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贾素飞征地拆迁律师 2018-12-18 08:01:00
随着老城区改造和新农村建设，征地拆迁正在全国如火如荼的进行着。由于我国幅员辽阔，地域差异明显，经济发展情况不一而足，也就导致了各地征地补偿标准的差异性。虽然我国《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规定了我国征地补偿的一个大概方针政策，但是具体的补偿标准需要参照各个地方的地方性政策规章以及经济发展水平由地方人民政府进行制定。 由于征地拆迁补偿标准的差异性，一些补偿标准由于过低无法保障老百姓的基本利益，所以被征收人无法与拆迁方就征地补偿协议达成一致，也就导致了强拆的发生。那么怎么做才能在征地拆迁中掌握主动权呢？下面笔者结合相关案例为大家解析。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 案情介绍 几个月前，有个当事人来所里咨询，大概意思就是她们那里要进行征地拆迁，拆迁补偿方案已作出，正在进行公告，而公告内容包括补偿标准，其中房屋价值补偿标准过低，其中表明，被征收人对于补偿方案有异议，可以向人民政府或城建部门申请裁定，但是争议期间内，不停止征收方案的实施。当事人田丽（化名）向当地人民政府申请裁定，工作人员让当事人填写了意见反馈单后，便再无任何反应，公告20日后便开始组织强拆。 案例分析 在本案中，拆迁方存在的问题很多，我所律师根据案件的实际情况为当事人制作了维权方案。首先《国有土地上房屋征收与补偿协议》第十条第二款规定“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”第七条规定“任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。”在该案中，征收补偿决定不满30日，且在组织强拆前，未对被征收人进行安置，违反了先补偿后搬迁的原则，且征收补偿标准过低，严重降低了被拆迁人的生活水平。在征地拆迁中如果出现任何违反本条例的行为，被征收人都有权也有责任将该行为举报给人民政府、房屋征收部门或其他有关部门。 同时第十四条规定“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”本法条可以说是征地拆迁中的明星法条，所以如果对于补偿决定不服的话，表明了被征收人的法律诉求渠道，直接赋予了被征收人申请行政复议和提起行政诉讼的权利。第十九条第二款“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”如果被征收人对于房屋评估价值有异议，那么可以向房屋评估机构申请复核评估，如果对于复核结果还不满意，那么可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，这里需要注意的是申请复核是免费的，而向房地产价格评估专家委员会申请鉴定则是需要花钱的。房屋征收部门没有对被征收房屋进行价值评估，不利于后期被征收人的维权工作。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关条例，我所律师指导当事人先针对该案的补偿决定及行政机关不作为申请行政复议，同时申请政府信息公开等一系列法律手段全面展开维权，最终拆迁方通过私下协议的方式对当事人进行了补偿，为当事人争取了超过一倍的补偿额，同时避免了强拆。 同时提醒广大被征收人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”被征收人如果在征地拆迁过程中遭遇拆迁方不履行补偿约定的情况，那么就可以申请行政复议或者提起行政诉讼，如：拆迁方延期交付置换产权或者交付的置换产权不合格等。
除了国有土地，我国集体土地征地拆迁过程中出现的问题更多，主要是因为我国现阶段，针对集体土地上的征地拆迁并没有一部明确立法，我们所能依据的就是《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、国务院及最高院关于征地拆迁的相关通知规定、以及相关的地方性法规，同时可以参照《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》等法律法规。 如果上述案例发生在集体土地上，那么根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”当事人关注到征地补偿公告不合理，可以向人民政府反馈意见，此公告违反了相关的法律法规，虽然公告针对的不是特定对象属于抽象行政行为，但是公告内容包含了具体的行政行为，所以当事人可以依法提起行政诉讼。第六条“任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。”在征地拆迁中，拆迁方违规操作，做出来违反土地管理法律法规的行为，被征收人有权提出检举和控告。 同时律师还要提醒你，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十九条“被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。”对于被征收土地的补偿费用，虽然归集体经济组织所有，但是被征收人应该进行监督，防止土地补偿费被挪作他用，侵犯自己的合法权益。 律师建议 这些只是征地补偿中的冰山一角，其涉及的相关法律法规多而庞杂，涉及的法律关系更是错综复杂，想要在征地补偿中占据主动地位，必须了解相关的法律法规和拆迁案中的厉害关系，掌握相关的法律程序和基本常识。所谓知己知彼百战不殆，当你能够把握整个拆迁案的关键点，那么你就能在征地拆迁中掌握主动权。 如若求助律师的话，根据笔者的经验，在我们承办的案件中，律师起到的作用就是对于案件的整体把控，通过对法律的掌握和经验的指导，再结合案件的所有细节，就可以摸清整个案件的脉搏，这个时候对症下药，必定药到病除，而被征收人要做的就是事无巨细的向律师全盘托出，即使你的弊端也要毫无隐瞒，然后根据律师嘱托行事。高度的契合度也是被征收人致胜的法宝，总而言之一句话，有争取才能有收获。 ◆如果觉得这篇文章不错，记得点赞、评论和转发；给小编加鸡腿、鸭腿、鹅腿。 |
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