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“电梯梦”还有多远？ “悬空老人” 还要等得多久？ 试析老旧小区普遍加装电梯的难点与解决途径 由于十多年前城市建设标准不同，多层住宅大多没有安装电梯。这给多层二楼以上的住户带来诸多不便，尤其是家中有老弱病残孕及抱小孩的家庭更是苦不堪言。随着我国人口老龄化的加剧，体力不支、腿脚不便的老年人不断增加，辛苦一辈子的老人们因上下楼困难，成了“悬空老人”。 而且，人都会变老的，都有可能成为行动不便之人。加之现代医学界大多认为经常上下楼梯对膝盖易造成损伤，不再提倡登楼运动，年轻的人群亦有提高生活质量之需求。大量老旧小区居民上下楼不便的问题日益凸显。许多居民急迫地希望加装电梯。 多层住宅老楼加装电梯，关乎城市品质的提升，关乎老旧小区居民生活质量的提升，尤其是行动不便人群的需求显得更为迫切。显然，这是一项便民利民惠民的重要民生实事工程。然而，在实施的过程中却时常受阻，从各地的相关报导来看，难点主要表现在：一是对安全和技术质量及后期维护保障方面的担忧；二是来自住在底层邻居及二、三层邻居的反对；三是存在运行模式与资金落实方面的问题。 如何尽快全面实现既有住宅增设电梯，依旧是一项值得我们探讨的课题。面对难点，试探讨如下。  一、严把技术质量关，消除业主思想顾虑 “有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。”显然，这里所指的条件，首先要看技术上是否可行，即，从技术上看是否具备安装的条件。 有关这方面的问题，主要有：对电梯本身可能产生的安全问题，故障问题，噪音问题，通风问题，采光问题，通行问题，暴露隐私问题，占用绿地问题，以及施工期间的噪声扰民问题及其带来的诸多不便问题，等等担忧和顾虑。尤其是因为很多上世纪八九十年代的老楼建筑质量也不好，能不能保证加装电梯之后房屋的稳定性和没有破坏整体结构前一样？加装电梯万一出了事怎么办？会不会有安全隐患？ 对于这个问题，各地政府和相关技术部门曾给出了明确的答案：事实上，加装电梯只是对局部构件进行改造，对于不符合安全要求的房屋，它是不具备电梯增设条件的，而具备电梯增设条件的房屋，在局部改造中，也有相应的技术保障措施。专业的设计部门需要针对改建部位提出专项的加固补强措施，根据规定，采取的这些加固补强措施，是不能低于原房屋的设计标准的。既有住宅加装电梯属于改建工程，从规划、设计、建设、验收、备案等有完整的建设程序和技术要求，层层质量把关。坚持安全第一，特别是技术安全方面，在审批过程中，专家审图是严格负责的，不符合规范要求就拿不到规划和施工许可证。当然，技术安全方面居民通常是缺少这方面知识的，必须依靠政府机构和技术部门的严格把关，科学论证评估。政府在简化审批手续的同时，也必然会选择技术过硬的电梯厂商等企业施工，加强事中事后监管，对于可能产生的问题完全可以做到合理解决，对电梯竣工及施工过程中所造成的不利影响降到最低限度。以南京为例，市政府要求严格落实安全责任，并根据《江苏省建筑工程五方面责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法实施细则》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位负责人，在工程设计使用年限内，承担质量终身责任，区建设部门负责监督和落实。在这些方面的问题，已经加装竣工的电梯就是最好的回答。实践证明，加装电梯的技术是成熟的，是完全可行的，业主也是完全可以打消顾虑的。 而对于加装外挂电梯技术审核通不过的老楼也应积极考虑安装楼道智能代步器（即，分段接力式楼道电梯）等方法来解决。 接力式楼道电梯安装在楼道靠墙的侧边，不改变楼体原有结构，不影响楼道原有功能，不用规划部门审批。