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01 养老环境及现状解析 据国家统计局最新数据，截止到2017年中国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%，老龄人口占总人口比稳步上升，中国已经步入老龄化阶段。  根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元，到2050年该比例将达到28%，2050年中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一，中国将成为世界上老年人口最多的国家，老年人口激增，健康养老市场蓝海依旧。  根据相关数据显示，目前我国超过三成的养老机构处于亏损状况，全国养老机构平均空置率达48%，另一方面每千名老人拥有养老床位仅30.3张，覆盖率仅为52.3%，养老产业仍存在巨大缺口，养老市场面临供需难以对接的问题。 “十三五规划”确定养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35到45张，城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%”，即到2020年我国养老床位数量应在800万张以上，目前国内每千名老人拥有养老床位约30张，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于200万张。由此可见，健康养老产业不管是从市场覆盖率还是每千名老人拥有的床位数量，都存在很大的缺口和不足，养老服务产业未来空间巨大。  在市场老龄化越来越严重，需求多元，市场缺口大的情况下，政府鼓励民间资本进入养老市场，利好政策不断向养老产业倾斜，促进市场化养老快速发展。“十三五” 规划提出“明确养老产业发展方向，健全健康支持体系”之后各地区相继出台老龄规划，扶持养老产业健康发展。  中国养老市场的盈利模式主要分为3种：政府收益型养老、政府福利型养老、企业盈利型养老。 （1）政府收益型：主要由政府相关部门联合组织开发及经营，以出租形式收取一定费用的老年住宅形式，运营主体可以获取一定的经营收益； （2）政府福利型养老：主要由政府组织开发及运营管理的社会福利性老年机构，属于传统的养老院及福利院； （3）企业盈利型养老：即养老地产，由企业投资开发建设及运营的单体、多体及初级、中高级大型老年社区，可分为嵌入式老年公寓、老年社区及高端养老养生综合体等。 我国养老地产按照地域形成四个养老集群，分别为：京津翼集群、川渝集群、长三角集群及珠三角集群。京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝以旅游养老项目为主。整体来看，京津冀、长三角区域项目更丰富，服务更多元化。  根据高力国际2017养老分析报告数据：目前国内小于10万方的中小型养老地产项目是市场主力，超过150万方的大型养老项目是市场总体量的主要贡献者。  随着利好政策不断向养老产业倾斜，市场参与热度提高，多方主体探索养老产业，根据承担的角色不同大体可以分为投资者、开发商及运营商3类。地产商、保险公司、国企、专业服务机构等均有涉足，代表企业有：泰康人寿、中国人寿、万科、保利、亲和源等。   02 养老市场运作模式 养老运作模式主要有4种，分别为：整体出售、整体持续运营、销售+持有、衍生品模式。 （1）整体出售：以养老住宅概念出售房屋产权、配套并举。该类模式回收成本周期短、风险低，是最受开发商倾向采纳的一种模式；但该模式不受养老优惠政策支持，代表项目：东方太阳城； （2）整体持有运营：对自理、半自理及非自理客户区别处理，收取不同的租金和服务费。