城改项目并购法律尽职调查要点

2016年下半年以来，西安房地产市场呈明显上升趋势，各大知名房企纷纷抢滩登陆、攻城略地。一方面公开市场上，土地价格水涨船高，地王频现；另一方面，项目并购/合作暗流涌动，轮番上演。而城改项目，由于其土地取得的相对确定性及高效性，自然作为各大房企角力的重要战场之一。

由于历史原因，西安大多数城改项目均掌握在本土中小开发商手中，这些企业要么拥有丰富的政商关系、地缘优势，要么在项目中深耕多年，但均囿于资金实力、开发经验、政策变化等因素，无法独立完成项目开发建设。因此，就为各大房企抢占市场提供了良机，于是城改项目并购、合作大行其道。

城改项目牵涉面广、周期长、程序复杂，无论是并购，亦或是合作，均需对于政策法规、项目本身、交易对手等诸多方面进行论证及排查，而法律尽职调查即为项目并购/合作前的必备程序及标准动作之一。

笔者近期参与了数起涉及城改项目并购的法律尽职调查，想以此为契机对城改项目并购法律尽职调查要点做一初步总结和梳理，与大家分享和探讨。

一、城改操作流程及政策法规梳理

2003年4月21日，西安市人民政府颁布了《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，自此，西安城改之路开启，从起步、探索、全面推进到如今高速发展，城改政策数次更替。2014年10月13日颁布的《西安市棚户区改造管理办法》，是西安市行政区域内的棚户区（城中村）改造工作开展所适用的现行有效的政策办法。

除此之外，城改工作具体开展所依据的其他政策文件列举如下，供大家了解熟悉：

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》、《棚户区改造项目列入改造计划（立项）的工作程序》、《棚户区改造项目实施方案备案工作程序（政府投资）》、《棚户区改造项目实施方案审核工作程序（民间投资）》、《棚户区改造项目房屋征收补偿方案审核工作程序》、《棚户区改造项目房屋征收补偿方案备案工作程序》、《西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程》、《西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案》、《西安市棚户区改造货币化安置实施细则》等。

城中村改造在实践中的操作流程一般分三部走：

步骤一：

启动城改程序阶段：即政府城改办制定改造法律依据、总体规划、专项规划，并进行可行性论证。

步骤二：

确定主体制定方案阶段：即社会资金介入政府项目，由政府、村集体经济组织、合作企业三方共同参与，制定控制性规划及土地利用方案、拆迁安置补偿方案、改造方案。

步骤三：

实施城改方案阶段：即进行无形改造（农转居、撤村建社区、土地变性、清产核资经济体制改革）和有形改造（拆迁安置补偿、房屋建设）。

二、城改项目易发问题点汇总

笔者在参与城改项目并购尽职调查中发现，目标公司及城改项目中存在的问题及风险主要集中于以下几方面：

1

股权质押。由于城改项目涉及拆迁、安置补偿、土地受让、项目建设等多个环节，所需资金巨大，项目公司往往以股东贷款的方式融资，并以股权质押提供担保。

2

项目审批手续滞后。实践中大量城改项目，均存在改造批复、用地手续严重滞后于工程建设的情况，也就无法获得建设工程规划及施工许可，由此引发的非法占用土地、未批先拆、未批先建甚至违规销售问题层出不穷，项目公司不仅面临着监管机关的行政处罚，安置房屋的竣工验收及交付也会受到影响。

3

不能按时回迁。拆迁工作是城改项目的重点工作，但在实施过程中往往面临着“钉子户”问题，拆迁工作无法按计划顺利完成则影响着后期安置房的建设进度，最终导致项目公司持续承担村民无法按时回迁的超期过渡费。

4

工程建设项目未进行招投标。城改建设工程项目属于必须招标的项目，但因相关报批报建手续不齐全，无法进行招投标，一旦相关工程合同发生纠纷、产生诉讼时，存在合同被认定为无效的风险。

5

涉诉案件较多。项目公司在进行工程建设过程中，由于工程款、工程质量引起的工程类合同纠纷极易发生；如果安置工程完毕后涉及到商品房销售环节的，业主纠纷更是诉讼案件的高发点。

6

劳动用工不规范。通常来讲，项目公司设立的原因就是为了实施城改项目，往往没有完备的内部管理制度，在员工管理方面容易出现签订劳动合同、缴纳社保、住房公积金不规范等情形，劳动用工风险多发。

