|
北京市住宅工程质量分户验收管理工作 培训讲座 北京市建筑工程监督培训中心 二零零九年九月 一、文件出台的背景、管理目的和工 作要求 1、文件出台的背景 近年来，随着北京经济的快速发展， 住宅工程建设发展迅速，为加强和完善住 宅工程质量管理，确保住宅工程的建设质 量，结合北京市实际情况，2005年市建委 制定了《关于印发〈住宅工程质量分户验 收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕 999号），2006年又制定了《关于印发〈关 于实施住宅工程质量分户验收工作的指导 意见〉的通知》（京建质［2006］第139号， 用于具体指导全市开展住宅工程分户验收 工作，住宅工程的分户验收工作成为保证 住宅工程质量、减少住宅质量投诉的重要 手段之一。但是经过两年工作实践，发现 在住宅工程分户验收中存在一些不完善之 处。 目 前 执 行 的 （ 京 建 质 〔2006〕139 号 ） 和 《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作 的指导意见〉补充表格的通知》（京建质 [2007]1285号）附件中《住宅工程质量分 户验收表》需要填写的表格内容较多，不 便实际操作，为此，经组织有关建设、施 工、监理单位座谈，听取有关单位意见， 结合实际情况，现制订了《关于加强住宅 工程质量分户验收管理工作的通知》（京 建质〔2009〕383号），以下简称“383号 文”。 《关于印发〈关于实施住宅工程质量分 户验收工作的指导意见〉的通知》（京建 质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工 程质量分户验收工作的指导意见〉补充表 格的通知》（京建质[2007]1285号）同时 废止。《关于印发〈住宅工程质量分户验 收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕 999号）附件中《住宅工程质量分户验收表》 停止使用。 2、管理目的和工作要求 （1）明确各参建单位的质量责任 本文件中规定“建设单位是住宅工程质 量分户验收工作的责任人。分户验收的具 体组织工作应由建设单位项目负责人承 担”；“施工单位应当配合建设单位完成 分户验收工作”；“工程监理单位对分户 验收承担监理责任”；参建的建设方、监 理方、施工方以及物业公司组成分户验收 工作组。 分户验收工作组对建设方负责。 （2）贯彻《建设工程施工质量验收统一标准》 （GB50300-2001），把分户验收工作与施 工过程中的分部工程、分项工程、检验批 的验收相衔接，并在分户验收过程中起到 了对检验批的验收结论进行复核的作用。 分户验收工作的组织者是建设单位。 在分户验收过程中，建设单位组织施工、 监理和已选定的物业单位组成的分户验收 组主要工作是：对已按照国家施工质量验 收规范进行验收合格的工程采取分户检查 的方式进行的复核。无论是施工过程中对 分部工程、分项工程、检验批的验收，还 是分户验收，依据的标准均是国家施工质 量验收规范。在分户验收时，每一套住宅 及公共部位工程质量检查结论与相对应的 检验批工程质量验收结论应当一致。 （3）要求各参建单位切实落实分户质量验收 责任。 通过383号文的制定和执行，住宅工程 在交付业主入住前，工程各参建单位组成 的分户验收组确实进入每一户对工程观感 质量和使用功能质量进行检查。 原《关于印发〈关于实施住宅工程 质量分户验收工作的指导意见〉的通知》 （京建质〔2006〕139号）和《关于印发 〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉 补充表格的通知》（京建质[2007]1285号） 附件中《住宅工程质量分户验收表》共分8 项内容58张表格，操作中与检验批验收存 在一定的重复性工作，特别是有大量的表 格填写内容。本次文件的重新修订，要达 到参建单位切实对观感质量和使用功能质 量进行入户实地检查的目的。 （4）对住宅工程质量分户验收管理工作进行 补充和完善。 明确了分户验收工作中各参建单位的 职责和责任，规定了验收组组成人员。 提出了分户验收的两个阶段和实施的 时间，将分户验收合格作为主体结构分部 工程质量验收和工程竣工验收的前置条件。 