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土地征收，必须严格按照征收程序进行。然而，实际中出现了这样一种情形，有些地方政府为了某个项目的建设，需要占用农民土地，如按正常的土地征收程序进行，代价高昂，而且有些老百姓抗拒征收，更是会拖延征收的进展，于是便有了“以租代征”的诞生。 一些用地单位为规避占补平衡和税费义务，一些地方政府为地方经济发展、摆脱用地指标限制快上项目，一些村庄为了一时的经济利益，使得“以租代征”的情况更是是禁而不止。 案件回顾： 小岗村是一座以从事农业生产为主的农业大村，但是近几年由于社会经济的发展，越来越多的村民开始到城市务工，家里的土地便闲置了下来。后来，某汽车生产公司想要到小岗村新建一座大型的汽车零部件加工厂，但是由于需要的土地面积太大，土地征收的审批权在国务院手中，难以取得。于是该公司便与小岗村村委会签订了一份土地租赁协议，约定小岗村将土地的使用权出租给公司，租期为50年。而公司则保证在租赁期满之后，土地上面的所有建筑物归村民所有，且村民每年都可以拿到一笔不菲的租金。 过了几年之后，该公司从政府处取得了该片土地的国有土地使用证和地上建筑的房产证，而因为公司一直交纳租金，于是村民们便没有在意。直到后来，该村被纳入征收范围之内，公司和村民之间对于征收款发生争议。 最终结果： 村民们因为不懂法，于是聘请了专业的律师团队，律师经过调查后发现该公司取得的国有土地使用证和房产证存在问题，同时，由于双方签订了无效的租赁协议。最终，经过法院的审理和调解，村民们依法获得了自己的权益。 由于缺乏专业的知识，村民们差点吃了大亏，幸好有专业律师的帮助，才能最终维护自己的权益。那么，若是碰见此类问题，应该注意些什么呢？ 1.按照规定，土地流转只能转给从事农业生产的经济组织。因此，在审查对方资质的时候就应该注意； 2.签订协议时，应该特别注明土地的所有权归属，以及日后若发生突发事件的应对措施。 3. 以租代征不符合法律规定，特别是农业用地转非农业用地的程序十分繁琐。所以，碰见以租代征的应该及时向有关部门举报； 4.若是签订了合同，也可以向法院起诉，此类协议违背法律法规的强制性规定，属于无效合同。 以下6种“以租代征”行为，不管与什么单位合作都属于违法：（1）用地单位与村委会签订协议租赁土地。 用地单位或个人直接对接村委会，村委会以土地集体所有为幌子，动员群众转让或出租土地，以村委会的名义与用地者签订协议。 （2）基层政府直接租赁农村集体土地。 一些地方政府为了摆脱用地指标限制，加快城市建设发展，以政府的名义租赁农村集体土地，用于修建公园、道路等公益建设，这虽然是政府行为，但在用地程序上也是违法的。 （3）基层政府转租农村集体土地。 有的地方政府租用农村集体土地后，又转租给用地单位或个人，这与上条相同，也是违法用地行为。 （4）基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为。 有些地方政府为了经济建设项目尽快实施，违法为用地单位或个人提供方便，担当中介人、担保人，骗取农民群众的信任。 （5）村民自行出租自己的承包地。 一些村民明知用地单位或个人租用土地用于非农业建设，为了一时利益将自家土地出租出去，这是一种违法行为，如果对方破坏土地或不按约定支付租金，将得不到法律保障。 （6）村委会租用农户的承包地搞非农建设。 村委会使用土地进行非农业建设，应使用农村集体建设用地并符合土地规划，使用农用地的，必须要有农用地转用手续，租用农户承包地进行非农建设，同样违反土地利用政策。 |
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