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2018年12月18日，2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会在北京召开。大会基于大数据视角，全面总结2018年中国房地产市场形势，并预判2019年走势，探讨了大数据在地产转型升级、打造未来城市等多维度的巨大价值。同时，中指研究院为促进土地市场精准投资、商办市场库存有效去化而打造的大数据创新产品向行业进行了全面发布。 ▌大数据赋能房地产生态链，助力行业协同发展 中房指数系统，从指数开始，到对市场、行业、产业的研究，已历经25年的历史。经历海量的数据储备和技术探索，目前我们在土地端、开发端及二手房方面已将大数据技术有效应用。土地端的门户是土地云，土地云的三端近乎可以找到有关土地的所有信息。从海量的数据到算法的集成，再到分析报告，用大数据辅助拿地环节的合理决策。开发阶段的门户是开发云，天下潜客作为精准买房线索的分发系统，让大数据在新房的销售环节得到最有效的应用。经纪人在二手房交易中的作用不可磨灭，而搜房帮是为经纪人提供的经济云门户中最典型的数字化产品，其应用AI技术将房源推广到三端，逐渐成为经纪人最有效的必备工具。 我们出于让行业更好发展的初衷，将客源数据、房源数据、交易数据、宏观数据、市场数据开放，让大数据得到更加高效的应用。2019年希望用这些开放的数据赋能合作伙伴，不管是一级市场的土地，二级市场的开发，还是三级市场的二手房，均达成双方的共同发展。 ▌大数据预判2019房地产市场 2018年调控从供需两侧精准发力，市场预期逐步回归理性，政策取得阶段性效果。百城新建住宅价格整体趋稳，重点城市商品住宅成交规模保持相对稳定。土地市场推出和成交规模继续增长，热度明显下降，流拍突出。品牌房企强化现金流管理，业绩保持增长、投资拿地放缓。 2019年，经济运行仍将面临挑战，货币政策更趋灵活；各项调控政策将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，预计2019年全国房地产市场呈现“市场规模逐步回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。需求端，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%~7.0%之间；供应端，预计全年新开工、投资均保持中低速增长，新开工增幅维持在4.6%~6.6%之间，投资增速在3.7%~5.7%左右。价格方面，随着预期逐渐巩固，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌可能，但跌幅有限。从周期运行来看，此轮市场周期明显延长，波动幅度趋向平缓。 ▌住宅商品化与居民福祉：大数据视角 自上世纪九十年代中国全面推进住房市场化改革开始以来，经过二十多年的快速发展，如今中国房地产业已经发生了巨大的变化。一是城镇化率从不到30%上升到57%，二是城市建成区面积从2万平方公里上升到5.2万平方公里，三是城镇人均住宅建筑面积从16平方米上涨到33平方米，四是累计竣工住宅8654万套。 房地产业的快速发展得益于经济的高速增长，同时房地产业也对宏观经济产生了持续的拉动作用。一是对GDP的拉动平均为0.5个百分点，最高达到1.2个百分点，二是带动了服务业和建筑工业的增长，三是房地产业每年贡献了2.3%左右的城镇就业。 整体来看，中国房地产业从高速发展期向平稳发展期转型。房地产业短期债务风险可通过加强监管和促进经济发展化解，发生整体泡沫风险并且迅速破裂的可能性不大。 展望未来，十年到二十年内是房地产业重要转型时期，全国房地产市场分化的局面还会持续，房地产行业的集中度会进一步上升，购房者会持续关注房屋的居住功能，特别是教育功能、抗收入风险功能和抗金融风险功能。 ▌协同新高地，美丽新武清 武清概况：武清地处京津冀三省市的交汇点，是国家京津冀协同发展战略的重要核心区。2000年后武清区交通条件、产业基础、营商环境等不断改善提升，已经成为京津冀投资兴业、安居乐业的优势地区。 发展优势：武清是天津面向首都发展的战略桥头堡。在中央的高度重视下，北京和天津战略合作将更加密切，武清承接非首都功能转移的步伐将不断加快。 交通环境：继京津城际高铁在武清设立唯一经停站之后，又在争取天津地铁四号线和五号线进入武清区，努力打造“轨道上的京津冀”，基本实现与北京、天津、石家庄半小时到1小时通勤圈。 重点地块介绍： 泗村店地块，正在规划国家大学创新园区。 中心城区光明道南侧地块，周边配套完备，临近区委政府。 城际南地块，与城际铁路武清站隔路相望。 黄庄泉州水城地块，紧邻京航大运河、龙凤河。 下朱庄南湖地块，绿博园在地块周边。 武清具有海纳百川的情怀和气度，会竭尽所能为企业家提供比肩深圳的营商环境。 ▌大数据赋能地产转型升级 中指研究院依托20余年数据积累以及互联网优势，为房地产上下游产业提供一站式服务平台：土地云、开发云、家居云、商办云、经纪云、物业云。 土地云是房地产开发企业及其投拓人员、地方政府土地招商人员的工作台。中指地主作为土地云产品之一，具有数据资讯查询、实勘资料上传、地块可研分析以及一键生成报告功能，辅助开发企业规避市场风险，把握拿地时机。此外，中指研究院针对商业地产高库存问题，也提供了挂牌、广告、线索产品等一系列解决工具，上述产品将在2019年全新升级，全面支持商业地产营销环节。 2019年，中指研究院将把我们的数据资源、技术能力开放给合作伙伴，为我们的合作伙伴持续赋能。 ▌商业地产供求格局转变，迎来高质量发展新阶段 商业地产进入存量市场，消费增速趋缓，对商铺租金增长带来挑战。中房指数系统中国商铺租金指数显示，2018下半年，主要城市重点商业街商铺和商圈购物中心商铺租金整体水平稳中有升，但涨幅较缓。其中，一线城市核心地段商铺商业价值持续受到关注，二线城市商铺租金走势分化明显。从增量市场来看，商业地产投资、新开工、销售等指标整体表现回落，面临库存过剩压力。 展望未来，中产阶层的消费模式面临变革，更强调自我价值、消费体验和生态理念，这也将引发商业地产经营模式的调整，行业将持续向高质量运营升级，运营价值持续体现。商业运营中，一方面要关注城市和消费趋势，打造城市标杆，一方面要应用新技术实现商业智能化发展，更要关注融资保障和现金流安全，逐步迈入高质量发展阶段。 ▌房地产行业需要大数据思维 在这个时代，数据思维是不可或缺的，房地产行业同样需要数据思维。 房地产行业是政策市，从长期、中期、短期分别看，即在人口、金融、土地因素中，整体上地产走势受政策主导，但实际上，大数据技术在房地产业中有很大的用武之地。通过数据我们可以判断房地产行业的变化规律。如果预测2030年的房地产市场走势，在很多城市，以现在的大数据技术手段都可以做很多有建设性的工作。 当前，房地产行业拥抱数据思维，一点也不晚。无人驾驶、人脸识别才刚刚进入智能化的初级阶段，现在房地产依然处于智能化的大好时机，房地产业中存在着运用数据分析决策的智能化路径。 在这一过程中，开发商需要配置助手，这个助手能够帮助决策者更好轻松的决策。相信中指院和极海这样在大数据领域拥有深厚积累的公司，能够成为开发商智能决策攀登高峰的梯子和助手，帮助大家乘风破浪。
启迪协信集团产业研究院执行院长
东方鼎盛集团海南公司总裁
福晟生活服务集团副总裁、智慧社区总经理
第一物业股份有限公司副总经理
黄秀青 中指研究院副总裁兼北京总经理（左） 张志杰 中指控股土地中心总经理（右）
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