此模式对项目初期资金要求高，资金回收速度慢。有的项目通过出售长、短期会员卡实现前期回款，缓解现金流压力，代表项目：上海亲和源、青岛万科怡园； （3）销售+持有：由于很多新批土地在养老公寓有出售比例限制，因此经常出现在新建的综合住宅区。这种操作可促进养老公寓可持续性发展，可通过一部分出售减轻自己压力，代表项目：万科随园嘉树、北京太阳城、天津康贝宁津园。 （4）衍生产品：保险业投入养老地产，结合保险销售所衍生出来的房地产产品。概念是通过养老保险金未来收入，支付养老公寓开支。这种模式为项目提供长远现金流及具有长远规划性，代表项目：泰康人寿旗下“泰康之家”。  典型案例 万科：万科养老产业起始于2010年，经历了养老业务1.0时代，养老业务2.0时代及如今的轻资产3.0时代。万科基于原有地产业务，深耕“三高”城市，确立养老模式三大业务方向：机构型（偏重点合理等级客户）、社区嵌入型（立足于已有社区辐射周边）及CCRC型（侧重于全生命周期看护），走出一条养老产业“成熟化、规模化、体制化”的特色模式路径。  万科随园嘉树2015年开始运营，占地5.9万方，拥有575套养老公寓，配套护理院（200余个床位），是一种邻里型养老模式，采用“大社区+养老组团”的开发模式，实现了养老不脱离社会和子女，社区内设置专业适老化产品及服务，为老人打造出居家养老体验感。 项目定位于面向活跃、高知老人的服务型公寓，核心客户来源于杭州市区。目前入住率达95%，已经服务过超过650名长者。运营模式采用出售使用权或者15年长期租赁模式，于2016年实现盈亏平衡，目前盈利规模在300万左右。  远洋地产：引入美国养老服务理念、运营体系、照料经验，为中国高端人群提供全生命周期的隔层级服务。远洋养老实行“轻重并举”的养老产品模式，打造远洋养老产业的战略格局。远洋·椿萱茂通过投资、租赁、委托管理独立物业方式运营，是一种轻资产的养老业务模式，且已形成了品牌化连锁布局模式。与此同时，远洋集团也在考虑通过重资产方式，将要开发建设CLRC(Continuing Living Retirement Community)养老社区。区域布局上 “立足北京，布局全国”，首先从东南西北四个方向布局北京的养老格局，而后布局上海、广州等一线城市，对重点二线城市也进行观察、伺机布局。 远洋椿萱茂凯健项目总投资4800万元，占地面积17万方，包含89间房，110个床位，采用只租不售运营模式，打造区域高端养老标杆。主要包含3类服务体系： （1）社区嵌入式长者中心：作为社区经营存在，依托于远洋地产的社区，针对活力的、独立的不需要协助的老人； （2） 核心区一站式颐养公寓：提供全套的养老解决方案，自理老人、半自理老人、不能自理老人全面覆盖，如望京颐养公馆； （3）城市协助型养老公寓：专门针对具有不同程度护理需求的老人，提供护理服务，如亦庄“养护公寓”。 远洋椿萱茂凯健项目采用“押金+月费”盈利模式，属于租赁物业进行改造后经营。押金收取8万元，月费10000-30000元/月，根据房间大小不同收费；护理费5000-10000元/月，具体根据老人身体状况收费。服务对象以独立老人和活力老人为主，并提供老人在不同身体阶段的养老服务，目前入住率60%左右。 泰康之家：采用“泰康人寿保险+泰康之家医养”结合的养老模式，客户通过购买泰康人寿的保险完成养老财务规划，同时在需要养老的时候入驻泰康之家，实现前期财富积累，后期养老的目的。 该模式整体分为2个阶段：财富积累期及安享晚年期。财富积累期客户先交纳起点为200万元以上保险金额，根据客户需求可分为趸缴和十年期缴两种。安享晚年期：客户65岁/70岁开始每月领取1.1万元生活费，同时可以优先入驻泰康之家，保险产生红利用于支付养老社区的租金及费用。 泰康之家依托于保险资金优势及广泛基础客群，短期内已经实现盈亏平衡。