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2019年1月16日，东莞市委副书记、市长肖亚非在市十六届人大五次会议上，代表市政府作《政府工作报告》，同一时间，东莞市清溪镇渔樑围村青湖中心区一宗M0新型产业用地也成功挂牌出让。 该地块的受让方是深投控与当地平台公司清溪控股集团的合资公司东莞市深投控投资发展有限公司，以底价1.9亿元成交，按照建筑面积26.42万平方米计算，楼面价只有720元/平方米，不仅远远低于商办、商住用地价格（当地商住用地价格已经拍到1.4万元/平方米），甚至低于同期挂出的M1工业用地的价格，让利优惠力度十分明显。 “简直就是白菜价，太便宜了。”一位东莞当地政府园区平台公司负责人掩饰不住羡慕嫉妒恨，毕竟是外来的和尚好念经。即便是国内最为务实的东莞政府，也依然阻挡不住对大品牌的迷信和幻想，寄希望于深投控能把深圳优厚的产业资源带过来。 其实这也是没有办法的事情，东莞当地的政府园区平台公司从来就没有拿出过真正有说服力的园区产品，来硬气地去跟“老爸”要条件、要资源，相比于从旁边深圳过来的、手中又有标杆项目深圳湾园区的深投控，自己从话语权和自信方面也都相形见绌——当然，当地政府也不大会意识到，深圳湾园区的打造更多是深圳市举全市之力、依靠得天独厚的产业先发优势和极度的让利优惠做出来的政绩标杆，与深投控本身的专业能力关联度有限，可复制性也相当微弱。 该M0地块出让年限为40年，容积率为1.0≤R≤2.4，并不算高。不过，政府显然胃口不低，要求项目总投资不低于22.8亿元，这意味着平方米的投资成本将达到8670元！ 这对产品品质、产业能级和观感上的要求可就相当了得了，绝对是清溪乃至东莞的顶尖标杆，反正生产型企业基本就不太能指望得上了，而且深投控自己的项目投资回报率如何，我们也是为它捏了一把汗——我们这么瞎操心或许也没有太多必要，这本身是深圳和东莞政府层面合作、政治意味比较浓郁的工程，别太锱铢必较就是了。 该M0地块也由此成为了2018年9月《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》出炉后首宗通过招拍挂出让的新型产业用地，吃螃蟹的示范意义相当明显。 以M0政策的要求，该地块上计容建筑面积最高可达到30%（即7.93万平方米）的部分可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设施，配套宿舍允许参照公租房标准进行设计，研发设计用房也允许参照办公建筑大厦进行设计。 根据该地块的出让要求，开发建设期为3年，2020年4月16日前开工，在2023年4月16日前竣工。可分割面积不超过49%（即12.94万平方米），配套用房不得分割转让，且无需贡献产业用房。 在这块M0用地上将建设的是青湖湾科创中心，是大湾区·深投控清溪科技生态城的先行启动项目。首个公开招拍挂的M0用地出让给深圳天字一号国企深投控，由此也可见东莞政府以产业用地创新承接重大招商引资项目，以及优先引入国字号产业地产商的谨慎稳妥姿态。 由于相当于是为深投控量身定制的定向招拍挂，该地块对竞买申请人资格也作出了严格的要求，以锁定深投控。其中包括： 1、只接受已在东莞市工商部门注册登记的企业法人单独申请； 2、竞买人所运营项目须为“东莞市重大项目工作领导小组办公室”认定的东莞市重大建设项目； 3、竞买人须为东莞市招商引资创新办公室认定具备东莞市新型产业用地（M0）开发企业准入或预准入资质的企业。 4、项目总投资不低于22.8亿元，项目投资强度不低于600万元/亩（9000元/平方米），项目年产值不低于1200万元/亩，年税收贡献不低于150万元/亩。 “这个开发指标，华为进松山湖也没有这么高啊，后期招商和税收能不能达到就不知道了，几年以后政府换届，谁还管完没完成，反正当下算是出政绩了。”一位东莞本土国资园区开发企业负责人对火花S-Park表示。 不过，另一位在当地开发园区的民营企业则认为，这个指标都是双方定向谈好的，完成难度应该并不太大。 理论上，这个指标其实是开发主体跟当地政府的一份对赌：按照《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》的规定，如果没有完成相关的财政贡献考核验收的话，必须限期1年整改，开发主体只能自掏腰包补足差额，否则不仅无法办理自持产业用房和配套用房的产权证，可分割部分也无法对外销售。 不仅如此，如果逾期仍然没有完成的话，政府将会采取没收履约保证金、列入“失信黑名单”禁止参与当地土地竞拍，以及无偿收回土地，地上建筑物按照残值补偿等方式予以处罚。 