花了十年,我把房子从北京买到了香港 | 大家

2018-11-22  三只小星星

有个朋友说了这样的金句:没有什么中年焦虑是买套房解决不了的,如果有,那就再买一套!确实,很少有哪个国家像中国一样,买房置业成了全民参与的财富投资运动。


在过去10年间,买房与否已经成为普通人的人生及格线,所谓论成败人生豪迈,不过是有房没房。


租房、买房、换房,在这三件事上只要走错一步,就是天堂与地狱的区别。十年买房,从北京买到香港,我到底经历了什么?



年轻人都纠结过租房还是买房的问题


几乎每一个大学刚毕业的学生,都曾被灌输过这样一个理念:买房不如租房好。不仅刚刚毕业的学生容易相信这个概念,有不少经济学家也爱论证这个观点。我博士刚毕业时(2008年),人设尚未崩塌的“打工皇帝”唐骏在接受北青报采访时就放言“买不如租!我居住在上海一家五星级酒店的长包房,250平方米月租金是10万元。如果买类似房产的话,约2500万元一套。自己做投资,一年回报率为30%左右,2500万元一年至少就是400万元。而租房一年的租金才120万元,等于赚了280万元。”


“打工皇帝”唐骏


我看这篇报道时颇以为然,毕竟买房不仅需要好大一笔钱每月还款也压力山大。此时我刚刚毕业,月入不过几千块,还和同学合租在学院路的一套老房子里。每月我的租金才区区800块,还在继续吃旁边学校的食堂,使用学校的自习室看书,生活也算颇为惬意。


所幸我妈固执地认为租房子就是帮房东养房子,让我赶紧找个房子买下来,然后准备结婚生孩子。我跟她说了唐总的理论体系,她老人家不以为然就一句话:你别跟我说那么多!赶紧去看房!钱不够我借你!作为自幼还算听话的我,开始了购买人生第一套房的艰辛历程。


第一次买房这件事和第一次约会一样,你很容易想很多事情且患得患失,比如买了之后房价暴跌怎么办?不买房价暴涨怎么办?买了自己收入暴跌还不起贷款怎么办?还有一个问题就是,我不够钱装修买家具怎么办?


我有个祖籍福建的同学,没毕业之前鼓足勇气跟家里要钱在北京国贸买了套房,却迟迟没有请我们去参观他的豪宅。真相是,他买那套房,家里只出了个首付款,根本没钱装修,现在还是毛坯,勉强通了水电之后,照明靠灯泡洗澡靠电热水壶烧水,睡觉就在水泥地板上打地铺。由于这位老兄的生活状态在我看来实在有些触目惊心,于是我决定第一次买房一定要买精装房,这样起码不至于在水泥板上打地铺。



说起当年的看房史,也是一把血泪,会获得很多人生经验,比如会有中介或暗示或明示,他可以私下帮你操作一套看起来还不错的房,能节约1万块左右的中介费。当时中介公司和中介个人,处于尔虞我诈的野蛮生长期,有不少脑子灵活的年轻人拿着公司的数据库,帮买家卖家私下操作。我也曾动心找个灵活的中介帮忙,好在我的一个朋友中了招。他私下给房主几万块定金之后,中介和房主迅速消失在人海中,那个房主根本就是假的。有了他的倒霉经历,我自然不敢冒险。


看房就像相亲一样,你永远认为会有一个更好的在等着你。然而,在你挑花眼的时候,房早已经不在了。我工作的地方就在国贸附近,所以优先看了国贸周边的房子。当时在距离国贸大厦只有2公里不到的小区,有套100多平的小三居开价128万,而我的心理价位是100万整,在砍价无果的情况下我放弃了。这是我人生办过的最愚蠢的事情之一,因为在我患得患失看房期间,北京的房价平均每月每平米涨1500块(当时北京均价也就1万出头,每月涨幅10%以上),没多久我就发现已经买不起三环边的房子了。到2009年年底,在看房看了大半年后,我终于花128万在北京五环外买了自己人生中的第一套房子,是一套房本面积86平米的小两居。



这时候我才想明白,唐骏的话根本就是胡扯。首先,大部分人根本没能力投资年利率达到30%的理财;其次,大部分人买房都要贷款,价值2500万的房子不可能花2500万买,用2500万当本金计算收益率这件事根本不科学。好在我听了妈妈的话,否则后果真是不堪设想。


除了唐骏的买不如租,当时的中国房市还有另一金句,是中国房地产研究会秘书长顾云昌说的:“房价上涨,是因为丈母娘的需求。”跟我同期一起买房的小伙伴们,多数也是在父母或者丈母娘的鞭策下,才顺利完成了买房。我想,当年被丈母娘催着买房的同龄人应该感恩,毕竟没有丈母娘,他现在可能活得很惨。




