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拿地 1 （1）土地招拍挂模式下，企业取得《国有土地使用权出让协议》、出让金票据入账； （2）如果是净地出让，通常不应发生额外的拆迁补偿和安置费用； （3）母公司签署招拍挂协议后子公司开发的，必须具备财税2016年140号文件所说的三个条件： 房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。  ——房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； ——政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； ——项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 2 （1）拆迁补偿安置费用确认扣除是一个核心问题，关注补偿协议、付款凭据、收款收据（花名册）、评估报告、政府相关文件等关键证据链之间的协调统一； （2）关注不同旧城改造模式的差异，尤其是安置房土地在谁名下，安置房土地是划拨土地还是出让土地等关键因素； （3）投资主体和开发主体不一致的情况下，安置拆迁成本发生在投资主体，但开发主体取得了土地实施开放，这部分成本如何合理入账需要预先设计。 3 这属于典型的土地使用权转让，关注以下几点： （1）直接转让模式、投资模式需要取得增值税发票；分立模式、合并模式不需要取得增值税发票，通常原值入账。 （2）房地产开发企业转让土地使用权，需要关注投资额是否达到25%，否则通常无法过户。 4 （1）股权转让方式表面看不需要土地过户，不需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税，只需要缴纳股东转让股权的所得税，但实际上股权转让的溢价无法转化为土地成本，从而将税负压力转嫁给接手公司的一方； （2）股权转让方如为自然人，需要关注个税代扣代缴问题。 （3）收购中的尽职调查非常关键，最大限度发现公司风险，找到解决方法。 5 如果由于债权债务原因进入诉讼程序，最终常常通过司法程序拍卖取得土地。但需要关注两个问题： （1）司法和拍卖手续不能替代增值税发票，土地过户必须缴纳增值税、土地增值税和所得税； （2）关注协议中是否有包税条款，尽量不要以包税方式实施，负担沉重且风险极大。 阶段 二 规划设计  土地增值税清算对于普通住宅有优惠政策，只要增值率未达到20%免征土地增值税，规划设计阶段要关注普通住宅的面积、容积率设计，避免跨界。  车位属于地下还是地上，地下的属于人防车位还是普通车位，是否有独立产权，是否在计容面积内，这些都会影响到未来的土增清算。  会所、幼儿园、学校、社区用房、物业用房等公共配套设施在初始设计中是否性质明确，是否有独立产权，是否对外转让，会影响未来土增清算的扣除项目。 阶段 三 开发过程与工程管理 1 施工单位关联关系 施工成本是土增扣除的重要构成，施工单位是否是关联单位会影响到未来甲乙双方的工程管理模式设计、双方的付款与发票沟通、双方的决算与竣工验收沟通，这些都会影响土增扣除项目。 2 成本分摊问题 土增清算通常分为普通住宅、非普通住宅和其他商品房三类，在总成本不变的情况下，三类清算对象之间如何划分成本成为非常关键的影响因素。究竟采用建筑面积法还是占地面积法？直接成本与共同成本是否能够准确分开？住宅与底商的层高系数法能否得到当地税务机关的认可？这些都是最重要的影响因素，必须从项目开始就进行设计和安排，并根据施工进度取得相关证据。
