|
编者按：
阶段一：项目立项 项目立项指具备一定规模的固定资产投资项目，在建设前应按照国家规定办理申报立项，具体包括核准和备案两种方式。而根据《企业投资项目核准和备案管理办法》之规定，企业投资项目，根据项目的不同情况，分别实行核准管理和备案管理。其中对规定在《政府核准的投资项目目录》（以下简称“《目录》”）之内的项目实行核准管理，目录以外的项目，按照属地原则实行备案管理。 对房地产项目而言，除部分政策性住房（如廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房）；高档别墅；高档酒店、度假村等项目实行核准制外，其余一般房地产项目均实行备案制。 法律风险1：不同省份人民政府核准的投资项目目录，对于房地产项目的核准范围不一致。 根据国务院《政府核准的投资项目目录（2016年本）》之规定，各省级政府可根据本地实际情况制定本行政区域内统一的政府核准投资项目目录。现阶段，我国各省份对于房地产项目的核准范围规定存在一定的差异，如笔者所在的广西壮族自治区人民政府颁布的《目录》（2017年本）规定“除医疗废弃物处理、危险废物处理、生活垃圾处理、污水处理及再利用、供排水、管道燃气、地下公共设施、城市地下综合管廊等涉及重大公共利益的项目”以外，其余城建项目实行备案管理；而北京市人民政府颁布的《目录》（2018年本）规定，“保障性住房及共有产权商品房、棚户区改造和环境整治及绿化隔离地区产业项目、商品住宅项目、村民自住楼项目、酒店、写字楼等大型公建项目”实行核准管理。 【实操要点】 并购方在开展尽职调查过程中应事先查询项目所在地省级政府制定的核准《目录》，明确标的项目是否属于核准范围，如标的项目适用核准制度，应进一步核查其核准情况并调取相关的批复文件。 法律风险2：项目取得核准文件后，在核准文件有效期内未进行开工建设。 根据《企业投资项目核准和备案管理办法》第三十八条，项目自取得核准文件之日起2年内未进行开工建设的，应当申请延期开工，由核准机关作出是否同意延期开工的决定，开工建设只能延期一次且最长不得超过1年。如在2年期限内未开工建设也未按照规定向项目核准机关申请延期的，项目核准文件自动失效。 【实操要点】 实务中，部分标的项目因开发商开发能力不足或缺乏建设资金等原因（也是其进行并购的直接原因），在并购阶段尚未实际开工建设。针对上述情况，并购方除核实立项情况外，还应关注立项批文的有效期，明确标的项目是否存在需办理延期开工甚至立项批文失效的风险。
阶段二：项目规划 项目规划主要包括建设用地规划及建设工程规划，建设用地规划强调项目地块的位置、使用性质、开发强度符合规划条件，建设工程规划强调建筑物的性质、结构、面积、楼栋、层高等内容符合城市规划。 我国《城乡规划法》明确规定，建设单位如未取得上述两项规划许可，均将承担一定的行政责任，包括退回土地、停止建设、限期整改、限期拆除、罚款等。因此，并购方在开展项目并购前，应对标的项目的规划情况进行详细了解。 法律风险：项目《土地出让合同》中存在容积率条件限制 容积率指标往往对房地产项目的价值评估及收益判断有重大影响，如并购方未核查即实施并购将存在较大风险。 如笔者经办的某房地产并购项目中，项目地块的《土地出让合同》中明确约定了建筑限高、建筑容积率、建筑密度、绿地率等条件，其中建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于出让合同约定的最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，并按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权价款的违约金。 【实操要点】 并购方需详细了解项目地块的规划情况，特别是容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等条件，才能准确判断土地的价值及评估实施并购的预期收益。 另一方面，需要审慎审查项目地块是否办理过规划变更，办理程序是否符合《建设用地容积率管理办法》的规定（即需要通过书面申请报告、征求有关部门意见、专家专题论证、现场公示征求意见、走访、座谈或组织听证等多重程序），变更状态属于“批前公示”还是“批后公示”，据此判断是否已经完成规划变更。