劝人不买房不如劝人离婚


由于我不算成功的买房经历,朋友圈中还未置业的朋友,往往想跟我聊聊心得和体会,毕竟他们也想买套房。2011年,我有个师妹忽然约我吃饭,她刚毕业暂时没有在北京购房的资格。她家里愿意出钱让她在北京周边的燕郊买房,她在纠结。我告诉了她一个现在已经烂大街的概念,那就是首次置业等于上车


上车这个概念来自于房价高不可攀的香港,他们认为在飞速增长的房市中,攒钱犹如走路,不可能赶上在快车道上狂飙的房价,因此买第一套房就相当于上了车,无论房价如何狂飙你也是在车上坐着,而不是靠两条腿跑步追赶。



燕郊虽然地处河北,但房价涨跌基本与北京市同步,既然不能在北京买房,那不如在燕郊上个车先。在燕郊落户4年后,这位师妹在获得北京购房资格时又顺利在北京市置换了一套住房。


我的另一位朋友则没有这么幸运,她刚刚毕业时也很想买房,无奈她男朋友及男方家人都反对。到了2012年,房价再次暴涨才终于买了房!原因是她跟男朋友分了手,可以自己做决定了!眼见着身边不少男女,因为买房的问题分手甚至离婚。我的朋友们开始遵循一条人生规则:宁劝人离婚,也不劝人别买房。毕竟,另一半相对好找,现在不买房很可能下辈子也买不起。


有趣的是, 2013 年,'新国五条'面世,规定名下无房的,首套购房才能享受低首付和低利率,于是出现了一轮买房离婚潮。不买房要离婚,为了买房还得离婚。




不换房不知道天地厚


大约在2013年,我考虑到婚后家庭成员可能增加,开始将换房提上日程。


当时我公司团队中有个刚毕业的女生跟我说,买房这件事情已经out了!90后认为买房不如租房。这对我当然不新鲜,唐骏当年就是这么说的,也许这位姑娘也不知道唐骏是谁。


这位坚持不买房的年轻人,她的人生导师不是我这个实习导师,而是一名喜欢到处旅行的畅销书作家。那位作家卖掉了自己的房子,在云南开了个民宿,于是开启了诗和远方的潇洒生活。当年逃离北上广这个概念方兴未艾,去大理丽江开民宿是文艺青年们对浪漫生活的美好向往。然而经历了自己买房和劝人买房多次的我,已经无法接受这种听起来很美的新生事物,只能下定决心砸锅卖铁换个大点的房子。


好在2013年'新国五条'开始,由于限购加强且银根紧缩,北京的房价开始有所松动。我和我妻子也开始了新一轮的看房生活。相比起5年前,这次我彻底想明白了几个问题:


绝不买精装修的房子,因为装修不值钱!

绝不买旁边没地铁的房子,因为生活不方便!

绝不买楼道里能看见小广告的房子,因为这样的小区物业多数都不怎么样!


经过半年的看房,我们终于相中了现在住的这套房子,由于房主着急套现,所以价格比当时的市场价低了不少。


完成过户手续之前,房主忽然跟我们说:其实我在雍和宫旁边还有一套300平米的大平层,你们还想买一套吗?我当时倒吸了一口凉气:您真看得起我啊!那不得2000万啊?


房主笑了笑说:我相信你很快会买得起,你这两年要想再买房还可以找我,我有很多想处理掉的房子。我一时好奇就问道:很多是多少啊?房主说他自己有10来套,他夫人名下也有10来套。我当时就惊呆了,赶紧请教他是怎么做到的。


这位房主反问我:2001年你要是有100万,你能买几套房?


按照他说的时间我一算,100万现金能全款买2-3套房。


然后房主又说:如果当时你跟银行贷款,你觉得你能买几套?


按照当时首付20%的比例计算,100万现金起码能买下10套。


然后房主又说,如果你身边的人都知道你有100万,你也知道他们起码有100万,你跟他们借钱买房,那么你能买多少套房?听完他最后这个问题我彻底明白了。此人原系京郊的农民,城市扩建拆迁后获得了一笔拆迁款,他觉得房子还会涨价,就把左邻右里的拆迁款都借来买房。几年后,他只需要卖掉其中两套就还清了所有的债务,并且身价过亿了。


这位房主教会了我一个道理,让我终身受益。在房价飞速增长的时代,买房上杠杆才能利益最大化。香港TVB拍摄的纪实电视栏目《有楼万事足》里边金句频出,比如最著名的那句“有房有高潮,没房别白撞”就是出自这个节目。在我看来真正发人深省的金句,出自节目里一位靠买房在香港实现财富自由的大哥:“你不买房跟银行借个几百万试试?人家愿意借给你吗?利息能有购房按揭那么低吗?”



总之,现在我除了不会劝人别买房之外,还劝人不要提前还银行贷款,因为两者看起来都是非常不理智的行为。


作为一个大俗人,我只有眼前的苟且,然而在意诗和远方的朋友们却也未必逃得过买房卖房的魔咒。




香港房价暴跌的真相?


今年年初,由于家里第二个孩子马上要出生,我开始认真思考一个问题,到底应该让我家的两个孩子接受什么样的教育?