规定了分户验收工作要以《分户验收 工作方案》为指导。 明确了监理单位预验收和分户验收的 关系。 明确了分户验收工作组的工作程序和内 容。 提出了对检查项目进行标识管理的工作 要求，实测实量、使用功能和观感质量检 查完成后应粘贴标识，并对标识的样式进 行了规范。 明确了相应的检查记录表格内容可以手 写。 规定了分户验收的合格标准。 特别强调了对于检查发现的不符合相 关工程质量技术标准、规范或设计文件要 求的项目应填写《住宅工程质量问题整改 处置记录》。 修订了《住宅工程质量分户验收表》， 补充了《住宅工程质量分户验收检查记录 表》。 明确了相关分户验收资料的保存单位。 对于参建单位不按照分户验收管理工作 要求履行职责的，由市住房城乡建设委或 区县建委责令改正。 二、京建质〔2009〕383号文件的内容 为进一步加强本市住宅工程质量管理， 落实《住宅工程质量分户验收管理规定》 （京建质［2005］999号），保证新建住宅 工程观感质量和使用功能质量，结合本市 实际情况，现将有关要求通知如下： 二、京建质〔2009〕383号文件的内容 （一）建设单位是住宅工程质量分户验收工 作（以下简称分户验收）的责任人。分户 验收的具体组织工作应由建设单位项目负 责人承担。 建设单位项目负责人应组织成立分户 验收工作组进行分户验收。 分户验收工作组成员应包括以下人员： 1、建设单位各专业技术负责人。 2、监理单位各专业监理工程师。 3、施工单位项目技术、质量负责人,项目 技术、质量专业人员等。 4、分包单位项目负责人、专业技术质量 负责人（参加分包项目质量分户验收）。 5、已选定物业公司的，物业公司项目负 责人、专业技术人员等。 （二）分户验收分为两个阶段进行。 第一阶段: 建设单位应在主体结构分部工程验收 前，组织相关单位和人员对住宅工程的每 一套住宅及公共部位的主体结构工程观感 质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门 验收。分户验收合格后方能组织主体结构 分部工程质量验收。 第二阶段: 建设单位应在施工单位提交工程竣工报 告后，单位（子单位）工程竣工验收前， 组织相关单位和人员对住宅工程的每一套 住宅及公共部位的工程观感质量、主要部 位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。 分户验收合格后方能组织单位（子单位） 工程质量竣工验收。 （三）在分户验收第一阶段开始30天前，建 设单位项目负责人应组织施工单位和监理 单位编制完成《分户验收工作方案》。 《分户验收工作方案》应明确分户验收 工作组成员和人员职责、两个阶段的验收 工作组织程序等内容，确定每一套住宅和 公共部分工程的检查验收项目、内容和数 量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质 量检查人员和检查工具。 （四）施工单位应当配合建设单位完成分户 验收工作。施工单位应当建立住宅工程各 检验批、分项、分部（子分部）工程与每 一套住宅及公共部位的对应关系，并应在 《主体结构分部工程施工报验表》（在附 件中单独列明）和工程竣工验收报告中分 别予以明确，以备分户验收时进行检查。 (五)工程监理单位对分户验收承担监理责 任。 工程总监理工程师应依据分户验收情 况组织对工程质量进行竣工预验收，预验 收合格后总监理工程师方可在施工单位工 程竣工报告上签署意见，并对工程进行质 量评估，提出工程质量评估报告。 工程质量评估报告应包含对分户验收 进行评估的结论，并应经总监理工程师和 监理单位有关负责人审核签字。 (六)分户验收应依据国家和本市工程质量 标准、规范，以及设计文件和施工合同约 定，对单位工程每一套住宅和公共部位进 行验收。 （七）在分户验收的检查验收过程中，应对 涉及到的工程观感质量和使用功能质量作 为主要检查验收项目，包括：建筑结构外 观及尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙 面和顶棚面层质量；防水工程质量；采暖、 制冷、通风系统安装质量；给水、排水系 统安装质量；室内电气工程安装质量；其 他规定、标准中要求分户检查的内容。 （八）分户验收工作组在检查验收时应做好 以下工作： 1、对于上述检查验收项目，应逐项对 照住宅工程相应检验批质量验收规定的检 查项目进行验收，并应对验收合格的项目 在《住宅工程质量分户验收检查记录表》 的相应位置填写对应的《检验批质量验收 记录》表格的编号。 2、对于工程观感质量和使用功能质量应全 数检查验收，并应分别采取实测实量，以 及查验有关安全及功能的检验和抽样检测 结果报告等手段进行检查。观感检查项目 应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、 标高等需要实测实量的检查内容，应使用 靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具， 按照质量验收标准规定的检查数量和方法 进行检查验收。 3、对于检查验收符合要求的，应在检查点 位上做出明显检查标识（含主体结构工程 检查验收符合）。根据实际检查情况，检 查标识内容应包括以下内容：住户编号、 房间位置、检查项目内容、实测实量结果、 对应的检验检测报告编号、观感质量检查 结果、使用功能质量现场检查结果，以及 检查验收结论等内容。 4、检查标识可采取印章、不干胶标贴等形式 制作，相应检查内容可手写，同时应能够 保持其牢固和耐久性。主体结构工程检查 标识应保留至下一道工序施工。其余检查 标识应保留至单位（子单位）工程质量竣 工验收合格前。 5、对于已全部装饰装修和设备安装到位的住 宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰 效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检 查图表等形式标明检查结果。 6、对发现的住宅工程观感质量和使用功能质 量不符合相关工程质量技术标准、规范或设 计文件要求的，分户验收工作组应填写《住 宅工程质量问题整改处置记录》，书面责成 责任单位进行整改并应对整改情况进行复查， 复查情况应经建设单位专业负责人或监理单 位专业监理工程师签字认可。 （九）分户验收合格应符合下列规定： 1、施工单位已提交工程竣工报告，并已完成 建设工程设计和施工合同约定的工作量。 2、工程所含分部（子分部）工程的质量均 已验收合格。 3、每一套住宅及公共部位工程质量检查结 论 与相对应的检验批工程质量验收结论一致， 且《住宅工程质量分户验收检查记录表》齐 全。 4、每一套住宅及公共部位工程的观感质量由 验收人员通过现场检查，并共同确认为合格。 5、按照本规定要求，对每一套住宅及公共 部 位检查合格后，已在检查点位上做出了明显 检查标识或设立了检查图表。 6、对于工程质量不符合要求的项目，施工单 位已整改完毕，且已经建设单位专业负责人 或监理单位专业监理工程师重新检查验收合 格，并形成整改处置记录。 7、建筑物外墙显著部位已镶刻符合要求的工 程标牌。 （十）分户验收合格后，应出具由建设单位项 目负责人、总监理工程师和施工单位项目负 责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工 程质量分户验收表》。 （十一）建设单位、施工单位、监理单位不按 本通知要求履行职责的，由市住房城乡建设 委或区县建委责令改正。 （十二）本通知自2009年7月1日起施行。 2009年7月1日以后开始分户验 收的，应当 按照本通知要求执行； 2009年7月1日前已 经开始分户验收但是尚未完成分户验收工 作 的，可以按原规定执行。 北京市建设委员会《关于印发〈关于 实施住宅工程质量分户验收工作的指导意 见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）、 《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作 的指导意见〉补充表格的通知》（京建质 [2007]1285号）同时废止。《关于印发 〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通 知》（京建质〔2005〕999号）附件中《住 宅工程质量分户验收表》停止使用。 附件： 1.《住宅工程质量分户验收表》 2.《住宅工程质量分户验收检查记录表》 3.《住宅工程质量问题整改处置记录》 4. 