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天泉谷产品众筹方案 目 录 第一章 众筹概念 众筹概念 众筹即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交网络传播的特性，让中小微企业、创新者和个人对公众展示他们的公司、创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。 众筹特点： 低门槛 多样性 依靠大众力量 注重创意 众筹法律依据 2015年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他类似的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。 2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹机构开始探索“行业自律的技术标准”。 2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》，对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。 众筹构成 通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成。 发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kick starter、IndieGogo 国内：点名时间、天使汇、众筹网、人人投等） 众筹规则 筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。 未达成：没有达到目标的项目，投资款项将全额退回给所有投资者。 达成：投资者将得到发起人预先承诺的回报。 众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。 众筹流程 众筹分类 第二章 房产众筹模式 模式一：'融资型开发类'众筹 通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 融资开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 案例：2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。项目以'一平方米'作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。 众筹过程： 模式二：'营销型开发类'众筹 '营销型开发类'众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。对融资环节的支持作用不明显。 但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，'营销型开发类'众筹的营销推广意义大于融资意义。 案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。 众筹过程： 模式三：'定向类'众筹 定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。 定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。 案例：石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。 模式四：'购买型+理财型'众筹 通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及'基本理财收益+高额浮动收益'吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。 “购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者'基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格'的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。 案例：2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出'平安&北部万科城' 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。 众筹过程： 模式五：'彩票型'众筹 彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。 案例：苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。 众筹收益： 模式六：'REITs型'众筹（房地产信托投资基金） 对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售、改善项目现金流的目的。 在众筹成功后，所有投资者将组建成立合伙人企业（资产管理公司），由资管公司整体购买该物业，并委托运营管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。 此种类型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。 案 例： 2014年12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以'度假地产合伙人'的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。 根据要求，投资者支付5-20万元。 获得以下四项收益： 1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权； 2）两年内每年年化7%的房产租金收益； 3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益； 4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。 项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封闭期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。 其他模式：产融互动平台 2015年7月，星河集团与深创投联手推出以现金、租金、产权或“现金+产权”等各种不同的方式与入驻星河WORLD园区的创新型发展企业进行股权置换模式。 星河构建一个产融互动的平台。依靠深创投在股权投资、创业投资上的经验和资源，吸引一些初创型企业、成长型企业入驻产业园。作为一家在金融投资领域强势布局的企业，星河又能通过一定的方式分享这些创业型企业的成长。双方还成立一款名叫“新型科技地产基金”的产品，核心理念是产权换股权、租金换股权。 但对于规模较大、要求较高的项目，项目发展可能会出现失误，并出现长期拖延。创新者和资助者的关系还不确定。资助者扮演着慈善家、投资者和客户的角色。当承诺的回报无法如期实现时，资助者会感到不满。 总结 定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开。 以融资开发类众筹，在拿地后即展开，可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的'客户+资金'两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一。 其它模式，虽然众筹介入的阶段不同，但所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。 由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。 第三章 众筹方案 众筹项目框架方案： 房产众筹风险 房产众筹期正常为1个月，从项目预审、预热、上线，到筹资完成进行流转，往往需要比较长的时间。首次使用金额约为总募集金额的70%，扣除1.5%的渠道费，实际使用额较少。 众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的按份共有。若众筹发起人不以众筹平台为中介，而自行进行筹资，则会涉嫌非法集资。 因为不动产的特殊属性，最大问题在于如何解决房屋产权归属以及购房人如何退出。以后若想办理房屋权属变更等手续，从名义所有人过户到实际所有人，将会产生税费。这笔钱，最后由谁承担? 谢谢倾听！ |
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