中国四五线城市商业地产的救星

陈楚立 2018-12-22

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中国四五线城市商业地产的救星

一、中国四五线城市商业地产的“面对庞大的冬天：

商业存量，以及当下商业地产供给过剩，同质化竞争严重的困境，如何盘活存量资产成为一个亟待解决的难题。”

——根据国家统计局数据显示，截至2016年12月末，全国商业营业用房待售面积高达15,838万平方米，同比增长8%。根据《2016年全国开业大型商业项目盘点》，2016年全国开业大型商业项目465个，商业总体量4,319.35万平方米，数量比2015年增长32.10%。

“商业地产发展痕迹”

中国商业地产发展大体分为三个阶段：

第一个阶段以销售为主的商铺型方式；第二个阶段进入销售与持有结合的状态，最好的一个模型就是现在主流开发商在坚持做的城市综合体，销售物业跟持有物业找到了较好的组合和一个相对良性的资金循环链；第三个阶段未来一定会进入一个持有物业为主的资产经营和资本运营结合的阶段。

当前，中国商业地产正处于转型创新关键期，行业面临着宏观经济下行、消费市场严重分流、地产销售去化困难等诸多复杂挑战。实际上，如同住宅市场一样，商业市场的库存问题也较为突出。中国的消费人群已经不再满足过去简单的需求，而是消费品质在迅速提升，这从国人海外消费频现“爆买”现象得以体现。当前，国家提出供给侧结构性改革就是希望提高供给方面的质量和效率，以不断满足人民日益增长的旺盛需求

二、商业地产的困惑：

行业遭遇全局性困难: 过去一年多时间里，商业地产全行业面临困境，百货业态出现集中关店潮。除了百货，另一零售主力业态的大卖场也陷入业绩下滑。大润发超市首次停止了增长，永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。传统主力业态同显疲态为多年来未见。传统主力店本身如何创新升级，以及商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。

困境也是转型机遇: 造成商业地产面临困境的原因归纳为四个方面：项目多了，电商过了，经济疲了，创新弱了。

当前，商业地产面临较为严重的过剩现象。国外很多城市几年都很难新增一个商业地产项目，而过去几年中我国很多城市每年新增几个商业综合体的现象屡见不鲜。近些年来，电商给实体商业带来的冲击不断加剧。电商和实体商业面临的政策等环境不同，中低端消费越来越多地在互联网上完成，导致实体商业的生意越来越难做。过去商业地产的创新弱化体现在千店一面、品牌趋同。如今，给商业地产创新带来更大挑战的是品牌本身的创新。

业态“混搭”成新趋势:　面临当前困境，商业地产又该何去何从？“商业地产面临过剩，也需要进行结构调整。”王永平说。他注意到，相关政策提出，商业地产在面临过剩时，可以将商业设施通过改变用途实现去产能化。王永平认为，尽管这不失为解决商业地产过剩的一个方向，但更紧迫的是应该控制商业地产的新增总量，对商业地产加紧调控。这是因为，商业地产的产品结构比较特殊，不同类型的商业地产之间互相转化比较困难；一旦建造完毕，就很难再转变用途。比如，本来按照建材市场用途兴建的商业地产，一旦要改造成购物中心，需要进驻很多餐饮门店，对煤气、水电设施的要求会更高，不易改造。

商业地产的迷茫和困惑

最大的误区：互联网的无边界性:　对商业地产O2O来说，最大的误区是“互联网的无边界性”。

最大的谎言：线上为线下引流: 对商业地产O2O来说，最大的谎言是“线上为线下引流”。很不幸，主流舆论已经完全被BAT（阿里百度腾讯）把持。

三、新零售时代，是县域商业地产的救星：

1、商业核心优势正在从'价格'变成'服务'，但是比拼起服务，'电商'又怎么可能是'实体店'的对手？

电商是用'价格'逆袭的实体店，现在实体店需要用'服务'扳回一局！日本也曾有过实体店衰退期，但几年的调整后，重新稳定崛起，当下的中国正如同当年的日本。

2、这就是'消费升级'的本质：零售业已从一个交易的时代，进入到一个关系的时代，商家可以在实体店上大动手脚，从而营造出一种无与伦比的消费场景，但是电商是通过电脑和智能手机进行交易，所以很难向消费者提供独特体验，它们必须寻求突破！

3、这就是'需求升级'的本质：消费者需要从对产品的满意感转型为精神层面的满足感。以前是人随物动，现在是物随人心。届时商家的文化、创新、体验及情怀，都将英雄有用武之地！

四、美活乐活城，新零售时代的新星：

湖南安仁美活乐活城，系湖南宏鑫汇商业管理有限公司和美活乐活商业管理有限公司在安仁共同打造和运营集大数据、大健康、大商业的新零售商业综合体。项目位于安仁大道、万福西路和厚钧路的H型交汇处，地处安仁城市规划发展中心地段和安仁新城的居住片区。美活乐活城携带四大主力业态：迪乐尼儿童城、521电影片场、IP化互联网菜市场和天年颐养中心进驻，开创区域生活商业新模式，开启安仁人民生活新方式。