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在高楼大厦鳞次栉比的城市，站在超高层落地窗前，向下看，仿佛置身“云端”。 身处都市的人对于城市天际线不断被超高写字楼、地标性建筑刷新早已感到司空见惯，然而如果城市被一栋栋超高层住宅包围呢？ 通常，层数达到40层以上（高度100米以上）的住宅，称为超高层住宅。在香港、纽约等国际化大都市，高达70层的住宅屡见不鲜，在北上广深等一线发达城市的核心城区，也有众多超高层住宅建筑。 与普通高度住宅相比，超高层住宅高度高，具有强烈的标志性和可识别性，住户具有尊贵感；视线无遮挡，景观视野开阔，高处湿度小，空气质量优良，受干扰小。超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家住户。超高层住宅俨然已成趋势。 只有更高没有最高 武汉住宅迈入超高层时代 2000年开始，30层楼的高层住宅开始在武汉普及；而目前在武汉新建住宅中，超过50层的超高层已较为普遍，尤其是主城区和近郊陆续出现了许多超高层住宅。 “在云端”是高端豪宅的标配 二七滨江商务区50层以上超高层很普遍 作为武汉豪宅区的“塔尖”区域，二七滨江商务区的豪宅高度也在更新迭代的住宅群中不断升级，目前50层以上超高层在二七滨江很普遍。 2018年8月开盘的绿城武汉黄浦湾为瞰江大平层，1、2号楼为50层超高层。项目建筑面积约196、219㎡，均价约50000元/平。 仅几百米之隔的华发外滩首府，户型为126㎡、170㎡、190㎡、201㎡等房源，毛坯备案价36000元/平，其最高的一栋住宅更是超越了绿城武汉黄浦湾的最高层。 二七滨江商务区的项目基本定位在为高端住户打造一线瞰江视野，超高层的设计一方面是为了带来极致视野，同时也是为满足住户独享城市一线资源的心理。 而拥有东湖湖景资源的豪宅项目也偏爱以超高层为住户打造“在云端”的感觉。有的项目甚至达到了60层。 位于武汉洪山区东湖风景区的华侨城天屿T2号楼，一共配备有5部电梯，一层楼10户，2-57层为住宅楼，58-60层为设备层。 业主反映，乘坐超高层住宅的电梯，有直上云霄的感觉，楼内电梯速度飞快，在中途不停的情况下，不到1分钟便可以到达57层。由于电梯只到达57层，去60层的天台则需步行上楼。 据业主反馈，站在天台往下看，其他建筑像是模型，有种俯瞰“微缩世界”的感觉。 据不完全盘点，武汉建成封顶50层及以上的超高层住宅有75栋，高度基本为160-190米，数量全国前三。 这些众多超高层住宅项目的代表有： 武汉沿海菱角湖壹号1#楼 153米 50层 世茂锦绣长江A2地块1#2# 3#|188.6米173.2米164.7米|56层54层52层（2009年建成） 世茂锦绣长江D地块1#7# 、2#3# |152.2×2|50|160.6米52|166.8米54层 武汉万达御湖世家 180米×4|52层×4 武汉复地东湖国际三期1#楼 168.5米 55层（2013年建成） 武汉福星惠誉水岸国际（澜桥公馆2期) 166米×2|52层×2 这些项目的共性是：大多拥有江景、湖景资源，以超高层打造视野上的观感，提升项目层次。 目前在武汉，不仅是中高端项目，在一些刚需盘甚至还建房中也出现了超高层。 刚需住宅也玩起“云端”游戏 60层你怕了吗？ 据亿房网数据显示，白沙洲楼盘东原启城预计2019年1月加推三期4号楼108、125、142平，最高层49层。均价13500元/平，带2500元/平精装修。 同是白沙洲的项目，新力城更是达到了60层之高。预计2019年1月加推，推出3、6号楼，建面103、118平超高层。上一期均价13000元/平，含2500元/平的精装修。 在白沙洲等刚需区域，土地资源紧张、住宅供不应求导致开发商以超高层的形式扩大土地利用率，承载更多住户。