目前运营情况良好，全国已经布局8个医养实体项目，总投资203亿元，地上总建筑面积超128万平方米，入驻情况良好。 图片来源于泰康之家官网，侵删 上海亲和源：上海亲和源社区于2007年开业，占地面积8.4公顷，包含16栋建筑，可入驻1600多人，客户以上海本地人为主，主要为高级知识分子及高级干部。上海亲和源采用会员制社区养老模式，为老年人提供生活照料、健康医疗、文化娱乐等全方位的、个性化服务。社区会员卡分为A卡和B卡，A卡缴费160万起，可获得永久居住及转让权，也可以转卖他人。B卡缴费90万起，可获得本人终身居住权。目前亲和源养老公寓入住率超过98%，颐养院床位全部出租出去，整体运营情况良好。 案例问题总结及启示 （1）定位选址难，关联要素多的问题：区别于基本的住宅定位，养老地产的定位需要从城市、区域、规划、政策、未来发展变化上去着手，需要考虑诸多因素； （2）受众群体有限，客户结构单一：目前，养老地产的主要客户为高端客户，客户数量有限，且结构单一，入驻率风险较大； （3）前期资金投入额大，回收周期长：开发成本及后期运营成本高，需要的资金量大，对资金成本及复合化要求高； （4）盈利模式设计难，盈利风险大：单纯以养老运营服务的方式获得盈利的风险较大，需兼具投资及自用双重属性，才能保证对客户的吸引； （5）重硬轻软，健康跟踪及紧急救护不足：重硬件轻软性服务，养老的根本在于服务的价值，硬件仅仅是居住的场所，软性服务才是真养老，国内在跟踪、监测服务上处于起步阶段，有很大待改进空间。 03 养老地产打造建议 （1）定位：老年社区与城市发展的发展密切相关，必须基于城市发展的大视角，结合国情、社会经济及文化特点、城市规划等是定位的前提，构建科学的选址模型； （2）客户：通过对老年人群的细化分析及各类型老人的需要对接程度分析，抓取多种老年客群，构建多元的客户结构，避免单一客户数量有限的约束，突破市场上普遍的养老客户数量的限制； （3）资金：采用多渠道融资方式，解决投资金额大，回报周期长的问题，重点建立与政企之间PPP合作开发模式，保证政府积极性及参与度； （4）盈利：复合化盈利模式，采用组合盈利，租售结合+护理费，兼具投资自用功能等，保证项目利润。 （5）用融合增益破局养老地产局限； （6）产品：企业布局加速，更注重服务，实现从养老地产到养老产业的发展，逐步“去地产化”，复合化配套，细化服务，实现健康快乐养老； （7）产品：政策的逐渐落地推动了智慧养老、信息化养老等新形式的“科技养老”服务模式，智慧养老将迎来发展的新风口。 江苏地处长三角地区，其老龄化率仅次于上海、北京，在全国各省（区、市）中位列第三，是老龄化程度最高的省份。继先前整理的长三角地区十大值得一看的养生养老项目一文之后，本文此次整理了江苏省部分值得一看的养生养老项目，包含地产系项目和机构系项目，希望能够帮助大家对江苏省养生养老项目有所了解。（注：排列不分先后，细节信息以各个项目现场实时公告为准） 1、耕林生命公寓 坐标：无锡市新吴区具区路以南净慧东道交叉路口西南角77号。 开发方：无锡大承置业有限公司。 定位：居家型养老社区。 首开时间：2016年5月。 占地面积：5.42万㎡。 总建筑面积：11万㎡。 产权信息：含70年产权住宅。 装修：一期毛坯，二期精装修。 销售方式：产权销售、租赁制。 入住要求：未硬性规定，但是社区规划偏向退休中老年群体。 可照护对象：自理、半失能、失能、记忆障碍情况照护等。 医疗资源： 自建国家二级康复医院，计划建立专业医院和中医治疗中心，与省内外先进三甲医院、高等院校合作。 合作方：万科物业、无锡太湖学院、美国杜克大学医学中心、美国加州大学洛杉矶分校附属罗纳德里根医学中心、美国梅奥诊所、美国M.D.安德森癌症中心、日本板桥中央综合病院等。 