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买二手房:这些事项得注意!

2018-12-13  650411


导语:

就想买套二手房,看得见摸得着才踏实。


现在有越来越多的朋友在买房时更加青睐于入住时间快、配套好的二手房,但是从看房开始,到付定金、办贷款、尾款交易等繁杂的过程中,风险无处不在,卡壳也是时有发生。那么购买二手房要注意什么呢?




先来插播一个金砖头投票:


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关键词:

1、二手房购买流程

2、选房注意事项

3、交易注意事项

4、其他



上图是二手房购买流程,看似没那么复杂,可要掰开来揉碎了说,也确实不简单。


现在我们就顺着流程来说说购买二手房要注意哪些问题,才能规避风险。


一、找房:


后台经常有小伙伴留言推荐二手房信息,说实话,没有具体的购房需求(比如位置、配套、购房预算等),我还真不好回答你。毕竟,我觉得还不错的不一定适合你。


所以,你得先知道你到底需要什么样的房子,之后根据定好的方向查找房源。


选购二手房需要大量时间对比衡量,而很多关键信息又不透明,在这里,我建议选择一个靠谱的中介,他能够帮你省心很多!


当然,如果你有充足的时间,也可以在正规的网站上查找。


如果买二手房有中介参与,要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,以免支付全款后中介不够尽心。


二、看房(敲黑板,划重点!):


除了实地考察房屋的房型、采光、交通等硬指标以外,最主要的是看房屋手续是否齐全。


这里是可以二手房买卖双方自行操作的网签平台。(也可以微信操作,是“昆明房管”这个公众号相,可以进行商品房办件信息查询、房源核验、备案进度、二手房自行成交网签预约等等,更明确简单一点)



点击进入“二手房买卖合同网签平台”,如果需要操作的话可以直接凭手机号码就能注册一个用户进入了。

 

这也是根据昆明市最新规定,要求中介机构发布房源一定要提供房源核验码以保证房源真实性。

 

(核验之后,会有是否抵押、房产证是否有效、是否有产权共有人的信息,而买家就以这个核验码可以查询到信息)

 

1、看房产证。



(输入房产证方可自行核验)


房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。因为房主可能有房产证而将其抵押或转卖,所以最好选择有房产证的房屋进行交易。


(核验之后,会有是否抵押、房产证是否有效、是否有产权共有人的信息,而买家就以这个核验码可以查询到信息)


2、看房主是谁。


卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致,有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。但凡少一个,签的合同都无效。


3、看房屋有没正在贷款。


有的房子是贷款买的,虽然还在还贷但房产证并没被银行收走,不过房产证上应该都有注明,一定要看清楚。


4、看土地证。


可以去房管局核实土地证情况。顺便弄清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。因为这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。


5、看房子是否在出租中。


如果是出租中的房屋,出售需在承租人知情的前提下进行,因为承租人享有优先权。毕竟,你也不希望走完所有的购房流程后,因为承租人租期未到等等原因住不进去吧。


总之,有以下几种情况的房源就不要碰啦:

(1)司法机关和机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的。

(2)依法收回土地使用权的。

(3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的。

(4)权属有争议的。

(5)未依法登记领取权属证书的。

(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。

(7)列入动拆迁范围的。

(8)法律、法规规定禁止转让的其他情形(比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房)。


三、交易:


双方洽谈好房价之后,接着就要交付定金并签定金合同(定金不可以超过房产交易价的20%,签定金合同时,一定要先小人后君子,宁可复杂,也不能简化,并且一定要明确违约责任),之后还要签订中介服务合同,然后才是买卖合同以及交付首付。


1、合同建立。


房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动。而民间合同多由卖方提供,买房须注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。


很多购房者为了少交税费,会选择签订“阴阳合同”。也就是购房者除了签订一份真实的合同外,还会再签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”来报税,从而减少税费的缴纳。


置业者为了降低税费签“阴阳合同”的做法是不可取的。一方面,这种方法并不能为购房者省去税费;另一方面,这样的做法是极不安全的,“阴阳合同”中的真实合同和虚假合同差额部分的房款在法律上是得不到保护的。


购房者以后出售该房产时,也会面临虚增售房利润等问题。因此,这种做法存在着极大的风险,为了交易的规范和安全,购房者还是不要这样做。


2、约定付房款。


一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。



买一套100万的二手房,首付三成30万,所以可以贷款70万?