可以说，楼越盖越高是目前武汉主城区新建住宅市场的一个趋势。 还建房也有超高层 住户表示“不太省心” 而武汉一些还建房玩的“云端”游戏，则不太让住户“省心”。武昌区某还建房住户刘女士表示，她家还建房就是超高层，但项目在设计上却欠缺超高层所应达到的基本要求。电梯的便利性就是一大问题。 刘女士表示，她家所在小区属于商品房和还建房混合的小区，商住楼栋的梯户比较为合理，而自家的还建楼共43层，虽是三梯六户，但有一部电梯常年处于失修停摆状态。楼栋电梯没有高低区之分，两部电梯供250多户人家使用，每次上下楼耗时很长。并且，整个小区共享一个地下车库，车位十分紧张。
刘女士说出了她的心声：“大多数还建房楼间距非常小，本来就不适合对采光要求比较高的超高层的设计。况且还建房的住户对缴物业管理费也不积极，导致物业维修与服务跟不上，对超高层住宅来说是最大的安全隐患。 超高层住宅比普通住宅要求更严 几大因素至关重要 正如刘女士所顾虑的，超高层建筑因为自身体型巨大、功能庞杂、容纳人口多，在内部交通、安全、能耗、风向、烟囱等方面要求比一般高层严格，建筑越是向高处发展，技术难度越大。火灾、地震、人为破坏等不可预见因素也必须考量。梯户比、居住人口密度、后期物业服务、楼层选择、户型、朝向都是决定舒适度的重要因素。 对于那些拥有稀缺资源的豪宅超高层，因为在产品定位和客群定位上的高端，能够确保梯户比低，居住人口密度相对低，舒适度能够得到保障。而定位中端档次的超高层住宅，相对于一般高层而言，在做出选择时需要考虑的核心因素要多很多。
消防安全 消防安全对超高层来说是最重要问题。 目前武汉的消防云梯最高可达100m，且数目较少。按照国家消防规定，100米以上的高层民用建筑，每15层就应建一个避难层。为了以防万一，住在超高层的居民一定要了解避难层，火灾来临时要懂得保护自己。 梯户比 梯户比在某种程度上决定了超高层建筑的舒适度。户数多，居住密度高，人流量大的情况下，舒适度就很难兼顾。高峰期等电梯，或电梯出故障，都是大问题。目前武汉一些超高层住宅在电梯布局上还尚未参照超高层写字楼一样进行高低层的错层分区，对住户的便利出行造成了影响。
户型设计 超高层住宅需要在兼顾节能、环保、维护、安全等前提下去追求居住舒适程度的最大化，因而在户型设计上受制会较多。在选择户型时，需要注意选择日照充沛，通透性好、进深合理、设计合理等问题。一般而言，低楼层户型因为剪力墙厚会相对牺牲一些实用面积。 公摊 公摊的高低跟建筑形态有较大关联，从低层建筑到多层建筑、高层建筑、超高层建筑，楼体越高公摊比一般也会越高。有一些超高层的公摊占比甚至达到30%左右。
如果说以上种种是对超高层住宅在建筑硬件上提出的挑战，那么物业服务的软实力则决定了超高层住宅的优劣。 物业服务决定超高层住宅的安全和舒适度 通过实际体验和询问居民发现，超高层的居住体验好坏很大程度上依赖于物业公司的管理，如果物业管理不到位或者态度不负责，那么不仅居住满意度不会好，还存在很大的安全隐患。 超高层的设计方法理念和施工工艺较普通住宅有很大不同，需要考虑的因素会大大增加。在问题出现后，物业能否准确、快速寻找解决办法，联系各方资源，帮助业主第一时间解决问题，设立防火、防汛、供暖及其它相关应急预案，其效率需要很高。只有运营专业、服务管理高效到位的物业公司才能赢得住户的信任。
实际上，国内的超高层住宅在技术层面已经愈发成熟，未来更需要的还是在运营维护方面的专业与规范。城市的天际线不仅是由写字楼勾勒，当夜晚华灯初上，超高层住宅里散发的玩家灯火也同样迷人。在武汉有越来越多的住户选择“在云端”的生活，除了收获一览无余的视野，也有对城市的赞叹。 |
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