在北京接受教育是首选,毕竟家长的陪伴对孩子成长很重要。出国接受教育当然也是个选择,西方教育体系能给孩子不一样的成长空间。期间,我太太提出了一个新的建议,为什么我们不研究下中国香港或者新加坡?毕竟这两个地方的教育兼具东西方的特点,在那里学习,自然不用担心他们长大了不会说中文。


于是,在今年8月我踏上了去香港买房的旅程,毕竟事关将来孩子的教育问题,当然也带有一定的投资性考虑。



在我去香港买房之前,这个城市的房价已经连续上涨了10年,从去年到今年更是涨了20%以上,现在已经是高处不胜寒,到处都是财经媒体在看空。


打开国内的自媒体,关于香港房市的看法无非就是两个主流基调


1.这是个痛苦的城市,75%的土地没有被开发,老百姓却住在鸽子笼里苦不堪言。


2.香港房价马上要扑街,最近跌了20%起步,97年负资产的悲剧将会再次重演!


这两套论调让我身边不少人相信香港房价很快就会插水,然而作为一个书呆子博士我却始终坚信纸上得来终觉浅,还是应该实地去看看。


到了香港之后,我发现内地媒体对香港楼市的判断存在一个基本逻辑错误:他们通过二手房价格指数进行判断。尽管二手房指数一定程度上反映了房价的变化,但没有反映出一个最大的变量——6月底香港有关部门建议征收开发商空置税。这个计划中的空置税将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,大约相等于楼价的5%。而根据香港政府公布的数字显示,2018年3月,香港有9000套空置超过半年的一手房屋未曾出售。


尽管香港当局建议的这个空置税,因为相关部门并未审议通过,到现在为止还没有正式实施,且在2019年上半年通过的概率并不高。通常,这种兹事体大的征税,往往会留半年到一年的宽限期。但由于房地产开发项目往往是几年前开始兴建的,要短时间之内卖光确实不太容易,所以各大开发商都在加紧出货。



我在香港断断续续待了3个多月,发现每个周末不止一个楼盘在开盘销售,而且销售的项目遍布港岛、九龙和新界。为了能够尽快达成交易,香港开发商的定价也变得比较务实,基本和同区二手房价格接近,而且提供了一些按揭利率优惠或者现金、家具、物业费回赠等等。这导致着急买房的刚需购房客,全部只看新房不看二手,二手房交易数量暴跌以及价格回落也就成了顺理成章的事情。这才是最近香港房市成交价格松动的根本原因,毕竟着急套现的人只能考虑降价出售。


看清香港房市的真实情况之后,我觉得现在虽然吹淡风却并非不能入手。因为根据以往的经验,楼市淡风阶段往往选择余地会比较大。从投资常理来看,买入时踩上最低点的可能性并不高,所谓追高难追峰顶,杀低难杀谷底!精明的投资者一般不会追求峰顶和谷底,而是求个平衡。更何况,长远发展来看开发商肯定会改变策略,拖长开发周期不再囤房,那么1年后出货出得差不多,香港新房供应量会下降,在土地供应没有增加的情况下,房价还是有依托的。


看明白这个形势,我决定还是根据自己的需要买入一些值得投资的房子,无论作为将来子女教育还是作为长远投资,都可以说是不枉此行。



香港房价并不算贵得离谱


最先入我眼帘的是香港西九龙地区的一个大型住宅区,位于西部铁路和港岛东涌线的交汇站上盖,而且与当时还未开通的高铁站相距不远。从投资角度考虑,这个位置大约相当于北京的双井或者西直门,地段相当不错。


与北京买新房差不多,香港买新房也需要提交购房意向和身份证明文件,才能静待开盘。开盘当天到了现场可算是吓到我了!总共预售70多个单位,现场有超过300人排队认购,只能靠抽签来决定购买次序。



大约是第一次在香港买房有新手加成,我当天居然抽到了不错的顺序,并成功买入一套两居室。现场没抽到的购房者自然一片落寞,像我一样成功中签人士个个喜于言表,至少从这次买房的经历来看,香港房价不像要马上崩盘的样子。


搞定了第一套房之后,考虑到将来两个孩子过来读书,我想再买一套学区房。最终选中了香港大学旁边的一个楼盘,该区域是大名鼎鼎的11区校网。所谓11区大约相当于北京实验二小的本部学区,是学区房中最好的选择,所以价格自然也不会便宜,每平米约为35万港币。


完成了在香港的置业之后,有不少朋友问我香港房价到底贵不贵?我个人的看法是,这个问题其实很难判断,比如我在香港买的首套房每平米价格大约28万港币,说贵当然很贵。然而由于香港新房面积是按照实用面积计算的,如果按照建筑面积计算至少应该可以打个八折,算上港币和人民币的差价又要打个8.8折。

  

如此算下来每平米约等于19.7万人民币,与这个位置对标的北京西直门或者双井,次新房价格也接近10万了,这么对比倒并不算离谱,毕竟这是一个洗碗工都月入超过1.5万港币的城市。

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