占用面积不大，也不存在影响采光的问题，费用相对便宜。整个建造工程比直升电梯要简便得多，也要快得多。整个操作过程就像乘自动扶梯，一层一层踏板不断接力。也有站坐二用接力式楼道电梯，可以坐着上楼。但问题是这种接力式楼道电梯一次只能乘坐一人，下一人乘电梯，至少要等十几秒。如果有陪护人员的话，只能在旁边走楼梯跟着上下。随身携带的物品也只能靠手提着上下，此外费用分摊的问题同样是一大难题。 二、是否必须业主表决，有待商榷 各地在开展老旧小区加装电梯的工作中，通常都会规定：须征得小区或单元内业主同意方可实施。有的地方提出一票否决权，有的地方则提出需要单元住户业主三分之二以上居民同意。显然，此类规定的初衷，就是为了避免可能产生的矛盾，确保社区的稳定与和谐。的确，这样的规定在开展老旧小区加装电梯工作中的最初尝试阶段是完全必要的，也收到了很好的效果。而在试点成功后，还要坚持这样的规定，势必会影响推广进度。执行此类规定，看似尊重了全体业主的意愿，似乎很稳妥。但同时也导致了许多小区老旧楼加装电梯的愿望落空。因为凡事都难免会有不同意见，凡事都要求所有人都完全赞同往往是很难实现的。所以，老楼加装电梯是否必须经单元住户业主表决，有待商榷。   通常，反对的声音主要来自多层一楼业主，有些地方小区内高层原本就已安装有电梯的居民也会参与反对。这些居民反对的理由主要有：一是，担心结构性改造会不会影响房屋稳定性，会不会有安全隐患。二是，认为老旧楼加装电梯，只是方便了多层楼上的居民并使多层楼上的住房普遍升值，而对他们却没有任何好处，甚至破坏了他们原本的生活环境。三是，也有小区多层的二楼与三楼的居民有的也会持反对意见，这是因为二楼的认为电梯对他们的好处不大，三楼的则更是认为三楼原有的优势将荡然无存，而且他们都还要额外开支电梯的安装和使用费用。 关于会不会破坏房屋结构稳定性，前面已经说过，有技术部门的严格审查和监督是完全可以放心的。 至于利益方面的变化也不应计较过多，毕竟老楼房无电梯，属于历史遗留问题，加装电梯属于老旧小区功能完善。而且，大部份楼上的业主申请加装电梯是出于实际生活需要，即便有些业主是为了交易和投资，但无论给谁住都一样需要有电梯。 按照谁获益谁付出的原则，通常是楼层越高出资付费越高，对于未受益且受到一定影响的一楼住户则给予恰当的补偿。随着加装电梯数量的不断增加，老旧小区加装电梯给人们带来的好处也日益彰显，也越来越多地为更多的人所接受。事实证明在老旧小区加装的电梯，不仅解决了老楼居民出行难的问题，也是许多小区一道亮丽的风景。各地试点成功经验，已完全证实既有住宅加装电梯技术工艺成熟，利益远远大于弊端。是对城市功能的完善，体现了尊老爱幼的美德，体现了党和人民政府造福于民，体现了社会的文明进步，同时还拉动了电梯产业的发展。是一项利大于弊、深受民众欢迎、完全可行、完全必要的利民惠民工程。鉴于既有住宅加装电梯试点已属成功，所以，只要有居民提出申请要求，有关部门就可在进行方案论证的基础上批准实施。即，可以征求市民意见，但无须征得居民举手表决通过。 当然，也有人认为，虽然取消否决权，并不是不要再做思想工作，做通多层楼内低层住户的思想工作依然是头等大事，还是要朝着百分之百同意的目标努力。因为本来是幸福工程，就不应让一些居民从中感到不幸福！ 同时，我们还应切实考虑到反对安装的业主的利益，不可道德绑架，不可动不动就将低层业主的反对看成是斤斤计较，思想境界不高。高层用道德要求低层用户配合，只会激化矛盾，让装电梯变得难上加难。既然一楼业主的房产价值受损，高层用户在推动老旧小区装电梯时，就应该对一楼用户做出一定的补偿，相关部门对思想不通的进行宣传调解做好思想工作的同时还应依法制定出给予一楼住户必要的合理的经济补偿的统一指导意见。 三、多渠道、多模式落实资金，有计划、有步骤组织实施 “巧妇难为无米之炊”。当相关协调和各相关部门的论证工作完成之后。资金的来源和落实就成为最关键的问题。 