导 读
地产行业为什么要转型？切入角度有哪些？科技企业的角色是“搅局者”还是“神助攻”？双方如何探索出双赢模式？目前成绩和落地情况如何？
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物联网智库 整理发布 转载请注明来源和出处 导 读 地产行业为什么要转型？切入角度有哪些？科技企业的角色是“搅局者”还是“神助攻”？双方如何探索出双赢模式？目前成绩和落地情况如何？ 越“重”的行业转型往往越慢，但一旦开转便成效轰然，影响显著，地产行业的数字化和智能化就是这样一条破茧之路。话说回来，早有物联网业内专家在去年年初预言，2018年将是大融合之年，现在来看确实得到了印证：不仅许多物联网通用技术在这一年越走越近，如边缘计算与云计算、物联网平台与开源技术、人工智能与物联网（趋于AIoT时代）……同时，许多行业也经过前期的试水、蛰伏，开始大举进军科技圈、IoT圈，智慧地产元年也由此开启。 站在AIoT角度来看，有些问题不得不回答。地产行业为什么要转型？切入角度有哪些？科技企业的角色是“搅局者”还是“神助攻”？双方如何探索出双赢模式？目前成绩和落地情况如何？带着这一系列问题，iot101君回顾了一年来听闻的智慧地产相关战略、合作事项和落地案例，致力于为你呈现该领域具有代表性的几类主要玩家及其主要玩法。 智慧地产，顾名思义，主体是地产，智能化是手段，即，在两类主要玩家中，科技类企业需围绕着地产企业的行业趋势、政策环境、需求痛点……来为其出谋划策（也或超前引领），如，国内科技巨头们BATHJM一个都没落下，齐齐相中这片肥美丰厚的应用标地，出手稳准狠。既然主体是地产，那就离不开该行业本身的一些属性，如市场大、刚需强、用户多、周期长、资产重……除了这些众所周知的特性外，地产还是一个嗅觉异常的行业，基于对近年行业下行的判断，地产企业早早开始尝试转型、触网、增智、提效，如果从2015年初最早一批试水智慧社区的地产项目算起，这也足足三年有余的蛰伏期了。期间，其尝试切入的角度不一而足，该领域的诸多细分板块都是下酒的好菜，范畴从小到大可包括：智能家居、智能楼宇，智慧社区、智慧物业，智能公寓、智能酒店，智能园区、智慧小镇、智慧产城......但地产与AIoT等科技碰撞的想象力远不止此，未来或能开辟更丰富的“联姻”板块。 据不完全统计，涉足的房地产企业约有100多家，包括你耳熟能详的一系列名字：万科、中粮、华侨城、碧桂园、金茂、保利、招商蛇口、中海地产、富力地产、首开地产、绿地控股、美的置业、蓝光发展、宝龙地产、金地、远洋集团、龙湖集团、北京住总、泰禾集团、荣盛房地产、中冶置业、瑞安房地产、华夏幸福、越秀地产、花样年、中国恒大、龙光地产、阳光城、鑫苑集团、当代置业、雅居乐、葛洲坝地产、中梁地产、金融街、北京城建中天、华宇集团、海伦堡地产、正荣集团融创、华润置地、绿城集团、朗诗、华发股份、复地集团、中南置地、建发地产、金科集团、建业集团……（数据来自千家智客） 敏于行而讷于言，说的就是地产你了。 两大阵营必然相遇，背后那只手是谁？ 粗略划分，可认为参与这场智慧地产历史使命的两方分别是地产企业和AIoT科技类企业。两者的相遇相知可以说是历史必然，但内在驱动力仍然离不开老生常谈的行业成熟度、产业环境、需求变化、痛点、市场。因这盘棋涉及不同基因的企业种类众多，因此不妨一一拆解来看。 在激烈的市场竞争环境和政策监管等综合背景下，房地产步入新一轮下行周期，融资难、拿地紧、高周转、低利率让传统地产模式变得异常严峻，转型与创新已成为企业市场占位、对抗下行最稳妥为安、最顺势求昌的选择。