著名私宅街区，拥有众多的历史文化建筑。百年以来，这条街道一直是上海文化和城市精神的摇篮。这里文化鼎盛，名家辈出。
愚园路所属的江苏路街道有50余处市级优秀历史建筑、60余处不可移动名人旧居绝大多数密布在愚园路两侧。其中，宋氏三姐妹、康有为、钱学森、蔡元培、施蛰存、张爱玲、傅雷、林伯渠、茅盾、翦伯赞、李济深、沈钧儒、张澜、俞振飞等等一大批文化名人、大家均曾居住于此。愚园路因此成为近代中国思想文化的酝酿发酵的胜地。愚园路的车水马龙、人来人往，成为了这些名人大家们生活的日常。  但近些年来，随着上海建成区范围的扩大，浦东、虹桥等新城区的发展成为焦点，作为老上海的核心成区的更新改造却踏步不前。道路基础设施老化、店面老旧、景观衰颓，愚园路等一批老城区的道路逐步失去了往日的活力和荣耀。
于是，上海开启了城市更新的计划。
在这方面，长宁区走在了前面。早在2017年3月，长宁第一个出台了《长宁区2017-2021年城市更新总体方案》及《长宁区城市更新2017-2018年行动计划》，这为整个街道的更新改造奠定了政策和行动的基础。针对这个片区的改造更新，政府提出了“规划引领、项目带动；串点成线、连线成片”的发展思路。至此，愚园路从前期零散的“实验性更新”，进入了整体规划更强的新阶段。这条历史文化名街也被定位为“跨界生活美学体验街区”。
如何系统的看待这样的不同于大拆大建的更新改造模式呢？我个人认为，分析这个街道的改造工作，可以分为4个方面的系统工作：第一，沿街道路体系整治；第二，环境景观重塑；第三，沿线建筑业态优化和外立面进行调整；第四，重点节点的更新再造。 1 道路里弄的整治更新 沿街道路系统的更新分为两个维度，第一维度是愚园路主要道路的翻新改造；第二维度是沿街交汇的弄堂里弄的更新。
首先是主要街道的更新改造。除了道路路面、道路管网的改造提升之外，还包括了周边人行道路铺装系统的整体提升。   从改造后的主街效果来看，新铺设的黑色柏油道路的路面、管网隐蔽工程和人行步道的景观铺装，修缮一新。  （改造后的街道铺装）
除了主街的改造，愚园路还有意重新开通极具老上海风情的、有着代步观光功能的“铛铛车”。这类只有在影视城或者主题公园内才留存的交通形式，在城市正式道路里出现，也反映出政府当局对将愚园路改造成旅游街区的决心。  其次，除了主要道路的改造，如何将各条弄堂打通，把各个堵点排除，以疏通愚园路上的毛细血管，也是改造更新的重中之重的工作。只有这样，文化历史街区才可实现城市游客的通达。
不同于一般的城市道路，这条历史文化名路的城市肌理有着独特的属性，它弄中有弄、四通八达，弄堂前后左右都与大马路、小马路相联通。
所以在愚园路上徜徉，就会发现这里弄堂密集，每条弄堂都很深，每往前走十几米，就感觉时光在不停地往前“翻页”，不同的树荫、围墙、光照，构成了不同场景，让人恍若“穿越”。名人故居与网红的商店相伴，整条线路就是一条艺术之路、人文之路。在这样的道路中漫步，整体道路里弄的通达就相当重要。  2 环境景观重塑 一个城市的美好，更多在于市民接触的环境景观。这些亲人尺度的小景观的复兴和打造，特别有利于行人感受到城市的匠心。
不同于很多城市的城市更新是由政府主导的，愚园路的更新除了政府在公共设施上的主导外，更多是采用了一种社会公众广泛参与的手法，“自下而上”地进行了设计更新。具体做法是其通过举办各类设计活动、竞赛等，请遍布全上海的设计师广泛参与进来。
“城事设计节”是一项打造愚园路街区名片的重要活动。  在这个活动中，包括一批媒体、设计师联盟在内的多家建筑设计工作室，加入了愚园路的“微创手术”中。这些更新多集中于公共区域，比如与街道风貌融为一体的耐用钢构垃圾桶、幼儿园门口色彩的重新规划、为共享单车与外卖快递提供的停车区域等等。  （设计师们对社区弄堂口的改造设想）  3 沿线建筑外立面调整与业态优化升级 美国规划大师雅各布斯曾提到：一个运行良好的社区街道应该五脏俱全，要有商铺、咖啡厅、学校、图书馆、休闲场所，也要有适合日间和夜间行走的地方。建筑既要有公寓楼，也要有社区商店、诊所和办公区域。如果街道层面的设计平衡了这些因素，那么就能激活人行道，鼓励居民走出来。将目光投向街道，既能保证街道安全，又能让社区紧密地结合在一起。
街道的核心本质还是生活方式和内容。整体街区的改造本质上还是业态内容的提升。我们按照这样的逻辑，来看看愚园路的功能构成。
首先，愚园路是条文化街区，在这条马路上文化设施密布，从愚园路小学到市西中学，再到长宁区的青少年宫，都是上海市的重点学校和文化场所。除了文化教育功能，愚园路还有大量的历史名人故居，这些故居、展馆也都构成了愚园路独特的文化风情。  其次，这里沿街有着各类的商业业态。曾有研究机构调研统计来看，这里的商业业态里，零售（服饰、食品、超市）57%，配套（房产、水果店、花店）10%，邮局、银行4%，休闲、咖啡10%，办公3%，医疗3%，酒店1%，餐饮12%。再次，这里的办公功能。不同于临近的中山公园商圈和静安寺商圈，愚园路的办公功能更倾向于创意、时尚产业方向。最后，这里还有公共功能和文化功能。 下面我们来看一处极有特色的沿街商业项目的改造案例。 愚园百货公司 在愚园路上，还有一处已有91年历史的保护建筑，这也是原长宁区江苏路邮局物流中心。此之前，这里曾是现代文坛“三剑客”之一施蛰存的旧居。如今，由于邮局已搬迁至宣化路，留下这处沿街的历史保护建筑也将升级改造为“愚园百货公司”。
