六十五万亿的故事

2018-12-03  智者文馆

文丨子木



1

65与29


最近房地产市场上有一个数字特别火,叫做六十五。


这是11月18日,SOHO中国董事长潘石屹在财新峰会上提到的。



他说:“中国房地产的总市值,已经到达到了「65万亿 美元」,这个数值意味着什么呢?意味着已经超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总数!然而我国的国有资产总值却只有66.5万亿人民币,相差近7倍。”


最后又给大家抛出一个问题,“那么到底是中国房价高了呢?还是国有资产少了?还是有泡沫呢?这个得你自己去判断”。


随后,此番言论经过网络媒体渲染,成功引发了广大群众对中国房价的担忧:潘石屹的讲话是在暗示中国房地产有个大泡沫吗?还是暗示着未来的房价会一泻千里?


然后,链家网董事长左晖看不惯了,站出来辟谣,说中国根本没有这么大的泡沫,计算方法是错误的,中国房地产没有65万亿美元的,而是29万亿元!和美国差不太多。


             


一个是折戟沙场多年的地产领袖,一个是中国存量交易市场的大佬,两人又上演了一场对真假数据的争论。


有读者问我,这两个人谁对谁错。当然站在客观的角度,左晖为人谨慎,对房地产存量市场研究颇深,我认为他对中国房地产数据的研究会比潘石屹更深一层。


但这种争论又显得没什么意义。按照数学逻辑讲,总市值是绝对值概念,根据这个数值去判断泡沫大小没有道理,重点在于相对值。即使中国的房地产市值是全球的总和,但如果中国的人均收入水平足够高,人均收入全球第一,那也没什么泡沫,这叫「房价收入比」。


例如A城市房价每平米1万元,居民人均收入1万元,B城市房价每平米1万元,居民人均收入3000元,哪个城市的房价高、有没有泡沫,一目了然。


纽约的房价大约是9万左右,北京的房价是6万多,有的区域房价相差无几,但是北京的人均收入是9227元/月,而纽约将近3万左右,两者相差3倍以上,谁的泡沫大呢?


从2018年7月份的统计数据来看,目前中国的一二线城市的房价收入比均超过了20倍,意味着储蓄二十年以上才能买到一处普通住宅,在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、广州的房价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六,而世界房价领先的伦敦、新加坡和纽约房价收入比仅有20.44、21.36和11.66,不到北京的一半。


一二线城市过高的房价收入比反应了两个因素:一是城市人口的收入差距太大,富人和高收入群体一直向一二线城市集中,想想这么多年来,全国各地的有钱人,哪个不是赚了钱就想在一线城市买套房的?这让一二线房地产的金融属性远超于居住属性。


二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市靠拢,现在无论是前100名医院还是前100名高校,都明显集中于大型城市。现在房子还是跟户口挂钩,房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后,就可以享受到大城市的更多政府保障,且教育和医疗资源更加丰富。



2

转机


其实相对于一二线城市的泡沫值,我更担忧的是三四线城市。


因为一线城市地少人多,购房需求会源源不断,即使房价收入比过高,刚需都会从投资客手中不断接盘,把投资需求置换出来,从而让泡沫值越来越小,达到一种健康稳定的状态。


然而对于三四线,本来其房价收入比之前不算太高,但是经过2017年这轮涨幅,大都翻倍。到现在也无法想象,一个人口逐年流失,人均收入3千的小县城的房价可以达到1万多元/平米的房价。


那么未来谁能接盘,谁还能接得起这个盘,这是务必要去思考的问题。等到大家发现,本地人买不起,外地有钱人不会过来买的时候,这时候才是三四线房价真正的地狱时刻。


关于泡沫为何如此之大的原因,我在之前的文章里讲了很多,其中最主要的还是货币超发后,房子的金融属性越来越强。


想想今年,杭州、南京、西安各个城市排队去买房,那些人是谁呢?他们是急着要一套房子来居住呢,还是希望购买一个泡沫来避免资产的缩水呢,这就是非常典型的金融属性。


至于这么大的池子是否会撑破?还要看当局用这一池子的水来干嘛。目前来看,方法是走对了,但不知道未来效果如何,还要走着看。


首先是伟大的天字号战略一带一路是否能完成。


为什么每天大报小报,纸媒网媒都会有一带一路的新闻跟踪呢?因为它是中国是否能取得世界第一大经济体的前提条件,如果一带一路做成功,把国外的市场开辟出来,交易以人民币计价,那么人民币泡沫就会传导其他国家,中国会像现在的美国一样,坐着赚钱。而且未来中国就不再会用房地产作为蓄水池来消化货币泡沫,房价不涨保护民生,这是大家愿意看到的。