当以AIoT为代表的新兴技术如火如荼地到来，此时牵手官宣、相互渗透、华丽转型，一系列动作一气呵成。换言之，对于地产企业而言，面对AIoT时代的诱惑，它们没有选择，也必须选择。 再说回看似“如火如荼”的AIoT。这其中三个角色AI、IoT、智能家居相互之间的观望和试探、各树一帜发展也已多年，而真正的融合、关键节点的打通、协作效力的提升也不过发生在最近一年之内。如，随着LPWAN通信技术的广泛普及、连接标准化推进，互联互通问题终于得以改善；随着业内对智能单品的态度从狂热到关注全屋联动整体解决方案，用户体验有了明显提升；随着各平台良性竞争，产业分工逐渐细化，智能家居方案的价格和搭建思路开始脱虚向实。因此，AI、IoT、智能家居各自与地产的结合价值都有限，但3in1合力攻击之下，价值裂变呈现突飞猛进。 另一个角度，从投入该领域的玩家之巨、玩法之多可见，地产行业虽然下行，但也绝非抓住一个方向就贸然“转型”，同样对于AIoT科技类企业，虽渴望技术和方案能落地变现，但也并非看到一个行业就猛扎投入。对于重点方向的把握、对于重点行业的选择，双方必然经过长期的试水和考量，才彼此笃定了智慧地产这盘又大又实的棋，围坐一起慢慢下。这边BATHJM、那边万科、碧桂园、龙湖、蓝光……坐一起自然是棋逢对手，谁也不服谁，也都在某一领域小有成就，不妨就把各自战略方向和重点项目回顾一番。 你追我赶，成绩一览 【阿里】 在阿里云IoT的重点发力行业中，智能人居和智能地产是非常侧重的领地。阿里云IoT认为，地产从高速增长到高质量增长，必须借助AIoT科技的红利，这是其铸就下一个十年动力的核心要义。 那么，阿里为其提供哪些科技红利呢？不妨从最近找找答案。就在上周，阿里云联合生态合作伙伴举办2019阿里云数字地产峰会，提出“ONE ID,ONE DATA,ONE SERVICE”的三个一服务理念。通过统一账号、统一数据及统一服务，让房企能够有效获取线下用户、构建丰富的用户互动场景，实现向服务运营商的转型。而这背后，都离不开AI、身份识别技术，云服务、业务建模、以及阿里新近发布或升级的全球化智能人居运营平台、分布式语音技术方案等。就拿最近有望取代智能音箱荣登C位的智能门锁来说，阿里云IoT智能生活开放平台有着得天独厚的优势，与中国联通达成实现全球级物联网平台对接，目前该平台已支持了100+品类，2000+品牌，5000w+设备。 此外，阿里云IoT借助其发起的物联网标准化组织ICA联盟所构建的强大软硬件生态力量，亦可为地产企业提供可靠的集成和赋能能力。目前，阿里云IoT已与众多地产企业达成合作，如蓝光、万科、龙湖等，在全屋智能(如智能窗帘系统、智能安防系统、智能空调系统、智能新风系统、智能环境监测等)、智慧小镇等方面实现快速落地。
【百度】 众所周知，百度在经过之前的多事之秋，已经痛定思痛All in AI了，而且无人车和AI大脑成为手中的两张王牌。那么对于百度而言，地产这样的“重行业”也在成为人工智能的重点场景。在去年底的百度大脑行业创新论坛深圳站上，百度发布了地产物业AI解决方案。其基于百度大脑底层AI技术，以DuerOS和Apollo两大平台为基础，覆盖了地产物业行业的各个环节，包括人员出入管理、车辆出入管理、安防布控、智慧家居、无人清洁车和智慧社区服务等。 在智能家居方面，百度早已布局多时，DuerOS已是国内规模最大、最活跃、生态最繁荣的对话式人工智能操作系统。百度商业安全团队还会通过融合多种AI技术，提供家庭防护解决方案，支持智能安防、侵入报警等功能。 