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一 摘要 房屋过户后，卖房人迟迟不迁出户口，或者房屋内还存在上一任业主遗留的户口，面对这种情况卖房人是否构成违约，买房人能否按照合同约定要求卖方支付违约金？法院判决：构成违约，酌定承担相应的违约责任！ 关键词：户口迁出、迟延履行、真实意思、违约金 二 案件事实 2015年6月，钱多多、王帅帅签订了《北京市存量房屋买卖合同）》及补充协议，约定王帅帅将其所有的涉诉房屋出售给钱多多。《买卖合同》中约定：王帅帅应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因王帅帅自身原因未能如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向钱多多支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，王帅帅应当按日计算向钱多多支付全部已付款万分之五的违约金。2015年8月23日，王帅帅户口已迁出涉诉房屋。2015年8月24日，涉诉房屋登记至钱多多名下。其后，钱多多查明该房屋内还有一位案外人瑞瑞的户口，直至诉讼时止该户口仍未迁出。 三 原告诉称 2015年6月，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定王帅帅将其所有的涉诉房屋出售给钱多多。同年8月24日，钱多多、王帅帅办理完毕涉诉房屋所有权转移登记手续。合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，以及出卖人未如期迁出户口时应当承担的违约责任。但至今王帅帅仍未将相关户口迁出。 诉讼请求：1.王帅帅向钱多多支付未如期将涉诉房屋相关的户口迁出的违约金328000元；2.王帅帅自2015年10月8日起至实际迁出与涉诉房屋相关的户口之日止，每日按房屋总价款的万分之五，向钱多多支付逾期违约金；3.本案诉讼费由王帅帅负担。 四 被告辩称 钱多多所述签订合同的情况属实，但王帅帅已于2015年8月23日即合同约定之日内即将全家的户口迁出，涉诉房屋中遗留未迁出户口系案外人瑞瑞所有，与王帅帅无关，王帅帅在出售涉诉房屋时对相关情况并不知情，且其在得知相关情况后努力协调，钱多多户口也已迁至涉诉房屋内。根据合同约定，因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，出卖人才承担违约责任。案外人瑞瑞的户口迁移情况与王帅帅无关，不属于合同所说的因“出卖人自身原因”所致，不应由王帅帅来承担违约责任。故王帅帅并不违反合同约定，不同意钱多多的诉讼请求。 五 审理结果 本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据该合同约定，王帅帅应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。现王帅帅未按约定期限迁出全部户口，导致涉诉房屋存有他人户口之瑕疵，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故钱多多要求王帅帅支付违约金，理由正当，本院应予支持。 王帅帅辩称其对涉诉房屋内还有案外人瑞瑞的户口不知情，相关户口未迁出系案外人瑞瑞所致，非自身原因导致，本院认为，作为出卖人，王帅帅在出卖涉诉房屋时应当知悉涉诉房屋内的户口情况并如实告知买受人，王帅帅对涉诉房屋内户口情况的失察应归责为王帅帅自身原因，故王帅帅的该答辩意见，本院不予采纳。 关于违约金具体标准，考虑王帅帅已在约定期限内将其及家人的户口迁出、钱多多的户口也已迁入涉案房屋内、未迁出户口系案外人瑞瑞所有等客观事实，本院将综合考虑本案合同履行情况及当事人过错程度等因素予以酌定，并判决王帅帅一次性给付。 判决结果： 1、王帅帅赵某于本判决生效后十五日内，给付钱多多查某某延期迁出户口违约金五万元； 2、驳回钱多多查某某的其他诉讼请求。 六 法务分析 （一）卖方逾期迁出户口的行为是否构成违约 《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，违约责任的成立不以当事人的过错为前提，因此，只要合同的一方当事人不按照合同约定履行义务，就构成违约，就应当承担违约责任。 在实践中，因户口问题导致的违约一般有两种情况：第一种，房屋内存在卖方的户口，卖方出于自身原因考虑故意不及时迁出，导致出现合同逾期，这种情况卖方主观上的恶意的，其过错程度比较高，应当承担的违约损害赔偿数额也就相应的高一些；第二种，房屋内卖方的户口已经及时迁出，其后发现房屋内还存在卖方上一任业主的户口，卖方对此也不知情，这种情况卖方的过错程度比较低，法院在判决时也会酌情降低其承担违约损害赔偿的数额，但并不是说出现这种情况的违约是由于“非出卖人自身原因”导致的，卖方是不能以此为由主张免责的。 （二）违约金的确定标准 《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 《合同法解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 综上所述，虽然《房屋买卖合同》中一般都会约定卖房人逾期迁出户口应当承担违约金的标准，但是其对应的逾期违约金的金额往往是过高的，在实践中仍要根据当事人过错程度、实际损失、合同履行情况、预期利益等综合因素进行调整，在这个过程中，法院的自由裁量权发挥了很大作用。当然，这并不是否定了我们合同条款的效力，更多的是对“法律不外乎人情”的充分体现！ 七 公司制度 |
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