检查标识（样本） 分户验收管理工作流程示意图 查看流程图 四、分户验收问题解答 1、问：（京建质〔2006〕139号）、《关于 ：（京建质〔2006〕139号）、《 京建质 印发〈 印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导 意见〉补充表格的通知》 意见〉补充表格的通知》（京建质 [2007]1285号 同时废止。是否废止？ [2007]1285号）同时废止。是否废止？ 答：是废止了。 是废止了。 分户验收所执行的质量验收标准是什么？ 2、问：分户验收所执行的质量验收标准是什么？ 答：在分户验收过程中，对于工程观感质量和 在分户验收过程中， 使用功能的检查项目、检验方法、 使用功能的检查项目、检验方法、检查数 量等应依照相关工程质量技术标准和规范 执行。 执行。 3、问：分户验收检查过程中应检查哪些项目 和内容？ 和内容？ 答：对于工程观感质量和使用功能质量 应全数检查验收。 应全数检查验收。采取实测实量和观感检查 是分户验收时能够在房间内目测观察到的内 容。对于有关使用功能质量的检查应查验相 应的检验和抽样检测结果报告。 应的检验和抽样检测结果报告。在分户验收 时，对应工程质量技术标准和规范所要求的 检查项目已隐蔽可不进行检查。 检查项目已隐蔽可不进行检查。 4、问：分户验收检查实测实量项目的数量 如何确定？ 如何确定？ 答：依照相应的工程施工质量验收规范所规 定的数量进行检查。 定的数量进行检查。如：现浇结构尺寸偏 主控项目”应全数检查； 差规范中要求的 “主控项目”应全数检查； 一般项目” “一般项目”应抽查住户套内构件数量的 10%，且不少于3 10%，且不少于3件。对于一套三室两厅的 住宅来讲， 个房间20面可视墙面， 20面可视墙面 住宅来讲，5个房间20面可视墙面，应抽查 观感质量相对较差的3 观感质量相对较差的3面。 5、问：分户验收和检验批验收的关系是 什么？ 什么？ 答：分户验收是建设单位组织的对每一户户内和公 共部位观感质量和使用功能质量的抽样检查。 共部位观感质量和使用功能质量的抽样检查。检验 批的验收是依据国家施工质量验收规范由监理工程 师组织施工单位项目专业质量(技术） 师组织施工单位项目专业质量(技术）负责人等进 行验收。 收的组织主体不一样。 行验收。这两个验 收的组织主体不一样。 分户验收的检验是对已按照国家施工质量验收 规范进行验收合格的工程采取分户检查的方式进行 的复核。在分户验收时， 的复核。在分户验收时，每一套住宅及公共部位工 程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结 论应当一致。 论应当一致。 当分户验收检查发现有不符合规范中“ 当分户验收检查发现有不符合规范中“主 控项目”要求的情形时， 控项目”要求的情形时，应首先对对应的检验批 的工程质量进行整改，整改合格后重新对检验批 的工程质量进行整改， 及相应的分项、分部工程进行验收。 及相应的分项、分部工程进行验收。 当发现有不符合规范中“一般项目” 当发现有不符合规范中“一般项目”要求的 情形时， 一般项目” 情形时，“一般项目”的不合格点率经按对应的 检验批划分统计结果超过20% 20%， 检验批划分统计结果超过20%，或不合格点的最大 偏差值大于1.5倍允许偏差时， 1.5倍允许偏差时 偏差值大于1.5倍允许偏差时，应对对应的检验批 的工程质量进行整改， 的工程质量进行整改，整改合格后重新对检验批 及相应的分项、分部工程进行验收。 及相应的分项、分部工程进行验收。 6、问：分户验收时人员和工具可能与检验批验收 时不同，相同点位的实测实量数值可能不同， 时不同，相同点位的实测实量数值可能不同，是 否需要重新对检验批验收？ 否需要重新对检验批验收？ 答：在检查工具符合相关计量标准条件下，同一 在检查工具符合相关计量标准条件下， 点位数值存在人为读数误差。 点位数值存在人为读数误差。只要按照相关验收 标准、规范和设计文件得出的结论与检验批一致， 标准、规范和设计文件得出的结论与检验批一致， 分户验收合格，不必重新验收检验批。 分户验收合格，不必重新验收检验批。 7、问：附件4检查标识（样本）保存什么时 附件4检查标识（样本） 候？ 答：分户验收第一阶段检查标识保留至下道 工序施工。分户验收第二阶段检查标识 工序施工。 