这句话大错特错!


买二手房需要向银行贷款时,银行会委托专业的评估机构,根据房子的位置、楼层、装修、年代等因素,评估房子的价值作为银行放贷的依据。


而二手房首付款的多少,不仅与房子的成交价有关,更与房子的评估价有关,贷款额度可是根据评估价定的,而评估价一般低于成交价,所以你根本贷不到70万。


这时候千万不要被中介承诺给你的高贷款忽悠,到时候你贷不到那么多,首付凑不够,你的定金、中介费就要打水漂了,甚至还要承担成交失败之后的高额违约金。


所以,一定要买自己能力范围内的房子,以防资金周转不过来。还可以在合同中明确注明,由于一些原因导致贷不到足够款项,要求无条件退回定金和首付,并注明买卖双方及中介相应承担的责任。


另外,在二手房交易过程中,难免遇到一些仍然处于银行按揭贷款偿还期内的二手房。其中一些房子,因为使用年限不长,房屋户型和地段相对较好,也非常受欢迎。


于是二手房赎证就出现了。所谓二手房赎证(赎回房产证,也叫赎楼),是指你要买房,但房东的产权证还被抵押给银行。房东要求你先交一部分钱,用这部分钱还清房贷,这样从银行赎回房产证(如文中最上述那位粉丝咨询的一样)。


如果这样的房子实在是非常喜欢,而且价格合理,不得不帮房东赎证,那么可以通过协商,以定金或借款的形式赎证。


首先,在签订买卖合同时,就直接把赎楼相关事宜写清楚,这笔款应作为定金的形式打给房东,不要直接打给银行。(这个不打给银行,是指不打给房东还贷的那个银行。)以定金形式打给房东,请房东写委托书交给中介作被委托人来解押。


注意定金不能超过房价的20%,因为超过20%部分的定金不受法律保护。如果20%以内的房款不够赎楼,那超出20%的钱应作为你借给房东的借款,你们可以再签订借款协议。


当然为了保险,你可以专门开立第三方银行,打给第三方银行更安全,但这个也需要由第三方来处理这笔钱。


3、确定交房细节。


交房的时间和条件能多细就多细,不要怕麻烦。比如过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。


二手房交易税费包括个人所得税、增值税及附加、印花税、城市维护建设税、契税等。其中比较大块的是个人所得税、增值税及附加、契税三项。





“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。


4、明确违约责任。


合同上的时间必须都是精确的日期,不要用“之前”、“之后”的字眼;每项主要义务都要有对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金,如果违约,卖方要承担买方的损失。


另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。


合同签订完成之后,剩下的环节就只有对公方面,只要合同签订的完善,基本上不会出现问题。


四、其他:


1、看二手房的物管费用是否拖欠。


转让房屋时遗留的欠费问题,从法律上讲,应该与房产买受人无关。


为了避免原房主拖欠物业费赖账产生纠纷,建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用,还可以在付房款的时候流出部分尾款,作为物业交割保证金。


待验收无误后,签署《物业交割单》,退还物业交割保证金,如发现现有未结清的欠费,则要求卖家补齐欠款。


2、注意迁移户口问题。


在签订房屋买卖合同时要确认前业主的户口是否迁出(特别是为了孩子上学问题而购买的二手学区/学位房),否则你就办不了落户,落不了户,就上不了学……


因为户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出。故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。


如业主的户口在其卖出的房子中,则应在合同中约定户口迁出时间以及不及时迁移应负的违约责任。


3、现在私家车越来越多,停车位也就显得格外重要。


没有停车场和车库的小区往往看起来乱七八糟,车辆摆放成了大问题,不仅不美观,还给生活带来了极大的不便,所以购买二手房的时候尽量选择有停车位或者车库的。


这里需要注意车位的产权问题,一般情况下有产权的车位可以出售的,但是有些只有使用权的停车位能否转让,则要取决于当初业主与物业管理处签订的合同。为了日常生活的便利,购房者要尽量争取停车位。


结语:以上这些事项,购房者在购买二手房的过程中能多注意,为了保障自己的权益,只要涉及签字的书面文件,哪怕是一个登记资料,都要先仔细看清楚弄明白后再决定是否签字,避免陷入不必要的麻烦。希望能助你顺利购买到称心如意的房产。

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