搬迁补偿的税务与会计处理激情燃烧的拆迁岁月！富阳区工业用地级别基准地价表：《关于公布杭州市富阳区新一轮基准地价标准的通知》富政函【20
18】61号级别基准地价（元/平方米）基准地价（亩/万元）Ⅰ82555.00Ⅱ75050.00Ⅲ67545.00Ⅳ52535.00
Ⅴ45030.00Ⅵ37525.00富阳区住宅用地级别基准地价表级别基准地价（元/平方米）范围Ⅰ10000富春街道行政界线-富春江
-山体-北渠-北环路—西环北路——西环路-鹿山大道-江城路-富春江Ⅱ7300…….Ⅲ5200………Ⅳ3650………Ⅴ2200………
Ⅵ1000………目录一、政策性搬迁税收政策二、政策性搬迁的会计处理一、搬迁1、搬迁的分类1.1按搬迁的性质分类政策性搬迁非政策性搬
迁非自愿性(强迫性）政府主导性自行搬迁商业性搬迁一、搬迁1.1企业政策性搬迁：是指由于公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁
或部分搬迁。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生
、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5
由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、法规规定的其
他公共利益的需要。一、搬迁1.2政策依据《城市房屋拆迁管理条例》2001.6.13实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》
2011.1.21实施1.3按搬迁的对象分类二、税收政策2.1政策性搬迁，我们失去了最好的税收黄金时代！《关于企业政策性搬迁
或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/国税函（2009）118号关于企业政策性搬迁或处置收入有
关企业所得税处理问题的通知.doc国税函企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/国税函（2009）118号关于企业政策性搬迁或处置收入有
关企业所得税处理问题的通知.doc【2009】118企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/国税函（2009）118号关于企业政策性搬迁
或处置收入有关企业所得税处理问题的通知.doc号（1）①固定资产重置或②改良支出、③技术改造支出、④职工安置支出可以从企业搬迁或处
置收入中扣除；（2）重置的固定资产可以按现行税收规定计算折旧或摊销，在企业所得税前扣除；（3）从规划搬迁次年起的5年内，搬迁收入或
处置收入暂不计入当年应纳税所得额。1-3综合之后，最终结果形成“免税”效果。2.2我们正在经历的新时代：关于发布《企业政策性搬迁
所得税管理办法》的企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告%5b2012%5d40号.do
c公告企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告%5b2012%5d40号.doc【2012
】企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告%5b2012%5d40号.doc第企业搬迁、拆
迁政策汇总/基本法规/关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告%5b2012%5d40号.doc40企业搬迁、拆迁政策汇总/
基本法规/关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告%5b2012%5d40号.doc号关于《企业政策性搬迁所得税有关问题的公
告企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告%5b2013%5d11号.doc》【201
3】企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告%5b2013%5d11号.doc第企业搬
迁、拆迁政策汇总/基本法规/国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告%5b2013%5d11号.doc11企业搬迁、拆迁
政策汇总/基本法规/国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告%5b2013%5d11号.doc号《关于一般纳税人迁移有关
增值税问题的公告》国家税务总局企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告【2011】第71号.doc
x公告企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告【2011】第71号.docx【2011】71企业搬
迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告【2011】第71号.docx号2.3目录1、搬迁收入2、搬迁支
出3、搬迁所得、搬迁亏损的税务处理4、搬迁开始、完成年度5、搬迁企业以前年度亏损弥补的处理6、资产的处理7、税务征管程序三、公告【
2012】40号解读3.1搬迁收入：企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得搬迁补偿收入，以及
本企业搬迁资产处置收入等。搬迁补偿收入：是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。搬迁资产处置收入:是指企业由于搬迁而处置企
业各类资产取得的收入，存货除外。3.1搬迁补偿收入：1、对被征用资产价值的补偿2、因搬迁安置而给予的补偿3、对停产停业形成的损失而
给予的补偿4、资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔偿5、其他补偿收入三、公告【2012】40号解读3.2富阳地区企业搬迁合同中约定
的主要补偿项目序号补偿的项目备注1土地补偿土地权属资料2房屋补偿评估报告3装修及附属设施补偿评估报告4机器设备补偿评估报告5停
业损失补偿评估报告6提前签约奖7提前搬迁奖8职工处置奖9其他3.3征用资产价值补偿搬迁补偿收入搬迁、安置补偿搬迁收入停产、停业
损失补偿保险赔款其他搬迁资产处置收入搬迁处置存货取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理3.4企业的搬迁支出，包括
搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。搬迁费用支出：是指企业搬迁期间所发生的各项费用。资产处置支出：是指企业由于搬迁而
处置各类资产所发生的支出。3.4搬迁费用支出：1、安置职工实际发生的费用2、停工期间支付给职工的工资和福利费3、临时存放搬迁资产而
发生的费用4、各类资产搬迁安装费用5、其他费用3.5安置职工实际发生的费用搬迁费用支出停工期间工资及福利费用临时存放资产的费用搬迁
支出各类资产搬迁安装费用其他相关费用搬迁资产处置支出变卖及处置资产净值税费支出3.6企业搬迁期间发生搬迁收入与搬迁支出，可以暂不计
入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，进行汇总清算。搬迁应税所得=搬迁收入—搬迁支出。3.71、搬迁完成年度1.1从搬迁开始，
5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的；1.2从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。如何确定搬迁开始年度？《国
有土地上房屋征收与补偿条例》规定：实施房屋征收就当先补偿、后搬迁。搬迁协议，搬迁决定搬迁开始年度应按照搬迁协议或搬迁决定规定的搬迁