3 开发分期 （1）如何判断分期 土地增值税清算要求按照项目清算，如果项目分期，也要分期清算。但对于分期的界定，各地说法不一，立项、建设规划许可证、施工许可证，甚至预售许可证都可能成为判断分期的依据和标志，界定不清必然容易引发争议，带来风险。 （2）已经分期能否争取合并清算 由于税务机关在土增清算实施过程中并未做到一刀切，很多企业项目分期实施过程中已经完成的分期部分并未实际清算，能否争取最终合并清算，合并与分开哪个更划算，这些都是必须测算清楚的关键决策点。 （3）分期中的先后建设 分期设计的另外一个问题是分期中公共配套设施的修建时间问题，尤其是公共配套计划在后面分期建设时，需要关注给土增清算带来的风险，如果税务机关要求严格按照分期清算，第一期中将无法扣除未建设公共配套设施的成本。
4 成本与费用的转化 成本和费用对于土地增值税的意义不同，成本可以同时影响土地增值税和企业所得税，而费用只能影响企业所得税，因此通过预先设计将成本费用合理筹划是有价值的。这个部分的重点在于开发间接费，由于同管理费用常常难以区分，成为土增清算的正义点，如何将人、资产和时间三个关键要素界定清楚，必须预先设计。 5 成本发票及时取得 土地增值税清算对于成本部分要求十分严格，所得税扣除还允许单项合同10%预提，土地增值税必须要求全部取得发票，而且还要求发票、资金流和合同的一致性。因此在成本发票的及时取得上需要特别关注，避免达到清算条件，发票不全影响清算的情况。 阶段 四 销售管理
1 定价决策 （1）商品房定价的临界点设计 这里的临界点主要针对普通住宅，其它业态不存在临界点问题；普通住宅的20%增值率是否突破需要预先测算，从定价和成本两方面预先设计。 （2）价格分解设计 价格分解看起来可以将收入降低，但需要特别警惕，人为的强行分解价格常见的比如房款+装修款分解法，商铺售后回租强行冲减收入等，无论哪一种分解收入的方法都可能引发税务机关的关注，并且会对于价格进行比对。 （3）关联方交易中的定价设计 在某些时候，可能需要将商品房转移到关联方名下，这个时候问题的关键就是定价设计问题，如何设定合理的价格，是需要预先设计和准备的。
2 自持和销售 土地增值税清算只针对已销售部分商品房，如果存在自持部分必然降低整体税负，但哪些自持，是否自持，未来如何设计，又是企业需要仔细测算的。 3 土增清算是否进行尾盘清理 土增清算时，常常有一部分商品房暂未销售，如果不纳入清算，待清算完成后转让会不会增加税负？这是一个普遍存在的问题，需要财务进行详细测算，如果希望纳入清算，必须将该部分商品房销售给关联方，未来通过关联方再次转让，是否能够得到税收优化是不确定的，必须根据项目的实际情况测算方能决策。 4 车位（配套地下）处理 大多数商品房的地下车位属于不可售面积，也无独立产权，但实务中多半对外转让，这里究竟应该按照出租还是转让使用权签署协议，究竟应该按照租赁还是转让不动产参与清算？实务中争议颇大，需要企业提前预先设计。 5 已销售房屋付款方式 所得税的纳税义务发生时间基本原则是权责发生制，如果商品房是分期收款模式，通常也是以分期时间节点作为确认纳税义务的时间节点。但土地增值税清算完全不同，采用了严厉的统计口径，只要在清算时候签署了销售合同，必须按照合同总价款计算收入纳入清算。这是在清算前需要在统计口径上特别注意的。 阶段 五 完工和交房
