用科学发展观解决直管公房当前存在的主要问题

用科学发展观解决直管公房当前存在的主要问题
直管公房是计划经济时期的产物，它曾在我国经济、社会、生活中扮演过重 要角色，发挥了重要作用。随着城镇住房制度改革的不断深化和城市建设的迅速 发展， 一部分被拆除，一部分出售给了住户。直管公房逐年减少，租金收入逐 年下降，加之直管公房目前仍采取行政福利性的管理模式，租不能养房的矛盾越 来越突出，随着市场经济体制的建立和完善，直管公房管理中存在的问题也暴露 无疑，所以，解放思想，用科学发展实践解决当前存在的主要问题：

一、收支严重失衡，租不养房 直管公房目前仍然延续福利性租金制度，租金标准低廉，而产业锐减致 使收入严重滑坡。直管公房的租金近些年虽做过一些调整，但调幅不大，只相当 于成本租金的 30%， 现存的住宅户相当一部分是失业、 下岗、 低保户等弱势群体， 租金收缴难度可想而知。由于直管公房一直处于低租金水平，每年还要投入大量 的维修资金， 对破旧房屋进行维修养护，保证不倒不塌。所以以租不能养人、 以租不以养房的局面愈演愈烈。

二、管理体制不明，模式不定 多年来，房管部门以及下属的房管所是由政府专门设编的事业单位，政 企不分。除了代表政府承担直管公房的管理与维护外，并行使部分房地产行政管 理的职能。从形式上讲依然是事业时期的行政代理方式，即财产控制权、公房管 理收益权、公房租金定价权和公房拆 迁改造经营审批权都在政府那里。经营中 心的利益服从政府利益，为实现政府利益服务，没有反映出经营中心自身利益的 内在要求，与经营中心追求自身价值最大化 不相适应。

三、管理制度不全，无章可循 在不断深化住房制度的今天，直管公房的管理制度凸显滞后。多年来， 少有新的管理条例颁布，致使管理部门对新时期出现的问题无处下手。由于国有 直管公房租金 与市场租金存在较大差价，一些住户通过私自倒卖公房指标或转 租等获取不当利益；还有些住户将租赁关系视为“终身制居住”，如遇到拆迁可 以大捞一把，他们把 租住的国有直管公房变成了增加自身收入的一个渠道。民 政部门出台政策给低保户减免房租，市政府又不给房管部门补贴，由于缺乏这些 方面的制度和条例， 房管部门又没有行使收益和处分的权利，只能眼睁睁的看 着国有资产大量流失。

综上所述，国有直管公房面临着诸多矛盾和问题，存在这些问题的原因 有以下几个方面： 一是城市改造， 管理面积大量减少。 政府收益、 社会收益、 承租人收益、 房管人受损。过去的房管所是以经营国有直管公房为主的事业单位，是计划经济 的产物，其 产权观念模糊，经营自主权萎缩。随着住房制度改革的不断深入，

旧城改造使公房管理面积锐减， 政府将保拆保建款拿走， 住户在拆迁安置中获利。 而房管单位的利 益却没有任何保障。如果把拆除的公房按原有面积拆一还一保 留到现在，按现行福利租金计算，完全可以实现正常性的自收自支。

二是维修资金不足、 危旧房屋增多。 由于国有公房一直处于低租金水平， 每年只能投入有限的维修资金，导致现在国有公房破旧不堪、年久失修，特别是 一些危房， 严重威胁着租赁户生命财产安全，只有采取“防患于未然”的措施， 花费有限的人力、财力、物力，力保这些房屋不倒不塌，但效果较差，住户诟病 较多。

三是思想观念滞后。随着经济体制改革的不断深化，社会主义经济已经 转变为市场经济，特别是住房制度的改革和住房保证制度的建立，国有直管公房 的基本属性也 发生了变化，而我们的思想观念和管理观念还停留在原地，没有 把直管公房融入市场进行商品经营的理念。当然这跟现行的住房政 策没有落实 到位有着很大的关系。政府仍然让一少部分人用廉价的租金享受着福利住房，明 显与市场经济要求格格不入。

一、解放思想，进一步理顺直管公房经营管理体制 为了切实加强直管公房管理，更好地整合政策资源、管理资源，确保直 管公房资产保值增值，建议市局全面清理各类直管公房产权现状，重新梳理直管 公房的一 系列政策规定，结合直管公房管理现状，制定新的市直管公房经营管 理的规定。 二、解放思想，加快国有直管公房市场化的进程 现行的直管公房经营体制是计划经济的产物，严重背离市场经济规律， 加快国有直管公房市场化步伐具有十分深远的历史意义和现实意义。 一是深化住 房制度改革的 需要，住房制度改革的根本目的是实现住房的商品化、社会化； 二是完善社会主义市场经济体制的需要。国有直管公房市场化，就可以从根本上 限制承租人转租谋 利，有利于市场公平竞争；三是国有直管公房经营管理单位 生存与发展的需要。目前收不低支、难以生存。如果按市场租金收租，不仅不会 亏损，除 确保正常支出外还有盈利。完全可以实现“以租养房”和自收自支的 目标；四是实现国有公房保值增值的需要。在市场经济体制下国有直管公房本质 就是商品性质， 因此其租金标准应顺应价值规律的要求由市场决定。只有把国 有直管公房推向市场，其价值才能充分体现，资产才能真正盘活。

三、解放思想，充分发挥自身潜力，加快廉租房建设步伐 由于直管公房在整个社会中具有特殊地位， 即使商品化住房已达到很高 程度的今天，直管公房的作用依然十分明显。世 界许多高度发达的国家，公房 仍占有相当比例， 足以说明在调控市场经济中仍然发挥着举足轻重的作用。 因此， 把直管公房管理工作做到位，必须采取一切有效措 施，使之保值增值。首先对

长期闲置、无人居住的直管公房，要按一定程序及时收回；对陈欠租金的追缴要 区别对待，对有能力缴纳而长期拖欠的“钉子户”，要集 中起来通过司法诉讼 程序依法解决；对营业用房租户，要结合协议租金及市场升温情况，到期及时调 整租金，确保利益最大化。在现有的直管公房住户中，还存在着 相当一部分低 保、下岗职工及生活极为困难的弱势群体，他们无力正常缴纳租金。我们只有做 好前期摸底工作，把符合困难补贴条件的住户找出来，依据国家政策、 统筹纳 入廉租房体系，让他们充分享受国家相关补贴正常。这样，既可加快实现廉租房 的建设目标，为老百姓解决实际问题，又能解决直管公房部分资金问题。 四、解放思想，建立改制发展资金，推进城市直管公房管理上台阶。 房地产行政主管部门应积极主动与市政府及相关部门协调，争取在政策、 资金、项目、人员安排 等方面给予支持。以及加快城市直管公房的管理，都具 有十分重要的意义。 根据目前国有直管公房存在的现实情况，要从根本上解决 问题，必须解放思想，深入开展科学发展，不断探索、深入研究，建立起一系列 诸如公房进出、公房危改、 公房修缮、公房经营的管理机制。只有解放思想， 创新思路、扎实工作、团结一致、群策群力，共同寻找出适合当前直管公房生存 与发展的途径，才能彻底消除国有 直管公房管理中存在的种种弊端，走出一条 适合目前直管公房管理的健康发展之道。