开始日期所属的纳税年度计算。3.8协议格式及主要条款——富阳版《企业征迁补偿协议》一被征迁企业的基本情况二补偿方式三补
偿款项和金额四补偿金额支付条件及支付方式五房屋腾空及交房期限六违约责任七争议的处理八补充与附件九其他3.92、符合什
么条件，视为已经完成搬迁2.1搬迁规划已基本完成——定性指标2.2当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%。——定
量指标3、边搬迁，边生产搬迁年度如何确认企业边搬迁，边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。3.103、搬迁损失的处理搬迁
应税所得=搬迁收入—搬迁支出。3.1一次扣除法;在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。3.2分期扣除法；自搬迁完成年度起分3
个年度，均匀在税前扣除。2018201920203.114.企业搬迁前年度发生的尚未弥补的亏损如何处理？由于企业搬迁停止生
产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除。企业边搬迁边
生产的，其亏损结转年度应连续计算。3.1220172018201920202021搬迁开始年度搬迁完成年度20222023202
420252026（4.1）暂停弥补法2016年亏损100万元2017亏损200万元（4.2）连续弥补法3.13搬迁资产如何税务处
理？1、企业搬迁的资产、简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按《企业所税法》及其实施条例规定的该
项资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。2、企业搬迁的资产，需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过
程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用年限，计提折旧或摊销。3.14搬迁资产（土地资产）如
何税务处理？3、企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项
费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例年限摊销。富阳的规定：经过补偿后，政府不再
按排土地指标进行征地建设并使用原设备组织生产。3.15资产购置支出能否从搬迁收入中扣除？第十四条：企业搬迁期间新购置的各类资产，应
按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。
企业净值为3000万元的土地被政府收储，取得2亿元的搬迁收入，全部用于购买新土地。搬迁期间，新购置的资产能否计提折旧或摊销？3.1
5公告【2012】40号重置计划搬迁所得：27000加：搬迁收入30000减：安置职工费停工工资临时存放资产费用搬迁安装
费用其他资产处置支出3000国税函【2009】118号重置计划搬迁所得：0加：搬迁或处置收入30000减：重置固定资
产30000固定资产改良技术改造职工安置3.16征收管理1、资料报备企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管
税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁
处理。3.172、报送的资料：（1）政策搬迁的文件和公告（2）搬迁重置总体规划（3）拆迁补偿协议（4）资产处置计划（5）其他与搬迁
相关的事项3.18总结：政策性搬迁享受税收优惠需要满足的条件：（1）符合政策性搬迁范围（6个需要）；（2）单独进行税务管理和核算；
（3)搬迁开始年度按规定时间报送规定资料；（4）不得与商业性搬迁混淆。四、国家税务总局公告【2013】11号企业搬迁、拆迁政策
汇总/基本法规/国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告%5b2013%5d11号.doc国家税务总局公告企业搬迁、拆迁
政策汇总/基本法规/国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告%5b2013%5d11号.doc【2013】11企业搬迁、
拆迁政策汇总/基本法规/国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告%5b2013%5d11号.doc号五、其他税费5.11
、营业税《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函【2008】277号纳税人将土地使用权归还给土地所
有者时，只要出具县级(含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为境外属于
土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国税发【1993】149号规定，不征收营业税。5.1.1《国家税务总局关于单位和
个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）对国家因公共利益或城市规划需要而收回单
位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征
收营业税。5.22、增值税《营业税改征增值税试点过渡政府的规定》财税【2016】36号附件3第37条：土地所有者出让土地使用权和土
地使用者将土地使用权归还土地所有者的行为免税。5.33、土地增值税《土地增值税暂行条例》第8条：因国家建设需要依法征用，收回的房地
产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指城市实施规划、国家建设的需要而
被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发【1995】110号）因国家建设
需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。5.44、契税《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契科税政策的通知》财税【2012】
82号第3条：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋、居民个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购
置房屋，并且购房成交价不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民个人因房屋被
征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税，缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。5.5
城镇土地使用税、房产税《关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》国税函【2004】939号5.65印花
税政策性搬迁企业与政府签订的地块征收补偿协议，不属于印花税列举的应税项目，不缴纳印花税。5.76、个人所得税《关于城镇房屋拆迁有关
税收政策的通知》企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/财政部%20国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税【2005】45号
.docx财税企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/财政部%20国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税【2005】45号.