 土地增值税清算条件可以分为两类，对于企业真正有影响的主要是强制清算条件，其中两个标准需要注意： 第一是项目竣工验收且销售超过85%（如果自持应从分母中去掉） 第二是项目预售许可证取得满三年。 竣工验收应该是会计完工的重要标志，同样是所得税和土增清算中的重要标志，但实务中常常出现交房遭遇竣工验收情况，很多地方税务机关也将交房作为项目完工标志，甚至很多地方直接将土增中的竣工验收也理解为交房。这里需要特别注意，竣工验收时点、交房时点都不容忽视。 来源：李舟财税圈 延伸阅读： 优秀财务总监必须具备的5个天赋、5项工作！财务总监是每个企业由小做到大的过程中必须设置的一个岗位。那么，为什么企业会设置这样一个岗位呢？ 我们以价值创造为本，从财务总监岗位要交付的具体工作成果来说明该岗位的工作价值： 财务总监的5项工作 1财务核算 第一项财务工作价值，也是最基础的价值，财务总监要把公司的核算管理做到位，从事这类财务人员叫核算会计： 账务清楚； 财务核算真实、准确、完整、及时反应业务实质。 财务核算工作能满足上述两个要求了，那么企业的财务管理工作就能满足向资本市场的基本信息披露要求，上市前、上市后的一个主要拦路虎就摆平了。当然，即使很多企业不需要上市融资，准确的财务核算工作也是后续所有财务工作开展的基石。 2财务管理 让我们看看第二项财务工作价值，财务分析，这类财务人员一般叫管理会计，起到的是一个业务财务的角色： 进行有效预算管理、财务分析，从财务口实现公司的数据化管理； 从财务分析中发现问题，解决问题。 很多公司现在都会开展经营分析会，包括每月、每季、每（半）年，经营分析会上首先就是财务指标的分析，跟预算比、跟同期比，跟行业比；发现问题后，就会和相关业务部门沟通，共同提出解决方案。 3财务管控 系统性实现企业的内控，进行财务风险管理； 进行有效的成本、费用管理； 在业务流程层面对公司可能存在的业务风险进行控制。 这个层面还是业务财务，只是已经深入到业务流程中去做相应成本、费用、风险管控。 4企业税务筹划、资金筹划 进行很好的税务筹划； 完善的资金规划和调度。 资金链是企业运营的血液，对企业的资金做合理规划，是业务战略实现的有效保障，可以说到了战略财务的层面了；税务筹划除了帮助公司优化现金流外，还可以为企业创收。 5投融资 融资包括银行融资、债券、信托、可转债、股权融资； 投资包括理财管理、股权投资、并购等。 把融资过来的资金再用于投资获得回报，生生不息。这个肯定是战略财务了。
财务总监的通用天赋 知道了财务总监是干嘛的了，接下来我们看看财务总监一些通用的天赋吧： 1分析天赋 首先一个，这是一个跟数据打交道的职业，分析天赋强的人，自然更匹配一些咯。看看分析天赋的描述吧： 总是寻找原因，看起来喜欢质疑，其实是想检验，善于发现内在因果规律与数据逻辑模式，对他们来说准确比准时更重要，注意哦，此类天赋突出的人员喜欢质疑，但他的质疑不是挑战您的权威，而是出于验证的需要。 我曾经见过一个超级变态的财务总监思考逻辑：在看到数据时，他首先设想所有别人给他的数据都是错的，并自行去验证数据逻辑。这样的人去负责核算，绝对是丝毫差错都不会出现。 2纪律天赋 其次，财务工作有标准的，报表格式、指标公式、会计准则，这些东西结构化，秩序化要求很高哦，所以财务工作第二个天赋——纪律天赋： 喜欢创造各种秩序，计划性、条理性强，喜欢惯例与结构、以保证事情井井有条、规范有序；严谨、讨厌意外，憎恶失误，建立常规、注重细节，不喜欢虎头蛇尾，喜欢看到事情有预测性；共事时需要告诉他明确的时间节点，给他机会整顿混乱局面，他天生受不了无序的混乱，会把局面收拾井井有条。 看到了没有，这样有板有眼的人，做财务工作确实是再合适不过了。 3审慎天赋 风险控制是需要很强的审慎天赋哦： 做决定与选择时习惯小心、谨慎地识别各种风险，慎重考虑影响与后果，避免贸然行动，保护隐私，对敏感、关键问题思虑周全，善于谈判、出谋划策，可以从事为他人提供建议、设计方案等工作，避免过早与他套近乎，他如果刻意与您保持距离，您也不必往心里去。 