产品布局：小高层居住区、护理中心、康复医院、儿童乐园、动物园、生活休闲娱乐大厅及商业配套等。 功能：居家养老、社区养老、养生生活和健康护理等。 理由：整个社区紧靠太湖，自然风景资源优越。社区以荷兰生命公寓的养老理念为根本，同时引进荷兰管理模式，并有来自荷兰专家团队指导，国际化的医疗资源合作，较有社区特色。社区还鼓励老人做力所能及之事，打破了传统养老院的病房式管理，与周围社区融为一体。在相对对外开放的社区环境中养老，一定程度可以降低隔离感。 2、江扬·天乐湖养生养老社区（养生岛） 坐标：扬州市仪征市月塘镇四庄村江扬路1号核心区。 开发方：仪征江扬投资置业有限公司。 定位：兼具旅游度假和医养结合的大型综合养老社区。 首开时间：2017年1月。 占地面积：200万㎡（整个旅游度假区）。 总建筑面积：8.3万㎡（养生岛部分）。 产权信息：含70年产权住宅。 装修：精装修。 销售方式：产权销售。 入住要求：未硬性规定，但是社区规划偏向退休中老年群体。 可照护对象：自理、半失能、失能老人等。 医疗资源：自建天乐湖护理院。 合作方：苏北人民医院医疗集团（近期名医工作室和联合病区在天乐湖护理院揭牌）等。 产品布局：综合居住区（低层、多层和高层）、护理院、商业中心、酒店、文化休闲中心、运动健身中心和儿童游乐中心等。 功能：社区养老、养生养心、休闲度假、医疗康复和生态农场等。 理由：依托江扬天乐湖旅游度假区在资源，周边配套种类丰富，各类农场、游乐园、温泉资源等，是享受生活的好去处。除了度假区自身的资源外，社区还毗邻2018省博园和2021世博园，区域未来发展较好，休闲旅游资源相当丰富。S353省道穿过度假区，外出方便。 3、金东方颐养园 坐标：常州市武进区湖滨南路99号。 开发方：江苏九洲投资集团有限公司 & 江苏亚邦投资控股集团。 定位：居家养老和配套服务一体化的高端CCRC养老社区。 首开时间：2013年10月。 占地面积：17.6万㎡。 总建筑面积：32万㎡。 产权信息：含70年产权住宅（但不售卖产权）。 装修：精装修。 销售方式：会员制、押金制。 入住要求：退休中老年群体。 可照护对象：自理、半失能、失能老人等。 医疗资源：社区内有常州市第二人民医院金东方院区（三甲）。 合作方：常州市第二人民医院。 产品布局：小高层居住区、医疗护理中心、商业服务中心（含酒店、购物中心）、中央养生会所及中央公园景观配套等。 功能：居家养老、社区养老、养生生活和健康护理等。 理由：社区虽然在城郊，但是配套较全，距离淹城森林公园旅游区1公里，距武进区商业中心2公里，加上项目自身的商业服务配套，整体生活便利。社区中就有三甲医院，就医非常方便。属于功能较全，又接地气的养老社区。 4、国寿嘉园·雅境 坐标：苏州工业园区阳澄湖半岛。 开发方：中国人寿 & Merrill Gardens(魅力花园)公司。 定位：跨代型中高端养老养生社区。 开业时间：预计2019年6月（现在可以参观体验）。 占地面积：16.12万㎡。 总建筑面积：13.95万㎡（现一期：11.2万㎡）。 产权信息：不含产权住宅。 装修：精装修。 销售方式：会员制。 入住要求：退休中老年群体。 可照护对象：自理、半失能、失能、记忆障碍情况照护等。 医疗资源： 自建社区诊所，与多家三甲医院和国外著名医疗机构长期合作。 合作方：上海中山医院、瑞金医院、北京协和医院、301医院、美国Mayo医学中心、华为、中青旅、固生堂、广发银行等。 产品布局：多层居住区、公共活动区、国寿人文书院、健康中心、精品酒店、剧场等。 功能：居家养老、社区养老、机构养老、养生生活、健康护理、度假休闲和生态农业等。 理由：苏州园林式的建筑风格，在依山傍水之处，显得格外有意境。水绿独栋和敦亲合院的产品形式，显得古典又高端，满足不同客户需求。依托阳澄湖旅游度假区，自然风景与休闲资源丰富。