三、城改项目并购法律尽职调查清单

针对城改项目集中出现的问题，尽调清单应重点涉及以下内容：

（一）目标公司的相关资料：

序号	项目	重点关注
1	公司基本 信息及历史沿革	现行有效证照，章程，股东及实际控制人，出资及股权，设立及变更情况，与业务运作相关的各项资质证书、政府批文及授权许可文件
2	公司内控 及人员	组织架构（含子、分公司），董、监、高，劳动用工情况
3	公司资产	土地，房屋，固定资产，租赁情况，抵押、质押、冻结情况
4	公司财税情况	税种和税率，税收优惠和财政补贴
5	债权债务	财务报表，贷款情况，融资情况，重大交易合同
6	对外投资	决议、合同、支付证明、被投资对象情况
7	关联交易	关联方情况，关联交易明细
8	诉讼及行政处罚	未结诉讼、仲裁案件及文书，受到的行政处罚及文书

（二）目标项目的相关资料

序号	项目	重点关注
1	城改文件	城改批复，征地批复等土地审批文件，改造协议，改造方案，拆迁安置补偿方案，安置补偿协议，无形改造文件
2	规划文件	建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，城改规划意见书，建设项目控制性规划图
3	土地使用权文件	土地划拨批复，招拍挂文件及成交确认书，建设用地批准书，国有土地使用权出让合同，土地一级开发补偿协议，土地出让金及一级开发补偿款支付凭证，完税证明，国有土地使用证
4	在建工程情况	施工许可证及工程进度；设计、施工、监理等企业资质；环评、交通、园林、消防等批复意见；方案设计、初步设计批复文件，施工图审查意见；规划、消防、人防等验收意见；房屋面积预测报告和实测报告；建筑物名称核准证；工程档案验收证明；建设工程竣工验收备案表；房屋所有权证；市政配套实施情况
5	工程合同及结算	政府投资协议，勘察、设计、监理、土建、装饰装修、幕墙、机电、暖通、空调、给排水、采购等各项工程合同及招标文件，前述合同结算及支付情况
6	其他	如项目销售及出租情况、项目招商情况、物业管理情况、项目查封抵押情况

四、城改项目法律尽职调查的具体操作方法

我们在进行尽职调查时，贯穿始终的原则就是全面详尽、谨慎客观，具体的操作方法无外乎由目标公司提供资料、自主通过网络平台进行查询。但与其他项目相比，城改项目又有它自身的特点。在此，笔者重点介绍几种较为适合城改项目尽调的操作方法。

1

进行外部调查

由于城改项目的特殊性，需要的审批和受到的监管较多，因此外部调查十分必要。而城改项目从立项审批、拆迁安置到项目建设，城改办均承担着重要的职能。因此，通过走访城改办相关人员，能够更加全面的了解目标项目的立项程序、方案批复、拆迁安置及项目建设情况，也更容易获知项目的进展、发现项目中存在的问题和风险。

2

访谈函证及问卷调查

针对城改项目尽调过程中易发的问题点，可以采取访谈、函证和问卷调查的形式进行了解。如：公司层面的相关情况可以与股东、高管及核心员工进行访谈，函证关联方、债权人、重要客户；城改拆迁安置补偿情况可以对村民进行抽样调查问卷，了解村民重点关注的问题。这其中蕴含着一些有效沟通交流的技巧，如针对哪些对象，设置哪些问题，如何从对方的回答或情绪中获取有效信息。千万不能为了完成任务，而随意将访谈、问卷流于形式。

3

项目地考察

对于涉及拆迁安置的城改项目，对拆迁、补偿和房屋建设情况进行实地考察，在尽职调查中尤为重要，具体包括：房屋拆除情况、土地利用情况、住房建设情况、基础设施、商业配套和周边环境等。通过对这些情况的现场调查，了解项目建设的实际情况是否与报批报建的方案相一致，是否与履行的手续相一致，是否存在未批先拆、未批先建等面临处罚的风险，是否符合城改政策的要求，进一步评估项目的整体价值和风险。

总而言之，城改项目并购尽职调查，一定要事先了解城改政策和操作流程，再参考城改项目易发的重点问题，有针对性的运用多种方法进行调查，进而对获取的信息进行充分论证分析，才能最终得出言而有物的结论和建议，为客户的最终决策提供依据。