为什么有的销售老总在公司什么人都不怕，就怕费用审批时财务总监提意见，知道原因了吗？ 4统筹天赋 税务筹划、资金筹划、投融资筹划，这些东西，都是需要很强的统筹天赋： 善于组织，会用灵活、高效、优化的方式来组织工作与分配空间，喜欢琢磨如何安排好所有零散资源以获得最高的效率。可以承担多项工作，善于配置团队，能承担各类大型活动及会议，喜欢复杂、充满活力、且不需要循规蹈矩的工作环境。 拥有这种天赋的财务总监，总是会把钱花在刀刃上，哪个老板不喜欢呢？ 5其他内在天赋 当然，如果一个普通的会计要凭借自身实力晋升到财务总监这个岗位上，肯定是有责任心，要么很有抱负，对工作充满激情与热爱；要么勤奋、敬业，每天都追求工作上的收获，日积月累，功到自然成。 所以，责任天赋也是必备的。 强烈反对有始无终的人，对自己的诺言负责，一旦承诺就觉得有义务落实，如果不能兑现，他就会找其他方法赔偿，可以作为很为多人的求助对象，公司分配新任务的时候，第一个也会想到他，不喜欢为了速度牺牲质量。 驱动他进步的内驱力最主要的可能是以下两种哦： 成就天赋： 每天追求收获、喜欢忙碌。每天结束时都必须获得某种有形的成果才会感觉良好，如果这天无所事事，就会感到不满意；精力充沛、能不知疲倦地长久工作，这种人工作敬业、努力、勤奋此才干是成为一个优秀的经理人的必备条件（我遇到的优秀经理中，几乎每个人都精力充沛，异常勤奋。虽然仅凭苦干未必能使你出人头地，但是不流大汗是难成大事的）。 追求天赋： 希望获得认可、渴望赞赏，希望自己的意见受到重视，希望自己成为一个信赖的、专业化的成功人士，也非常期望与该类人士交往，如果他们不是，他则想推动他们成为此类人，如果不行，他就会弃之而去；独立性强，希望在工作中得到充分的自由，表现欲也很强，要让他多亮相，换句话说习惯用专业、优秀的表现影响别人。 做财务的同志们，可要看看自己适不适合往财务总监职位上发展哦。 延伸阅读： 财务总监必备的十大生存技能
1、掌握财务管理的核心基础 如资本化活动，成本控制，现金流管理，财务报表，财务分析计划与预测等，此类技能来自多年实务经验及岗位轮换， 有志成为CFO就必须确保自己的职业经历富含全面平衡的多项财务技能。 2、战略及商务经验成为新的合格分数线 CEO心目中的CFO是一个理想的商业伙伴，他需要和他共同面对多变的商业与消费模式，并参与到决策的构想打造及实施全过程。尽管这类经历只有在高级的岗位上才能获得，但一个成长中的财务负责人从他的职业早期就应该一方面致力专业经验的积累，令一方面有计划地加强对业务的了解与领悟，并逐渐将两者有机结合起来，从财务角度洞悉企业价值产生的驱动力，唯有这样他才会成长为一个合格的CFO，并能够将财务工作植入到业务的各个领域之中，且不断带来业务的增值。 3、洞察性分析 目前的财务分析，很多是在一种答疑的层面，注重于发生了什么，这样的分析是被动的逐数游戏。 而分析的真正意义在于提供有使用价值的信息，比如为什么发生，对未来的影响是什么，等等，有效地前瞻性的数据分析能够很好地帮助企业把握商机，也会大力地提高财务部门在公司内的影响力。越来越多的证据表明，一个业绩优良的公司往往都拥有具备良好的分析力及敏锐洞察力的财务团队，而趋势性，关联性，预测性，及推断性的分析报告也能够令企业更清晰地了解到某项业务活动的真实获利能力，市场回报，及付出成本等等，这些数字背后的故事。 4、掌握与控制风险 决策风险，财务风险，政治风险，环境风险，运营风险，政策风险，金融风险等等，风险无处不在，对CFO来说回避风险是不切实际的，企业需要的不是一个只会说‘不’的人，而是一个既有充分的能力识别与评估风险，又有足够的能力承担与控制风险的管理者，在这一方面，唯有一个具备商业头脑并较多涉及运营活动的CFO才会表现得更为出色。 