应保留至单位（子单位） 应保留至单位（子单位）工程质量竣工验 收前，即参建四方形成《单位（子单位） 收前，即参建四方形成《单位（子单位） 工程质量竣工验收记录》的签章时间前。 工程质量竣工验收记录》的签章时间前。 竣工交付使用时可予以清除。 竣工交付使用时可予以清除。 8、问：《分户验收工作方案》在分户验收第一阶 分户验收工作方案》 段开始30天前编制完成是否时间太紧， 30天前编制完成是否时间太紧 段开始30天前编制完成是否时间太紧，尤其是对 第二阶段而言，而且装修的标准有些还未确定？ 第二阶段而言，而且装修的标准有些还未确定？ 答：《分户验收工作方案》在分户验收第一阶段 分户验收工作方案》 开始30天前编制完成， 30天前编制完成 开始30天前编制完成，第二阶段验收内容可以 按照设计要求进行编制， 按照设计要求进行编制，当装饰装修和设备安 装工程发生变更时应及时进行调整和完善。 装工程发生变更时应及时进行调整和完善。 9、问：附件2中，“验收内容”如何填 附件2 验收内容” 施工单位检查评定结果” 写？“施工单位检查评定结果”是否 应增加“分包单位项目责任人” 应增加“分包单位项目责任人”? 答：“验收内容”在第一阶段“建筑结 验收内容”在第一阶段“ 构外观尺寸及偏差” 构外观尺寸及偏差”，在第二阶段内 容是附件1中除“建筑结构外观尺寸及 容是附件1中除“ 偏差以外”的后7项内容。 偏差以外”的后7项内容。 10、 10、问：附件4中“检查人员（签名/盖章）”应 附件4 检查人员（签名/盖章） 由谁签字盖章？ 由谁签字盖章？ 答：由分户验收组成员签字。 由分户验收组成员签字。 11、 11、问：附件4检查内容如何填写？可否出现不合 附件4检查内容如何填写？ 格？ 答：检查内容依照相应的国家施工质量验收规范 所列项目进行填写。 所列项目进行填写。采取实测实量和观感检查是 分户验收时能够在房间内目测观察到的内容。对 分户验收时能够在房间内目测观察到的内容。 于有关使用功能质量的检查应查验相应的检验和 抽样检测结果报告。在分户验收时， 抽样检测结果报告。在分户验收时，对应工程质 量技术标准和规范所要求的检查项目已隐蔽可不 进行检查。可以出现不合格，但是必须有附件3 进行检查。可以出现不合格，但是必须有附件3 的 “住宅工程质量问题整改处置记录”。 住宅工程质量问题整改处置记录” 12、 12、问：附件4“标识（样本）”是否每个检查点 附件4 标识（样本） 都要标识？ 都要标识？ 答：每个检查点均应有相应的检查标识，检查标 每个检查点均应有相应的检查标识， 识的形式可采取印章、不干胶标贴等。对于标识 识的形式可采取印章、不干胶标贴等。 有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内 有可能影响工程装饰效果时， 显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。 显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。 13、 13、问：混凝土结构工程，分户验收第一阶段和第 混凝土结构工程， 二阶段对于墙面质量验收内容有何不同？ 二阶段对于墙面质量验收内容有何不同？ 答：分户验收第一阶段墙面检查主要是依据《混凝 分户验收第一阶段墙面检查主要是依据《 土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2002） 土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002） 对现浇混凝土的外观质量和尺寸偏差进行检查验 分户验收第二阶段，如墙面是耐水腻子交活， 收。分户验收第二阶段，如墙面是耐水腻子交活， 应对其面层观感质量和表面允许偏差参照有关标 建筑内墙用耐水腻子应用技术规程》 准（《建筑内墙用耐水腻子应用技术规程》）进 行检查验收；如墙面装饰面层为涂料或壁纸， 行检查验收；如墙面装饰面层为涂料或壁纸，应 依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》 依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》 GB50210-2001）进行检查验收。 （GB50210-2001）进行检查验收。 |
|
|