交通便利，不仅道路较多，半小时车程可达上海虹桥机场。优质的合作医疗资源，又是知名国企与美国养老运营经验丰富的企业共同打造，协同华为的科技技术，社区的生活居住体验更值得期待。 5、高淳雅园 （养生居住区域） 坐标：南京市高淳区淳兴路与古城湖南路交汇处。 开发方：雅达资本、中青旅红奇基金。 定位：雅达高淳健康休闲旅游产业园。 开盘时间：2019年1月。 占地面积：30.6万㎡。 总建筑面积：48.36万㎡。 产权信息：含70年产权住宅。 装修：精装修。 销售方式：产权销售。 入住要求：未硬性规定，但是社区规划偏向退休中老年群体。 可照护对象：不详。 医疗资源：外部医疗。 合作方：南京市高淳区政府、雅达绿城物业服务等。 产品布局：综合居住区（别墅和多层）、学习教育、旅游酒店、文化消费区、主题花园博览区和休闲商业街区等。 功能：居家养老、社区养老、养生养心、休闲度假、医疗康复和生态农场等。 理由：养生居住区域依托高淳雅园的整体旅游规划，结合项目圩田水乡特色IP，昼夜皆可游玩的特点，让养生养老生活有了不一样的趣味性。同时，其作为江苏省2018年省重大项目，及其欲打造成国内田园文旅品类的标杆的目标，项目前景可观。功能上集旅游度假、休闲消费、艺术创作、研学交流、康养旅居、生活居住等为一体，是又一特色养生养老之地，同时也兼具全龄化社区的要素，有一定教育资源导入。项目整体可助力高淳康养度假产业向高品质、国际化方向发展。 6、瑞颐椿熹里养生社区 坐标：苏州市吴中区吴中大道1190号。 开发方：苏州中元建设开发公司。 定位：高端创新的养生养老社区。 开业时间：2014年12月。 占地面积：7.16万㎡。 总建筑面积：8万㎡。 产权信息：不含产权住宅。 装修：精装修。 销售方式：会员制。 入住要求：男性年满55周岁、女性年满50周岁。 可照护对象：自理、半失能、失能和老年痴呆症老人等。 医疗资源：自建苏州瑞颐护理院、老年病医院（天融医疗康复中心）。 合作方：江苏瑞颐养老产业发展有限公司、江苏凯莎酒店管理有限公司、天融健康俱乐部、苏州中拓房地产营销策划有限公司、上海交通大学医学院附属苏州九龙医院和苏州老年大学等。 产品布局：多层居住区、精品酒店、老年病医院、护理院、康体活动中心以及农场等。 功能：居家养老、社区养老、养生养心、休闲度假、医疗康复和生态农场等。 理由：社区周边配套成熟，紧邻越溪老街，生活便利。周边多条城市快速路和主干道，交通相对便捷。除周边丰富的自然生态资源外，还有依傍苏州市国际教育中心（南校区），学术氛围浓厚，更能感受到生命的朝气，易于对养老心情产生正向影响。同时，社区运用中西园林相结合的景观规划设计，以各个建筑单元围合而成的各类空间，表现出“亲水，亲木，亲绿”的景观特色。 7、康缘·养生谷 坐标：句容市茅山风景区茅山大道茅山湖旁。 开发方：江苏康缘集团开发有限公司。 定位：医、养、居、游一体化的养生养老综合性度假胜地。 首开时间：2018年7月。 占地面积：186.67万㎡。 总建筑面积：37万㎡。 产权信息：含70年产权住宅。 装修：精装修。 销售方式：产权销售。 入住要求：未硬性规定，但是社区规划偏向退休中老年群体。 可照护对象：自理、半失能、失能老人等。 医疗资源：茅山医院(三甲医院)。 合作方：绿城物业、江苏建康职业学院、上海浦东发展银行、中建八局和上海轩天等。 产品布局：综合居住区（别墅、洋房等）、老年康复医院、城市商业综合体、健康管理学院、中医药文化园、酒店、航空飞行营地和学校（幼儿园、小学和中学）等。 功能：社区养老、养生养心、休闲度假、医疗康复和教育等。 理由：项目有着众多头衔，如江苏省重点旅游项目、国家重点旅游项目、国家中医药健康旅游示范基地和国家级航空飞行营地示范工程，兼具中医药资源和特色飞行营地资源，未来发展可期。