【裁判要旨】 被征收房屋价值由两部分组成：一是被征收房屋本身的价值，二是房屋占用范围内的土地使用权价值。因此，对房地产价值的评估中均包含了土地使用权价值，被征收土地是划拨土地，如何进行计价补偿？ 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。出让土地使用权和划拨土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，都属于财产权，属于用益物权的一种。 两者的主要区别在于，划拨土地使用权取得时没有向政府缴纳土地使用权出让金。 因此，划拨土地使用权相较出让土地使用权，其权利并不完整并受到一定限制。 这点在对划拨土地使用权价格的评估中也有体现。根据《城镇土地估价规程》的规定，该规程所指土地价格，其权利特征是出让土地使用权。 划拨土地使用权价格是其特殊形式。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。 也就是“出让土地价格−出让金=划拨土地价格”。 对于扣减的出让金，《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。 国有土地上的房屋征收，征收的实质就是国家为了公共利益的需要在法定情形下运用一定的行政强制性权力对私人财产的购买。 因征收，被征收人的房屋所有权和土地使用权的权属主体将发生变更，被征收人失去相应的权利并因此而获得补偿。 |
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