docx【2005】45企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/财政部%20国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税【2005
】45号.docx号第1条：对被拆迁人按照国家有关规定城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。5.8补偿方
式：调产安置方式补偿内容：序号补偿的内容序号补偿的内容1主房补偿9经营性用房补助2主房装修补偿10搬家费用3主房保底装修补偿11评
估奖4附房补偿12签约奖5附房装修补偿13腾空奖6附属物补偿14未突击装修奖7苗木补偿15回迁奖8空调等设施移机及家禽补助16整村
搬迁奖取得的安置房后可上市交易，交易时的土地出让金由政府承担六、会计处理6.1财务核算现状收到政策性搬迁补偿款会计核算科目其他应
收款其他应付款长期应付款资本公积未分配利润6.21、《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》企业搬
迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知%20财企（2005）123号.doc财企企业搬
迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知%20财企（2005）123号.doc【2005
】123企业搬迁、拆迁政策汇总/基本法规/关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知%20财企（2005）123号.d
oc号2、关于印发《企业会计准则解释第3号的通知》企业搬迁、拆迁政策汇总/关于印发企业会计准则解释第3号的通知.doc财会企业搬迁
、拆迁政策汇总/关于印发企业会计准则解释第3号的通知.doc【2009】8企业搬迁、拆迁政策汇总/关于印发企业会计准则解释第3号的
通知.doc号3、政府补助/企业会计准则第16号——政府补助.pptx《政府补助/企业会计准则第16号——政府补助.pptx企业会
计准则第政府补助/企业会计准则第16号——政府补助.pptx16政府补助/企业会计准则第16号——政府补助.pptx号政府补助/企
业会计准则第16号——政府补助.pptx——政府补助/企业会计准则第16号——政府补助.pptx政府补助政府补助/企业会计准则第1
6号——政府补助.pptx》7、案例1富阳吉祥公司2017年初，因高铁建设需要，实施整体搬迁，搬迁中发生如下业务：1、收到财政预算
直接拨付补偿款1200万元；2、采取置换形式取得一块新土地，被置换土地使用权原价1000万元，累计摊销300万元，换入土地使用前发
生各项费用100万元；3、处置A固定资产，原值1000万元，累计折旧800万元，处置价款100万元；4、搬迁中报废B固定资产，原值
500万元，累计折旧450万元，收到保险赔款30万元。5、使用财政拨款重置C固定资产1000万元；案件16、搬迁固定资产发生费用化
支出50万元，资本化支出500万元；7、搬迁过程中销售以前年度的存货，不含税价200万元，成本150万元；8、2021年搬迁完成。
7.1账务处理1收到财政预算直接拨付的搬迁补偿款借：银行存款1200贷：专项应付款12002置换土地借：无形资产-
土地使用权（新）800累计摊销300贷：无形资产-土地使用权(旧）1000银行存款1007.23处置A固定资产借：固
定资产清理200累计折旧800贷：固定资产—A1000借：银行存款100贷：固定资产清理100借：营业外
支出（资产处置收益）100贷：固定资产清理1007.34处置报废B固定资产借：固定资产清理50累计折旧450贷：
固定资产—B500借：营业外支出50贷：固定资产清理50借：银行存款30贷：营业外支出307.45固
定资产A\B的损失由政策拨付款补偿借：专项应付款120贷：递延收益120借：递延收益120贷：营业外收入1207.
55购置固定资产C借：固定资产1000贷：银行存款1000借：专项应付款1000贷：递延收益1000投入使用后
，应将递延收益按折旧进度转入营业外收入。7.66搬迁固定资产后续支出借：管理费用50贷：银行存款50借：在建工程500
贷：银行存款500借：专项应付款80贷：递延收益80借：递延收益50贷：其他收益507.77搬迁过程销售以前年度存货借：银行存款232贷：主营业务收入200应交税费——应交增值税（销项税额）32借：主营业务成本150贷：库存商品1507.81政策性搬迁收入？1.1取得政府搬迁补偿款1200万元1.2被征用土地非货性收入700万元1.3A固定资产处置收入100万元1.4B固定资产保险赔款30万元。政策性搬迁收入2030万元7.92搬迁支出：2.1土地置换中被征用土地处置支出700万元2.2A固定资产处置支出200万元2.3B固定资产处置支出50万元2.4搬迁固定资产费用化支出50万元搬迁支出1000万元7.102021年，搬迁完成年度中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表.doc1《中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表.doc中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表.doc》2、Book1.xlsx《Book1.xlsx企业所得税年度纳税申报表Book1.xlsx》谢谢！ |
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