同时又地处南京一小时都市生活圈之内，依托茅山丰富的自然资源，适宜度假养生。当然，项目刚开盘不久，医疗规划和相关服务的落地还有待观察。 8、石柱山康养城 坐标：扬州市西郊捺山脚下月塘镇谢集街南。 开发方：扬州恒丰养老产业有限公司。 定位：苏中地区现代复合型健康养老主题产业示范区。 首开时间：2017年9月。 占地面积：66.7万㎡。 总建筑面积：54万㎡（含石柱山庄）。 产权信息：含70年产权住宅。 装修：精装修、毛坯。 销售方式：产权销售、租赁制。 入住要求：未硬性规定，但是社区规划偏向退休中老年群体。 可照护对象：自理、半失能、失能老人等。 医疗资源：自建恒德护理院暨职大附属医院。 合作方：仪征市月塘镇人民政府、光大金融租赁股份有限公司、南京金陵酒店管理有限公司、扬州职业大学和英国西伦敦大学等。 产品布局：洋房和双拼居住区、温泉康养中心、运动健身区、文化娱乐活动中心、度假酒店、商业中心、生活广场、农场等。 功能：社区养老、养生养心、休闲度假、医疗康复和生态农场等。 理由：先天优质生态资源环境，与政府、高校、金融一同合作，获取资源最大化与政策支持，保证项目的健康运行。同时，注重品质酒店资源，增强旅游配套实力，提升项目整体实力，有利于吸引周边经济实力较强城市人群来此休闲度假。低密度的建筑，让人更多感受田园惬意的生活气息。 9、恒大养生谷 坐标：江苏省南京市六合区金牛湖。 开发方：恒大集团南京恒康置业有限公司。 定位：全方位全龄化健康养生养老社区。 首开时间：2018年12月。 总占地面积：56.4万㎡。 总建筑面积：75.4万㎡。 产权信息：含70年产权住宅。 入住要求：无限制。 可照护对象：自理、失能、半失能老人（规划）。 面积段：70-190㎡（当前）。 装修：精装修。 销售方式：产权销售、租赁制、会员制。 医疗资源：自带三甲国际医院规划，外部与知名三甲医院建立绿色通道。 合作方：布莱根和妇女医院（哈佛医学院主要教学医院之一）等。 产品布局：洋房、医院、学校、酒店、公园。 功能：日常生活、养生养老、医疗康复、度假旅游、文体休闲等。 理由：知名企业的全龄段养生养老社区，助力实现“一家三代两居”健康新生活。规划配套较为齐全，自然环境较好。地铁站周边，交通便捷。全年龄段高额保障体系，有专属健康保险产品。“租、购、旅”会员服务模式，客户可以灵活入住。 10、泰康之家·吴园 坐标：苏州工业园区阳澄湖半岛核心区域。 开发方：泰康之家。 定位：集高端养生养老、艺术文化、生态居住等多功能为一体的综合体。 开业时间：预计2019年年初。 占地面积：31万㎡。 总建筑面积：18万㎡。 产权信息：不含产权住宅。 装修：精装修。 销售方式：会员制。 入住要求：退休中老年群体。 可照护对象：自理、半失能、失能、记忆障碍情况照护等。 医疗资源：自建的二级康复医院，与权威三甲医院建立快速转诊通道。 合作方：设计师贝聿铭、美国养老设计服务机构THW、 美国养老社区运营机构ABHOW、中国老年学学会老年营养与食品委员会、松鹤楼、华谊兄弟、美国霍普金斯老年医院等。 产品布局：多层居住区、活动会所、康复医院、酒店、艺术中心、高尔夫俱乐部、商业购物村、农场、电影世界等。 功能：居家养老、养生生活、健康护理、度假休闲和生态农业等。 理由：阳澄湖搬到植被覆盖率达70%，国家级旅游度假区的重点项目，景观资源极为丰富，公园密布，具备健康养老的自然环境基础。产品配套布局丰富，特别设有特色艺术中心，及15分钟车程达苏州金鸡湖CBD，都利于未来社区度假旅游的发展。泰康之家北京、上海等地同类社区现行运营也可为该社区的良好运营提供经验基础。保险产品与优先居住权的捆绑和较高的收费，提高了社区的进入门槛。 |
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