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协同财税 2018-12-06 08:00:00 在运用房地产项目动态管理系统对项目进行清算审核过程中，我们发现，个别清算项目中物业用房成本方面的分摊不尽合理，同时，也有部分用户在咨询此方面的问题。下面我们就系统中某个项目为例，跟大家分享物业用房成本如何分摊更合理。 案例描述：甲房地产公司开发“美好家园”小区，项目分A、B两区进行建设，分别取得项目立项批文。其中：A区建筑面积为28万平方米，B区建筑面积为12万平方米，物业管理用房坐落于A区，为AB区业主同时提供物业管理服务。可确认该物业用房的土地成本为600万元、建造成本为1200万。 假设该物业用房满足非经营性公配的条件，且取得的房屋登记簿上记载了“产权属于全体业主所有”的事项。根据立项批文，A、B项目分别进行清算，甲房产公司将物业用房的成本全部计入A区进行扣除。  笔者分析：国税发〔2006〕187号中规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。” 此处并未明确合理的分配方法是什么。 本案中，物业用房为A、B区全体业主同时提供物业管理服务，根据谁受益谁承担的原则，该物业用房的成本1800万元可在A、B区间进行分摊扣除。 计算过程如下：  因此，A区中可扣除的物业用房成本为1260万元；B区可扣除的物业用房成本为540万元。 政策依据：国税发〔2009〕31号规定：“企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。” 国税发〔2009〕91号规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。” 我们建议：物业楼、活动中心等若符合非经营性公共配套设施的，其对应成本费用可按照受益对象选择合理的方式进行分摊。 本案中的物业用房成本分摊顺序，分为两步： 第一步：A区项目内分摊：物业用房作为A区内单独的建筑物，在A区内不同房产类型间进行成本分摊； 第二步：A、B区项目间分摊：按照建筑面积作为系数再次在A、B区之间分摊。 当然，企业和中介也可以应用房地产项目动态管理系统来进行核算，该系统内置了政策理解与指引，使用者可以结合项目实际情况，选择分摊方式，由系统自动计算分摊比例及金额，通过对比选择更合理的分摊方式。 |
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