在智慧小区上，百度推出了一个杀手锏级的产品，即无人清洁车，瞄准了小区物业清扫成本高、劳动强度大、清洁有死角的痛点。 Apollo作为百度AI 的王牌之一，适合封闭园区，应用在公园、住宅区、工业园区、商圈和物业等场景，具有L4级自动驾驶能力（在特定场景全自动驾驶）的“蜗小白”可以夜间作业、多次清扫、不留死角。 此外有点偏题也不得不提的是百度AI City战略。 百度正不断与各地城市战略合作，如，共建智慧“宁波大脑”，此后又与保定、芜湖、北京市海淀区、重庆两江新区、北京亦庄开发区、上海汽车城、雄安新区、天津、湖南长沙牵手。AI City旨在让整个城市从顶层设计上应用智能技术提高城市治理效率、提升居民居住体验、缓解各种各大城市病，包含智慧交通、智慧政务、平安城市、惠民服务，地产物业AS化。早在2016年，百度就与宁波市达成合作。 【腾讯】 二缺一，腾讯智慧地产发布会也按时到了。 去年，腾讯首次发布面向智慧地产领域整套解决方案，其中囊括了三大技术能力，分别是腾讯微瓴物联网操作系统、腾讯数字中台，以及腾讯海纳智慧社区开放平台。 腾讯微瓴是腾讯自主研发的物联网操作系统，在智慧建筑场景中担当物、信息与人协作的枢纽。深度结合了腾讯云计算、信息安全和AI技术，并借助腾讯海量的用户触达能力，进一步提高建筑和楼宇管理水平和效率，帮助企业实现数字化升级和可持续发展。 腾讯数字中台是腾讯面向各行业客户所研发的企业级数据和服务平台。通过帮助客户分析数据，提供针对性的管理方案和决策建议。 腾讯海纳是腾讯搭建的智慧社区开放平台，通过开放微信公众平台的基础能力和应用接口，协助社区打造智能化生态。地产企业利用腾讯海纳后，便能为住户提供智能门禁、缴费、报修、快递等多场景、一体化的线上解决方案。目前，腾讯已与中城联盟、汉京集团、爱接力及广州城投达成合作，智慧地产生态圈不断更新。 【华为】 华为与地产的碰撞早在定位于ICT巨头的时代就开启了，其服务与楼宇和园区的通信建设。而在AIoT时代，华为肩负了更重要的使命，即物联网基础设施构建者，不仅包括通信层，更包括云服务和平台服务、生态服务等层面，从目前来看，其发力的一个重要领域是智慧园区（也是熟悉的领域），其愿景是安全，智慧，绿色。 华为的智慧园区先在自身试水。这是一个收益与挑战并存的项目，华为在全球172个国家投资建厂，内部最担忧的就是安全问题。同时华为内部有600万+个管理对象，管理难度很大。针对安全的不确定性和管理难度大这两个挑战，华为也做出了相应的解决方案。华为设想了多种应用场景，覆盖了常见的园区刚需，如：针对消防无集成联动，安防告警误报率高，传统刷卡的不稳定性，手工管理资产耗费大量人力，空间管理混乱，能耗管理粗放等各种问题，华为都有不同的解决措施。 此外，华为在智慧地产相关领域不止局限于此，与万科、云南旅游项目等房地产合作伙伴共探的过程中，逐渐拓宽涉足板块，如智慧小镇、联合运维等。 【京东】 京东的电商基因决定了其进军“智慧地产”领域，切入点必是与用户数据、新零售、社区运营这些强调数据属性和用户思维的板块直接或间接挂钩的。从结果上来看也是如此，就以京东未来智慧社区、京东智能家居平台和面向地产商的社区运营平台为例来看。京鱼智能服务平台定位与海量设备互联和互操作，助力多终端多场景智能化升级。其全屋智能化方案，通过场景化智能设备部署，智能化居住体验提升。其智慧地产方案可为房地产企业构建业务中台和数据中台，实现业主和社区持续运营。 京东认为，未来其与地产商趋同的诉求是借助数据运营的模式实现升级，通过帮助房企构建可扩展、高智能的应用平台和生态系统，打通社区服务与业主需求，建立与住户长期连接，实现可持续运营。