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城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的区域或建筑做必要的、有计划的改建活动。在土地、销售、融资等地产开发全面收紧的背景下，传统地产商、资本机构纷纷入局城市存量的更新改造，商业模式相对成熟的城市更新被誉为“第四战场”。 这些存量地产常常是价值没有得到体现，需要价值重构的物业，而这其中，存量商务写字楼、酒店、商场的改造升级最具商业价值。通过对存量项目改造升级，不仅可以促进资产升值，还能提升项目周边的整体环境。 在此类旧改商业项目中，开发商或投资人介入后，一般需要对这些存量项目进行整改、翻新和重新定位，提升项目价值、创造稳定的收益或回报后，再寻求退出方案。在这一过程中，资产管理无疑会发挥举足轻重的关键作用。 一般而言，资产管理包含“投、融、管、退”四大主要环节，涵盖了从项目收购到最终退出的一系列服务，在商业建筑改造项目中，资产管理服务的内容同样如此。 旧改商业项目成功的先决条件之一是商业体的选择。选中的商业体需要在区位、物业建筑品质、历史文化、产权结构等方面具备自身优势。 大多获得资金垂青的项目，多位于一个已经有相当成熟度的商业街区，旧有物业的建筑品质、环境气质佳，规模尺度上适合改造，现有物业产权清晰明了，开发团队在某一业态或体验上有引领市场的理念和资源。在此基础之上，配合精耕细作的专业团队和独特的推广思路，就可以完成一个成功的旧改商业项目的开发。 今天，我们以正在升级改造的上海永银大厦为例，为您分析城市更新背景下的旧改商业项目。 ▼ 黄浦区西藏南路218号 上海 · 永银大厦 永银大厦 ❖核心区域写字楼 ❖高端服务式公寓 ❖集办公、公寓、商业、服务为一体的商业商务楼宇  目前，永银大厦的外立面和裙楼正在进行改造，未来将整体提升大厦的商业质感。 裙楼改造将引入知名餐饮品牌和联合办公，增加生活配套业态，以实现永银大厦整体形象的再度提升。 经过升级改造后的永银大厦，外观将更为时尚大眼，内部的开放式广场将引入全新概念的生活空间，对新一代的吸引力加强。集合更优质的办公空间、更时尚科学的商业设施、便利的交通等多方优势，改造后的永银大厦将更好满足各方的租赁需求。 2017年12月，普华永道与城市土地学会联合发布了《2018年亚太地区房地产市场新兴趋势》。 调查显示，在亚太地区，2018年城市投资前景排名中，上海以其“商业中心”的形象获得投资青睐，投资前景排名第4，属于国内城市最高。此外，上海的办公资产价值排名在第6位。 该报告分析认为，投资者正在中国寻求新的买入机会，包括自持租赁住宅或数据中心等另类资产。城市土地学会亚太区首席执行官费约翰(John Fitzgerald)说，“在商业地产领域，核心资产依然供不应求。” 上海永银大厦位于淮海路和西藏路的交界处，是集办公、酒店式公寓、商业、服务为一体的高级多功能商业综合体。 这里地理位置优越，交通便利，距新天地、豫园、人民广场、南京路步行街、上海大剧院、博物馆、展览馆和淮海路商圈仅一步之遥。 这里是黄浦区淮海中路—新天地功能组团规划地标建筑群所在地，毗邻淮海中路世界级商业街、西藏路发展轴及老西门地区商业中心。地块与轨道交通1、8、10、13号线相邻，周边轨交站点密布，是上海中心城地理位置最优越的商办地块之一。 永银大厦价值几何？我们不妨来看看与永银大厦一街之隔的地块土拍官方数据。 据上海市黄浦区人民政府网站消息，2018年7月5日上午，位于上海中央活动区核心位置的黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块最终以人民币136.1亿元成功出让，折合楼面地价为56080元/平方米。 来源：新闻报道公开资料 来源：黄浦区人民政府网站 淮海中路街道123、124、132街坊地块，与永银大厦仅一街之隔，规划用地性质为商业、办公综合用地。拍卖地块是带控制性详细规划附加图则出让，要求商业业态以百货、餐饮、休闲娱乐为主，办公业态符合区产业规划导向，重点发展总部经济、现代服务业、金融服务业及大健康等产业。 正如黄浦区人民政府网站中所描述“该地块的出让将为黄浦提升城区能级和核心竞争力、更好地服务上海“五个中心”和卓越的全球城市建设起到重要推动作用。”这意味着，新拍出的三个地块建成后，将带动周边的商业业态升级，有望提升该地块的整体价值。 永银大厦内的辉盛庭国际公寓是深受外籍高管喜爱的服务式公寓，拥有300多间装修豪华时尚的客房，简约的风格配上舒适温馨的色调，可以为商务人士提供宁静温馨舒适的住所。2017年，服务式公寓出租率达约83.4%。 △FRASER RESIDENCE服务式公寓实景 更值得称道的是，公寓配建有豪华的健身房，6层拥有露台式咖啡厅，方便大厦内的办公族和住客健身锻炼、会友休闲。夜晚华灯亮起，从6层露台坐着喝咖啡，向东可以眺望东方明珠夜景。   △永银大厦6层露台咖啡厅与周边建筑 永银大厦目前的商业出租率高，且租户名单上主要是中国民生银行、南京银行、星巴克、佰草集、丰树等知名企业。据预测，该大厦的办公楼区域出租率到2018年年底可达90%。 随着上海重点区域的可供开发土地资源日趋枯竭，未来入市的核心区域写字楼呈现急剧减少态势，永银大厦所在的人民广场板块的办公楼资产价值预计将进一步攀升。
△上海未来三年新增办公楼区域划分 资料来源：戴德梁行 |
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