其次是这一轮房价泡沫,政府得来的土地收益是否能帮助产业进行升级改革,让不动产池子里庞大的资金成为实体经济发展的新动力。  


中国产业转型升级已经迫在眉睫,因为我国市场对密集型劳动商品的竞争力优势已经明显弱于东南亚,接下来的中国制造业只能为消费升级服务。如果外国人买我们的东西不是两三块钱的小玩具而都是像华为手机、海尔电器、大疆飞行器等“高级货”,那时候我们有定价权,民间财富快速积累,这个大池子的泡沫也会消化很多。


所以未来中国房地产这个大泡沫是否会撑破,取决于我们是否还会把中国经济的未来寄托在不动产价格上涨上,如果是,泡沫破裂的那一天迟早会到来。


要知道,在过去的100年,全世界各个国家比较大的房地产泡沫大概出现过四十个,每一个泡沫形成时,该国国民都说我们国家的房屋价格上涨和其他的泡沫不同,都有自己的本国国情,但是当泡沫破灭的时候,才发觉泡沫的共性其实远远大于个性,泡沫就是泡沫。



3

求稳


至于2017年这轮泡沫的危险程度,大家不用去担忧其危险性,因为永远会一种力量在保持泡沫的稳定性。


看现在的土地市场和利率市场你就明白了。


在上半年,土拍市场极为惨淡,还记得在8月底的时候,数据曝光,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。如果按照这个势头,今年土地流拍量绝对会超过1000宗,成为史上最强流拍年,这种信号非常不好。


一是会导致购房者的房价预期持续下滑,都在想,开发商都不愿意进货了,我还买什么房子?观望情绪浓烈,市场真空极易触发房价踩踏危机。


二是如果今年土地都流拍了,那么按照一般2年左右土地的开发周期推算,2年之后一些城市的供给肯定是跟不上的,到时候市场需求旺盛,供给短缺,会不会激发新一轮的上涨?


不过这个问题现在已经逐渐被解决了。


数据显示,当前所有房企均在紧缩拿地策略,降低拿地量,然而有一类房企却在当前市场环境下,不减反增。这就是房企中的国企。


如中国铁建和华润置地9月、10月新增土地投资建面较1-8月均值有所增加,均值之比分别为1.17和1.12。其中,华润置地9-10月的新增土地投资主要集中在广州、成都、鄂州等城市。不出意外,未来国有房企将会成为土拍市场的主要行军力量,帮助房地产渡过冷市。


其次看利率市场。最近利率市场也迎来了大的转机。


根据融360发布的《2018年10月中国房贷市场报告》,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,刷新年内新高,保持连续22个月上涨。而全国二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP,达到6.07%,也创出年内利率新高。


虽然房贷利率整体保持上行,但与以往全面火热的趋势不同,11月以来,多个一二线城市的部分银行,利率开始松动,有下调趋势。


北上广深四大超一线城市中,除上海因本身房贷利率已处低位未见下调外,北广深房贷利率均有不同程度松动。比如北京地区,大多数银行实行首套房基准利率上浮10%,二套房基准上浮20%,较之前降低5%。


杭州房贷利率也有明显松动,10月以来,四大行中工商银行和中国银行的部分网点,在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策,普遍下调了5%。


此外,佛山、杭州、南京、厦门、宁波等房市较热的城市也出现了不同程度的利率松动。


当然利率松动并不意味着调控放松,但为什么要在这个时候利率出现松动呢?


借用潘石屹的口吻就是:“这次房贷利率放松,是有些地方房价跌得太过汹涌?还是官方的求稳信号?则或是银行流动性充裕,贷不出款?你应该能判断得出来吧。



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