目前，智慧社区2.0通过打造全屋联动的家居体验和安全舒适的社区体验，跨向2.0时代。同时，其在社区运营中加入了诸多京东系元素，如京东到家、智能配送、无人货柜、便利店、前置仓等。此外，将通行、养老、安防、楼宇等场景纳入智慧社区2.0范围，获取更多更精准的客户画像，进而产生有价值的运营服务。 【万科】 万科作为房地产领军企业，在智慧园区（其与华为携手落地的首个智慧园区项目在2017年曾被当做标杆项目）、智慧社区、智慧公寓领域都有长期探索。 以长租公寓为例，这个领域，万科作为中国最早进入租赁住房市场的开放商，也是国内首个将住房租赁业务从“青年公寓”向“家庭公寓”延展的房企，泊寓正是其面向城市青年打造的长租公寓品牌。截至目前，泊寓门店已覆盖全国26个一二线城市，并已进行了产品迭代升级，推出泊寓plus。泊寓plus(上海西站店)正式是其打造真正系统性的智慧社区的样板。依托客户大数据及智能合作伙伴鸿雁iHouse智能家居的助力，可实现诸多功能。鸿雁iHouse全屋智能设计了安防监控、健康环境等八大子系统及50余种功能的智能面板产品。 依托阿里智能云平台统一的对接协议和数据服务，其各个子系统、设备之间可以实现联动和场景化操作，满足用户“回家”、“离家”等不同场景需求。目前鸿雁iHouse全屋智能的商业化落地，与万科、绿城、金地等品牌地产企业，以及美的、海康威视等行业伙伴开展广泛合作。基于在“智慧社区”领域的共同布局，此次合作的万科泊寓plus，是鸿雁iHouse全屋智能产品在长租公寓领域的首个批量化落地项目。 【碧桂园】 碧桂园在智慧产城、智慧宜居方面走的较快。智慧、安全、科技的人居生活成为其新的目标，为了完成这个愿景，去年与博世、紫光物联UIOT智能家居达成重大合作。 它采用紫光物联UIOT全屋无线智能化系统中智能场景、智能安全、智能窗帘、物联网门锁、智能安防、智能家电，智能环境等系统，以全屋无线智能家居便捷生活为思路，助力其转型升级。 碧桂园集团与博世集团共同致力于打造产城融合的智慧小镇。双方将发挥在主营业务领域的资源和能力优势，在江浙沪、珠三角、京津冀和其他协同区域共同拓展、合力打造产城融合的智慧小镇。博世集团作为物联网企业，将充分利用其在传感器、软件和服务方面的技术能力，提供智慧园区、互联泊车、智慧楼宇、智慧安防、智慧家居、工业4.0和环境保护等解决方案。同时，双方还将探索合作成立博世碧桂园智慧城市生活实验室。 碧桂园潼湖科技小镇将智慧元素应用于产业发展。潼湖科技小镇定位于世界级的物联网和智能控制产业基地，小镇紧紧围绕物联网产业，以及与之相关的大数据、云计算、智慧城市、移动网络安全与培训、物联网智能设备制造等产业，培育核心技术、高端人才、服务配套齐聚的物联网产业生态圈。 【龙湖】 龙湖地产从1993年地产开发起家/2000年拓展商业运营/2016年试水长租公寓/2018年物业品牌升级为智慧服务，并将学校、医院、交通枢纽及城市服务纳入版图。 去年年初，龙湖集团提出了“空间即服务”战略。具体来说一说龙湖智慧服务，着力通过空间布局、空间运营、科技研发及管控、空间服务能力及增值力、空间观察力和数据分析能力这几个方面的能力，实现更多城市空间的运营服务。 空间服务能力及增值力为例，在以业主APP为载体向业主提供增值服务的同时，“智囊型管家”已在龙湖智慧服务所有项目中全面落地，并在日常生活中为业主提供关于房屋设备使用、家电报修、卫生保洁、定制旅游、美居业务、车辆处置等方面的服务，第一时间为业主提供解决方案。
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