实现加装电梯所需资金项目的内容主要有：安装工程款、使用维护款、及对一楼的补偿款等。 所需款项数额，都应由技术权威部门测算认定。包括对一楼居民造成的不利影响，也应依据技术部门认定其所受影响程度依法给予合理补偿。 资金的来源渠道，各地摸索出各种模式。试比较如下: 1.通常模式 筹集的资金来源通常情况下有以下几个部分：一是业主根据所在楼层、面积等因素分摊的资金，即，业主自筹资金。二是按规定可提取的住房公积金、住宅专项维修资金。三是既有住宅原建设单位出资。四是地方财政资金补贴，有资料显示，各地对加装电梯均有财政补贴政策。如，南京最高补贴20万元。不过，南京市只对主城区2000年以前建成既有住宅给予财政资金补贴。另外，劳模，烈军属，享受国务院政府特殊津贴人员和特殊困难家庭既有住宅增设电梯的由市、区财政分别优先给予补贴。五是按相关规定提取住宅专项维修资金。 在这里，业主分摊部份通常因业主意见不同而难度最大。有些业主会表示同意装电梯，但不同意出钱。而关于财政补贴这块，南京市规定对主城区2000年以前建成既有住宅给予财政资金补贴，个人认为2000年前后应当一视同仁较为合理。  2."6+1"模式 据说，这是浙江杭州提出的。所谓六加一模式是指在老旧小区原有的6层老房子的顶层再加盖一层，加层由政府回购，或者作为商品房面向市场出售，其所得用于补贴电梯安装和保养费用，从而实现成本覆盖和市场化运作。除了加装电梯外，该模式还将通过老旧小区楼房进行抗震加固、节能保温、室内外管网改造、社区环境提升、交通组织、室内外无障碍设计等系列综合改造，使老小区面貌焕然一新。 对此，上海市有关部门表示加盖一层属于新建房屋，将会产生很多问题。认为这种设想一是与相关法律法规严重冲突，二是涉及相关配套设施的规划问题，都难以解决，容易产生很多问题，所以值得商榷。 3.租赁模式 这种模式，类似分期付款。与常规模式不同的是，住户按照楼层在十五年内每年缴纳相应标准的租金。只管乘坐，不管建，也不管修。 4."垂直公交"模式 这是近年来北京的创新。免费安装没有预收费。居民无需缴纳电梯建设和维护费用。像乘公交车一样。乘坐电梯上下楼时刷卡付费，即，使用时支付一点费用。据报导每次仅需两毛钱。  综上所述，通常模式，因业主意见不能统一，分摊的资金很难筹集。"6+1"模式，因为涉及相关法律法规等问题很难实现。租赁模式，好处是。可以不用一次付太多的钱，但问题是同样会因为业主意见不能统一，而不能凑齐资金。"垂直公交"模式，由电梯公司免费安装，业主们付费使用，不使用则不给钱，是最受业主青睐的理想模式，但问题是电梯公司要有能力来承担那么多的资金投入。 所以，最理想的设想是，由政府牵头，与电梯公司共同投资，实现垂直公交模式。并成立老旧小区电梯管理机构，有计划有步骤的对辖区内所有老旧小区，根据不同条件分别加装厢式电梯或接力式楼道电梯，并负责老旧小区电梯的加装后运营维护等各项管理工作。 电梯属于特种设备，既有住宅增设电梯，涉及到安全、消防、环境保护、市政规划等领域，其技术性、政策性极强，通常老百姓是很难把握的，所以必须由政府主导，明确相关部门和机构，牵头并组织实施。近年来，很多地方区、街道、居委会层层分工负责，积极实施，在各级政府和机构的不懈努力下，老楼加装电梯的试点工作取得了可喜的成绩。充分体现了党和政府践行造福于民的宗旨。然而，还有大量的老旧小区多层住宅楼没有安装电梯，既有住宅增设电梯工作任重而道远。如何推进既有住宅增设电梯工作全面、快速、事半功倍的开展，在方法和措施上还有待不断总结探讨。欲使有条件加装电梯的老楼都能实现“电梯梦”还需各有关方面继续共同不懈努力。 老旧小区的居民们在殷切地期盼着，希望“电梯梦”不会太远。别让“悬空老人”们的期盼等得太久。（nj200801）  |
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