购房资格转让协议

 法院判例：购房资格转让协议，受法律保护吗？！
 10月18日

案件来源：南京市浦口区人民法院
单位集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，规定房屋仅限于本单位员工购买，非本单位员工是没有购买资格的。于是便产生了员工将其购房资格转让给其他非本单位员工的情形，双方签订了《购房指标转让协议》。
该协议在法律上是否有效呢？
如何认定是否存在借名买房法律关系呢？  
案情简介

2015年10月，原告陈某（乙方）与被告林某（甲方）签订了购房指标转让协议书，载明以下内容：

1.涉案房屋是由江苏省某单位的名义兴建的限价商品房，位于该单位西侧。甲方是单位的工作人员，现有限价商品房的购房指标。
2.甲方愿意将其单位本次的购房指标转让于乙方。
3.乙方同意以甲方名义向甲方单位缴纳集资建房款。
4.甲方同意收取乙方缴纳的集资款项，并以自身的名义向其单位缴纳。
5.甲方确认以其名义取得本次限价商品房产权属于乙方所有。
6.自本协议签订之日起，至房屋产权过户于乙方名下期间，甲方只是该集资房的名义产权人，乙方为此房屋的实际产权人。
被告在庭审中提交了相关材料证明原告并非单位员工，没有购房资格。其中，《关于解决全省****职工住房困难的意见》中载明，职工购买的经济适用房和限价商品房5年内不得上市交易，5年期满后上市交易按所在地人民政府有关规定执行。
2017年4月，被告参与选取了6幢508室房屋并支付房款60余万元，其陈述总价为90万元左右。原告要求被告将房屋交付给原告，等具备过户条件时由被告配合过户。

原告陈某诉讼请求1.判令确认被告2017年5月10日单方面终止购房指标转让协议书无效；
2.判令被告继续履行与原告签订的购房指标转让协议书；3.本案诉讼费由被告承担。

被告林某辩称原告不具有购房转让指标的资格，协议书不能成立。
判决结果
原、被告双方的真实意思被告不得单方终止协议，且被告也没有证据证明出现了协议无法继续履行的情况，故双方均应按照协议约定继续履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告林某2017年5月10日单方面终止《购房指标转让协议书》无效。  
二、被告林某继续履行与原告陈某签订的《购房指标转让协议书》。

案件点评浦口法院经审理认为，原、被告签订的《购房指标转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议中约定，被告将其单位的购房指标转让给原告，原告向被告支付购房指标转让费,原告以被告的名义购买被告单位的限价商品房，并以被告的名义缴纳集资建房款。
双方在协议中约定了办理产权转移的相关手续，原告对房屋所有权的取得具有期待性，且根据被告提供的相关文件中表明，涉案房屋并非绝对禁止上市交易。
被告在庭审中主张该协议并非其真实意思表示，协议内容显失公平，法院不予认可。

法萌君语：法律关系上讲，《购房指标转让协议书》是合同关系。根据规定合同无效情形的《合同法》第五十二条规定，合同只有在“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”情况下，才会被认定无效。
转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋预期定购资格转让给受让人，对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规尚未作强制性规定，但根据民法“法无禁止即自由”的精神，定向购买商品房指标转让合同只要符合一般合同的生效要件应认定为有效。
《购房指标转让协议书》该约定仅是合同约定，不属于法律法规的强制性规定，当事人签订的转让房产协议违反该约定，仅影响到转让协议是否能履行、房产能否过户的问题，并不影响转让协议本身的效力。