5、成为商业交易者 大型的公司通过不断的合并与收购来扩张自己，这也使得CFO活跃于资本市场，掌握尽职调查及资本运作是必备的财务技能，同时对变革管理，项目管理乃至财务转型都有更好的磨练，合并与收购业务对CFO而言绝不仅仅是财务活动，以融资为例，一方面是需要熟练获取资金的各类技术手段，另一方面也是如何建立及维护投资者关系，如何成功地推销一个传说的技巧。 6、与利益相关者建立紧密的联系 首先，与CEO相处，CFO要在全力支持其战略目标的实现与确保公司业务不存在影响长期稳定的风险因素之间谨慎把握，与董事局或其他高层之间的关系也是如此。
其次，由于诸多商业行为都会涉及财务，理论上财务部门是公司里独一无二的可以纵观大局的职能岗位，因此与各业务部门保持恰当的紧密联系可以有效地让CFO对公司的情况信息畅通，并确保财务监控不在各类重大事项上缺席。 再次，外部的利益相关者对企业的影响力也越来越强，他们对财务的需求不再仅限于投资回报，成本控制等等，因此CFO必须关注外面的世界，并保持协调一致。 然后，顾客关系也十分关键，作为企业收益的提供者，他们是对决策起着真正影响力的群体，同时也是了解市场及竞争者的重要渠道，以客户为中心的理念应贯穿企业上下包括财务部门。 7、注重管理技能 领导力，CFO需要有清晰的部门愿景，搭建多元化扩散型的部门构成，让团队成员富于激情，责任感，学习精神和忠诚度，他的成功必须来源于部门的成功。 沟通，面对内部及外部不同的接口，如何保持财务信息的高度统一至关重要，同时恰当的沟通及影响方式也是一项必备的技能。 变革能力，公司业务需要不断变革以适应市场的变化，而财务则要不断变革以满足业务发展的需求，CFO要有面对变化并推动变革的勇气，而从服务性财务向增值性财务的转型也使财务与业务保持前所未有的高度一致。 8、保持衔接 比较而言财务工作在很大程度上已经实现了自动化，比如开票，付款或其他工作流等等，但是系统支持的满意度还是强差人意，簿记性财务工作依旧是人力密集型领域，重要数据分析的偏差时有发生，不同系统间整合导致的数据互用性不高，引导技术进步是CFO不可推卸的重任，自动化操作能够大量地降低对簿记式财务工作量的需求，而把时间给到能带来更多价值的业绩分析及管理建议，云服务的运用也最大化推进了数据的共享性并使得分析与推断更为可靠并简单，一个明智的CFO是应该充分地发挥技术的力量来为业务发展提供高水准的财务平台。 9、应对更多的制度及报告要求 CFO有很大的责任确保企业规章制度的健全，即使是业务拓展到一个新生的市场，也需要做到财务规章制度的无缝衔接，因此保证财务架构与系统能应对业务的不断发展变化是CFO的一项很重要的技能。 另一方面，企业对财务报告的要求也不再仅限于财务状况说明，深度与广度不断加强，报表使用者对公司治理的绩效，董事薪酬，商业行为的持续性，财务及非财务数据的结合等等方面信息都有所期待，这些变化都会迫使CFO重新审核财务系统及报告体系，当然这些变革也有利于扩大财务部门在业务上的影响力。 10、拓宽业务足迹 基于生存及发展方面的考虑，许多机构都立足成熟市场且不断寻求在新生市场上的商机，这一特性在财务领域也有充分体现，共享服务及外包服务已经给传统的财务模式带来了意想不到的巨大冲击，而它们在成本控制方面的优势也致使越来越注重企业价值增值的CFO对这种变革趋之若鹜，当然机会总伴随着风险，对技术更高的要求，国际化工作经验，不同文化的融合，以及如何发挥多样性的优势，都是CFO需要面对的挑战。 |
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