所以说，表面上看M0可以开发30%的配套用房，以及可以销售49%的面积，但实质上这些条件并不是容易拿到的，相当于一把“双刃剑”，如果不能如愿杀敌，便只能悲怆自戕。 不过，东莞本地园区开发企业对于这种行政惩处的力度如何并不抱乐观态度，也担心未来可能不了了之，“毕竟人家代表的是深圳国资委，不太好撕破脸皮啊”；另一方面，项目40%的股东是当地平台公司清溪控股集团，润滑和转圜空间也大得多。 该地块毗邻清溪镇的清溪大道，是未来城市发展中轴线，周边是清溪镇传统工业片区，厂房林立，工业氛围浓厚。清溪镇因为紧靠深圳，也是东莞“临深战略”的主战场之一，M0新政中就提出“率先在广深高速沿线、临深片区启动一批‘工改M0’、产城融合项目”。 森林覆盖率为全东莞最高的56%、被誉为“中国最美小镇”的清溪镇，与深投控的合作始于2017年6月，双方当时以“莞深合作、优势互补、创新驱动、协同发展、产城融合、利益共享”为主题，签订了大湾区·清溪科技生态镇项目的战略合作协议，这也是清溪镇历史上最大规模的“工改工”项目。 该合作也是深投控“圈层梯度、一区多园”战略下对外品牌输出的重要组成部分。目前，对标淡马锡的深圳国资改革先锋深投控整个系统内规划、开发、建设、运营的园区共计56个，规划总建筑面积近3000万平方米，并在野心勃勃地向外地甚至全球复制和输出“深圳湾”品牌，实施规模化发展。 随后，深投控与清溪控股集团按照6:4的出资比，合资成立了项目公司东莞市深投控投资发展有限公司。 根据协议，该项目规划“一镇三谷”，旨在承接莞深产业发展规划和对接全球产业资源，推进清溪的产业转型升级和城市连片更新，把清溪的银山和青湖两个片区定为产业升级先行启动区。 2017年，清溪镇正式启动2017-2022年城市更新规划，计划用五年时间盘活7600亩存量土地，其中的重点就是青湖和银山工业区，据统计，目前两个园区土地产出低于100万元/亩，税收低于3万元/亩。 清溪镇青湖工业区（用地面积约155万平方米）及银山工业区（用地面积约120万平方米）两大片区，总改造用地面积约275万平方米的旧厂房进行统筹开发、连片更新，涉及工厂200多家，计划投入资金500亿元，计划开发建设周期10年，改造后容积率将由目前的0.8~1.0提升至3.0~3.5，打造为总规模近600万㎡、围绕光电通讯、智能制造、新一代信息技术、“互联网+”四大产业产业的空间载体。 像本次新拿的一手M0用地，在之前的投入期时还算比较简单的，最有难度的是握在那批实体企业的厂房，如今按照1：1比例拆旧建新都不容易，何况1：3的容积率提升，加上多年来土地收益的迅猛增值，如何在这里面进行利益的分配与博弈，外来和尚深投控能否摆平就是很大未知之数了。 深投控的计划是，未来企业入驻园区后，参照周边同类产品70%的价格出租，对高成长、国际领先的企业“一事一议”，减免租金的50%甚至免费。园区内的人才公寓同样参照周边楼盘价格的50%销售，并且控制楼盘每年的涨幅不超过5%，这也同样对周边商办和住宅价格的冲击不小。
2017年12月，占地8000平米的深投控清溪科技生态城展示中心正式奠基动工。而本次首宗M0用地的出让，也标志着整个项目实体的实质性启动。
青湖湾科创中心仅是清溪科技生态城先行组成部分，后续还将有其它M0新型产业用地、商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地办理出让手续，最终打造成“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体格局——当然，这些“香饽饽”要拿到，也要看前期的启动区究竟几斤几两才行。 目前，除了本次出让的青湖湾科创中心项目外，同样位于青湖工业园的米德兰工改M0项目，以及东莞东城牛山工改M0项目（兴华工业园工改M0项目）也将试水M0新型产业用地新政。据称，东莞市政 火花S-Park园区商学院，以“连结、分享、求实、报国”为宗旨，聘任张江高科原总经理、园区资本联盟执行主席葛培健先生为院长，致力于打造“中国产业地产的黄埔军校”。 火花S-Park园区商学院培训板块与新加坡南洋理工大学商学院合作共建，由“产业地产高级研修班班”“产业地产短期培训班”“产业地产专项培训”共同构成，是目前国内最专业权威、最具影响力、最高效的产业地产专业人才教育机构。 |
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来自： aruogu > 《公共服务及新经济》
