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商铺选址，总要选择会赚钱的店铺。人流多地段好的店址租金高，可能再怎么努力经营也很难获利；地段较差的店址虽然租金低，但无法获得足够的客流来产生营业额，容易收入不够而亏损。开店选择店铺，不同的店址因为地段不同，人流量不同，租金不同，而会产生不同的经营效益。因此，在商铺选址时，就必须预估该店址未来可能的营业额，并考虑租金成本来试算该商铺开业后未来的盈亏情况。最后再根据损益试算结果，倒推租金成本的底线，来跟商铺房东讨价还价。
首先，要预估每日营业额会有多少？一般采用的公式是，日营业额=日均人流量X捕获率X客单价。店铺门前道路走过的客流当中，有一定的比例会入店消费（捕获率或入店率），这些入店的客人平均所消费的金额，就是每日营业额。要测算每月和每年的营业额，还要考虑每月营业日有几天。商品销售如有淡旺季之分（例如：冰激凌在夏天卖的比冬天好，火锅在冬天卖的好），则要考虑季节指数。为了测算未来三年或五年的损益情况，则要预测每年营业额的增长率。 1. 人流量 采点有一定的方法及原则，在《选址评估网》评估工具里的“采点原则“或上篇文章《如何做好商铺选址的人流采点》有介绍。不管用全日采点或时段采点，均可得出日均人流量、月均人流量以及全年人流量。 2. 捕获率 一般都在4%~5%之间。小品牌或无品牌的商家，其捕获率可能低到2%。第一次开店不清楚捕获率的，可参考类同店或竞争店的捕获率。 3. 客单价 根据商铺的商品定价或过去类同店铺的客单价来设定评估店址的客单价。餐饮烘焙业的平均客单价在21元，中餐厅客单价为23元，便利店客单价在7.5元。不同城市有不同的消费力而有不同的客单价。 4. 营业日 差一天的营业额就会影响每月营业收入及年度损益的预估，因此要设定每月的营业日天数。 5. 季节指数 会影响营业额计算，每个行业的季节指数均有所不同。下图为便利店的季节指数设定范例，从6、7、8、9月份天气的逐渐转热，指数设定比较高，其余天气较冷指数较低。 图：季节指数 6. 营业额年成长率 店铺开业之后，不可能每年的营业额都是一样，都会有一定幅度的增长。以便利店为例，附图的年营业额成长率显示，第二年开始的成长率是最高，然后逐渐下滑，一般来说是一个由上而下的曲线。 图：营业额增长率
有了营业额之后，继续估算租金成本，再估算自己店铺或行业的毛利率、各类经营费用占比等，最终试算得出年度盈亏情况。一般来说，要试算开业第一年度的每月损益，以及未来五年度的损益。 1. 试算租金成本 要考虑免租期，租金及每年租金涨幅，物业管理费及每年涨幅，转让费。据此可试算出租金成本表。 附图：租金成本表 2. 设定营业成本系数 一般经营费用可分为固定费用与变动费用。固定费用与营业收入的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是随商品营业收入的变动而变动的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。上述各项费用究竟要控制在多少之内，每个行业每家企业都不同，无统一的标准，以下仅提供相关系数比例作为参考：
3. 试算初年度损益 附图1报表上的“标准%”是来自所设定的营业成本系数，而相关数据的计算也是依照这个系数产生的。最上面第一月（3月）表示该新店营业的第一个月份是3月份，此参数涉及到季节参数、营业天数的计算，如果感觉不太正确，可调整标准%比例系数值，再回来看试算的结果是否合理。 附图1：初年度损益表 4. 试算五年度损益 附图2报表显示第一年就是初年度的合计数值，投资回报率为326.04%，也就是说该新址投资了55万（设备及装修），预估19个月可回收。 附图2：五年度损益表
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