这是一家以“愚园路”为IP的艺术生活跨界百货公司。这家集合文创店、咖啡、画廊、潮牌店于一身的“百货公司”保留了建筑原有的老式壁炉、陡峭的木质楼梯等元素，而还未走进就能“嗅”出满满潮流气息的潮流品牌集合店P.O.BOX就身处这些原汁原味的老房子细节中，中国本土新锐潮流品牌SMFK的首家最全品类实体店就开设在此。 从室内的建筑结构上看，邮局的内部结构依然被保留，老式立柱、拱门清晰可见。老建筑的内部装修将保留原味，融入咖啡和商业元素。 4 重点节点的更新改造 除却沿街的中小型店铺的改造提升，愚园路上有基础重点的空间节点的改造提升也是重要的内容。总体来看，这类空间节点的改造方式都是将以往封闭、陈旧的空间，变成开放、时尚的空间。沿着街区打开了若干个“口袋公园”，在沿路的不同部位分设布置，这里就成为市民们聚会、散步、休闲的重要场所。
位于愚园路1107号的弘基创邑园门口，原本有一片380多平方米的停车场，企业在此次城市更新中主动打开围墙，将停车场改造为开放式耐踩踏草坪，去年已成功举办了一场纪念抗战胜利70周年的音乐会，今后草坪爵士音乐节也将定期在这里上演。 在愚园路1065弄这个位置做了上海文化名人墙，希望人们在这里走的时候，能够不光看到街道的感觉，更能体会到愚园路这么多年生活的沉淀。在沪西别墅、少年宫、绿地商务大楼这个位置，改造方案把建筑做了比较大的退界，形成一定的休憩空间，人们坐在这里可以看到人与人的互动关系，在梧桐树斑驳的树枝下面可以看到原汁原味的生活状态。 在愚园路上的“创邑SPACE”空间，已入住51家创业企业，已有438个、91%的工位使用中，入驻企业主要从事互联网科技、新媒体、众筹平台、创业信息传播平台、设计等行业。企业服务团队10支，生活服务社群29个，创业导师10人，覆盖互联网工程、法务咨询、财务咨询、人力资源服务、知识产权、社群共建、艺术设计和新媒体等。 除了办公类业态外，街道内的邻里中心的改造也非常重要。街道在回归‘高尚居住’的同时，不能‘为高而高’。从居住体验、产业发展角度出发，在改造升级中需要保留情感交流的空间，保留社区生活的烟火气。过去，大饼、油条、粢饭、豆浆这上海市民生活中的“四大金刚”，是沿街商业中烟火气最浓郁的部分，但沿街美食的监管却成难题。据披露，在二期的改造中，愚园路1088弄原长宁区医药职工大学将升级为“共享弄堂里24小时的新生活方式”，将开辟近1000平方米来实现社区邻里配套，把“四大金刚”规范搬入精致弄堂里。 结语 我们可以看到，愚园路改造的背后，是上海新一轮的“城市更新”周期的开始。在全中国，上海的城市管理理念也是最为先进，其率先提出了“建筑适合阅读、街区适合漫步、城市始终有温度”这样的城市管理理念，这也是上海近两年最耳熟能详的一句城市管理格言。同时，从城市管理要点来看，“创新、人文和生态”成为了上海这座城市的关键词。上海的城市格调和面貌正在与纽约、台北、东京这样的全球创意城市同步。
其实在当下中国，不仅是上海，包括在北京、广州、武汉、成都、南京等各类承载了深厚历史人文的核心大城市，正在迎来一个勃发的更新改造的时代。可是，如同愚园路这样的，既有情怀，有烟火味，又有文化，更讲求实效的街区实在太少了。
如果我们每个城市的管理者们都有如此的匠心和情怀，“城市让生活更美好”才不会是一句空话和套话。中国城市管理在这方面，实在欠得太多太多！ 更多内容，请参考领易咨询旅游目的地深度观察系列文章： 《文旅巨擎灵山集团继灵山胜境后的第二个世界级文旅目的地——尼山圣境》 《拙朴、精致、情怀——从日本五大顶级温泉看中国温泉度假产品大趋势》 《年客流量2000万，全亚洲首屈一指的海岛度假胜地——新加坡圣淘沙是怎么做成的？》 《这个只有7万人的海滨休闲小镇，是怎么变成世界级文化中心的？》 《云南文旅地产的新名片——七彩云南·古滇名城，是如何打造的？》 《深度解读全球NO.1主题公园集群——美国奥兰多迪士尼世界》 领易咨询 助力中国大消费产业升级 专注于文化、旅游、商业和房地产 文旅小镇策划咨询、旅游目的地战略咨询、 产业小镇咨询、城市更新咨询、大型企业集团战略咨询 微信：brian378183884 微博：邹毅_Brian 公司网站：www.linkeasechina.com （可点击原文链接） |
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