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01. 再过几天，中国将陷入西方媒体和悲观经济学家所描述的那样：工厂停工，商店关门，有钱人拖家带口奔向远方，本地百姓急于把货币兑换成食物，许多家庭在门前张贴标语，表达述求，大街上弥漫着爆炸物残留的火药味。 这种现象，我们称之为——过年。 回家过年的时间点，我们或将面临很多来自灵魂深处的拷问，比如“有没有对象啊、孩子多大啦、有没有买房啊、一个月工资多少啊、开的什么车啊”这种甜蜜的关怀负担。 这些其实也还好，至少可以躲避，但对于很多人来说，拷问最大的无疑是这点：在大城市打拼的你，曾经一度渴望拥有一个自己的家，这种极度的渴望很容易让你在回到家乡之后，失去理智冲动买房。 随着一二线城市的高不可攀，返乡置业，开始成为很多人的选择题。但如果没做好这道选择题，可能会成为一道送钱题。 老家的房子该不该买？实在没办法的话，又应该怎么买？昨天，安静恰巧看了一则关于返乡置业、在县城买房的小视频，我想结合这个视频来讲讲这个问题。 02. 故事的发生地点在河南的一个十八线小县城，视频的形式是一位小哥去采访了一个在县里买了房的90后小伙伴，他买了县城最贵的一套房子，房子位于新城区的别墅区内，总价大概120万。 图片上左边这块是一个新城区内的一个新的图书馆，街道整体来说非常的干净，环境还是相当不错的。但是，马路上来来往往的，人流和车流非常的稀梳，看不到什么人。 马路对面是一个新的楼盘，旁边是国家湿地公园，据视频介绍，房价大概在6000元/平左右，拍视频的小哥由衷感叹，我们只是一个小县城啊。 随着小哥的境头，我们切入到这位90后小伙所买的别墅区内，很经典的楼盘外立面... 视频中惹隐惹现碧桂园的标志。 然后我看到了小伙子的220平复式豪宅，带精装，小伙子刚从外地回来，一个人住，家里略显凌乱。 房子比较气派，有5米以上的客厅挑高。 从视频中我们可以看出这个小县城的别墅区环境还是不错的，社区内还有露天的泳池。家里没有地暖，用的是壁挂炉，入住率并不高。
小伙子一个人住，抱怨道刚处的对象又飞了，原因是他要还4000-5000元的月供，按揭了30年，没有全款买。原来是准备买来作婚房的，女孩子一听，电话都不联系了。
拍视频的小哥问90后买房小伙，买这房子后悔嘛？小伙子边整理衣服边说，其实是蛮后悔的，都想着要卖了...
但是又不能卖，因为以后还是要结婚，所以小伙子现在处于两难的境地。
图片中的镜头，切换到小区的整体内部样貌，小区内是密密麻麻的房子。 03. 这则视频拍的比较粗糙，故事也比较简单，蛮接地气的，也间接反映了很多人返乡置业的心理。但是，以个人观点来说，无论是从自住还是投资上说，都是一个很经典的失败案例。 水库有一个名词来形容这种尴尬的处境，叫CEO盘，而90后小伙子选的楼盘是CEO+远郊盘，基本是套死了。为什么这么说，我们来看下面这几个关键点—— 1、这个楼盘处于新城区，虽然有好山好水好风光，但来来往往的路上基本上看不到什么人。 近些年来，全国都在造“新城”大建大扩，其结果是造就更多白天人少车稀、夜间只数点灯光的“空城”。 有一个数据比较震憾，截至2016年5月，全国县及县以上的新城新区数量3500多个，这些新城区的规划人口达到34亿。 34亿是什么概念？全国人口的2.5倍。这种规划显然脱离实际。 所以，在视频中我们看到的经典一幕是：小区的入住率极低。值得提醒的是，在买房过程中，要警惕这种“画大饼式”的新城区。 2、另外一个就是选筹。我不知道大家有什么感觉，很多返乡置业的人都会犯一个毛病，就是“大城市里受到的罪，都要想方设法从家乡弥补回来”。 在大城市只是租房，那么我在家里的房子一定要大，而且是越大越好，而且，很多人会拼了命的去买别墅，以为买了别墅就是上层人士了。 这让我想到年初讲的一个姑娘买房的案例。姑娘在深圳工作多年，一直租房住，名下没有房产。但某一天却突然跟我说：我想买房，最好有海景。便宜就行。为此，他甚至不惜跑到偏远的城市去看海景房。 自己首套房的问题都没有解决，就幻想变现困难、奢侈消费的海景房，拿几十万的钱不当钱花，这显然是脑子糊了的结果。而小伙子选房，同样犯了这个毛病，一下想不开就去买别墅了。 别墅，无论是投资还是自住，都是品类中最差的一种，千万不要买，谁买谁惨，除非你这辈子只想住这一套。如果实在想买大面积的，控制在100平左右或者三房。 调研发现，对于三四线来说，100平或者三房才是流通性最好的产品。 3、如果不穷，不要买复式。这个是我个人的感觉：真正的土豪，不会购买复式的产品。他们喜欢什么呢？喜欢大平层。 给大家讲几个例子，我以前有一个老板，前些年买了后海一个比较著名的楼盘，当时价格也比较低，才3万多一个平方，可是住了不到两年，很快就搬走了。 为什么？看着气派，其实不实用。吃个饭都要喊，大家不在一个平面上活动，连家庭氛围都会变得很奇怪，感情都会变得疏离。搬了之后呢？整个家庭的感情都变好了。 还有一个案例，这是我朋友给我讲的，2018年的时候，一个做新媒体行业的大伽用1000多万买了南山后海大道旁边的一个复式产品，独栋。后来住了不到2个月，非常的不习惯，一直想要卖掉。 潮汕人很注重这个方面，所以他们的选房标尺都是大平层，而且客厅一定要大。所以，你也就不难理解为什么深业上城、华润悦府3期会出现100多平的一房。 大平层才是很多现代土豪最喜欢的产品，复式并不是。 04. 当然，以上几点，都是个人看视频后的几个小感想，只针对非得返乡置业（家里婚房、准备回乡置业）的年轻人，但是，还是要提醒的是，如果你对大城市还有依恋，千万不要冲动在家乡买房。 因为你一旦买了，处女贷的资格就没有了，也就意味着下次想在大城市或者一线城市买房的首付比例的增加，这里面是几十万大洋的终结，对于小白领来不是一个小数目。 请记住这一点，买一套房子，就是买一个城市的股票。不要说十八线小县城了，就是三四线城市，都在棚改持续收缩的现状下进入盘整的阶段。房子刚涨完，不要幻想再暴涨了。这是不可能的事情。 最后再送三条投资箴言，一位资深买房客总结的（放在小密圈里），年底了，本来不准备更文给自己放假的，但还是写了，算作安静给大家的新春祝福—— “将军赶路，不追小兔”——认定好资金范围片区和标的，择机而动，不要随便变动置业方向。比如，一套低于市场价100万关外破旧，无任何优质配套，不要贪便宜而心生痒痒。 “驴吃再好的草也成不了骏马”——物业价值与土地价值不匹配的，无论如何大环境，依旧无法质变。比如，一500万左右刚需盘，顶楼一套300平大平层1500万，户型再好，依旧无法质变成为豪宅。 “高买高卖，强者恒强”——未来趋势，优质豪宅大物业跑赢多套刚需小物业。15、16年行情，可能是两套小物业涨幅能跑赢一套豪宅大物业，但以后的趋势是优质豪宅物业绝对跑赢多套刚需小物业。 |
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