阶段三：施工建设 针对项目施工阶段，并购方需重点核查三个方面的情况，即建设施工许可手续是否完备；建筑工程与其占用的土地是否匹配；是否存在工程负债、抵押、租赁等情况。 法律风险1：未取得建筑工程施工许可即开工建设 《建筑工程施工许可证》是建设施工单位符合施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的合法凭证。 【实操要点】 （1）并购方应调取标的项目的《建筑工程施工许可证》，明确项目所涉建筑工程是否已取得施工许可。 （2）针对正在办理施工许可但尚未取得《建筑工程施工许可证》的项目，要求建设单位提供施工图审查合格凭证、施工单位中标通知书（合同）、监理单位中标通知书（合同）、质量安全监督登记表等申请办理《建筑工程施工许可证》的资料，或主管部门出具的回执，核实许可手续的办理情况。 （3）针对续建工程，倒查其《建筑工程施工许可证》的办理情况是否符合相关的特别规定。 法律风险2：建筑工程跨地块建设，完工后出现房地不匹配 笔者经办的某房地产并购项目中，A公司欲参与B公司开发建设的某房地产项目并购，通过并购获取项目所在X号土地的使用权。但尽调过程中发现，项目中已完工且投入使用的9栋楼存在跨地块建设的情况，建设位置同时跨越土地宗号为X号、Y号两块土地。 我国不动产登记制度规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，该原则规定房屋建筑物及其附属设施应与其占用范围内的土地使用权相匹配，土地使用权被处分时该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并处分，反之亦然。 而在上述项目中，因9栋楼出现跨地块建设的问题且该房屋建筑物无法分割，如A公司通过并购取得了X号土地使用权，其将面临房屋所有权人与其坐落的土地使用权分别属于不同主体，即房、地不匹配的情形。 【实操要点】 （1）如项目中存在房屋跨地块建设的情况，并购方应首先确认两块土地的使用权人、土地用途是否一致,以及建设方案是否经过规划部门同意并通过验收，进而判断是否符合办理房屋所有权初始登记的条件。 （2）对于可办理所有权登记的房屋，可先将房屋所有权登记在开发商名下，再通过土地收宗、调整边界、重新分宗的方式，将房屋占用的土地使用权范围进行分割调整后再实施并购。 法律风险3：项目建设拖欠工程款，且办理了在建工程抵押 部分项目因建设资金不足导致拖欠施工方工程款或办理在建工程抵押，该情形下如开展并购，并购方可能面临承接工程负债、项目资产被查封甚至交易目标落空的风险。 【实操要点】 并购方在开展并购交易前，可督促目标公司尽快将拖欠款项清偿完毕，及时注销设定在项目资产之上的担保物权。如无法达到解除担保或清偿债务目标的，可考虑在交易架构上进行调整，通过资产剥离的方式对承接的资产负债进行切割，并在评估交易价值时将上述负债情况考虑其中。关于房地产并购相关负债方面的尽调，涉及到多方面，债务类型也多种多样，因本文侧重于在合法合规性方面进行探讨，债务风险方面我们预计另外与大家进行专题的分享。
阶段四：项目验收 针对项目验收阶段，并购方需重点查验工程建设各个环节的验收情况，包括但不限于规划、环保、人防、消防、卫生等专项验收以及建设工程竣工验收。 法律风险1：项目工程未通过消防专项验收 我国《消防法》第十三条规定:“建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”；第十五条规定:“公众聚集场所在投入使用、营业前应当申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。 【实操要点】 消防验收通过后，消防部门将出具《消防验收合格通知书》及《消防验收合格证》，并购方通过调取上述资料确定项目是否通过消防验收。 法律风险2：项目工程未办理竣工验收及投入使用，无法确认工程质量 根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经竣工验收合格的方可交付使用。施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。 【实操要点】 （1）对于验收合格的项目工程，并购方应调取相关的《验收报告》，并确认验收结果是否经过建设、勘察、设计、施工、监理五方共同签字确认。 （2）对于未经竣工验收即投入使用的项目工程，因工程质量是否合格无法确认，并购方应考虑是否需在并购交易实施前委托工程验收机构或鉴定机构，对工程质量进行确认。如工程质量不合格，可以要求施工方进行返修，或以目标公司为主体，依据《建筑法》第六十六条向施工方主张承担连带赔偿责任。 |
|
|
