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很多人在群里问我摇号排名很后面，万一只有顶楼和底楼要不要买？众人各抒己见。我来谈谈我的观点。 限价情况下，一二手价格倒挂厉害的，顶底楼怎么都可以选；投资首选顶、底楼，自住根据自己经济能力和喜好选，但有些特殊情况下文展开说。 觉得有用的拿去。觉得不对的，留言中写下自己的想法，连同我的文章一起供大家参考。 说的多不如做得多。卓越蔚蓝领袖拿出了6套底层的房子重新摇号，不用冻结资金，我自己也去参与了。 文末再给大家吐槽一个楼盘的内幕小道消息，不想惹麻烦，所以不会写是哪个楼盘，但具体内容会写的比较详细。 长按二维码关注本公众号 PART 1 先说投资的情况。 投资看回报率，也就是你买入多少钱？卖出多少钱？赚到多少钱？把这个帐算清楚。 一般投资选择低单价的房子。为什么呢？我们来具体分析。 一般二手房市场上不同楼层的售价会有差异，但这个差异会比较接近当初一手房售价的差异。 这话的意思是，如果当初一楼比二楼便宜1000元/，则今后相同条件下这两者之间二手房的价也在这个数左右。 那么如果房价上涨翻倍了，则你多花在选楼层上的差价部分是很难跟着翻倍的。 因此要选择相对低单价的房子，来实现投入资金增值最大化。 这样讲比较抽象，我来举个具体的例子： 90方的房子，一楼单价1.3万，总价117万，与二楼之间单价相差2000元。二楼单价1.5万，总价135万。二楼往上每个楼层单价相差150元，15楼的单价为1.695万，总价为152.55万。 则一楼与二楼之间两个房子总价相差18万。一楼和15楼房子总价相差35.55万。 假如今后房价涨的翻倍了，对于3万左右的房子，一二楼之间的差价估计也就在20万左右，而不太会达到原本差价的2倍，从18万变成36万。这部分差价是很难跟着房价翻倍而翻倍的。 同样道理，一楼和15楼的房子在二手房市场上的差价更不可能达到原有35.55万差价的两倍，即71.1万。 换句话说，你当初如果买了二楼而没有买一楼，那么你多投入的这18万并没有和其他投入这套房子的资金 一样，产生翻倍的效益。如果你买了15楼，则你多投入的35.5万，也一样。 这也就是为什么投资要首选低单价的房子。顶楼也同样考虑。 还有一个方面，作为投资，如果在持有期间房屋对外出租，一楼、二楼和15楼在租金上并不会有太大的差价。那么作为回报率计算，一样是低总价的回报率更高一些。 这是总的一个思路，但也有一些特殊的情况，就要具体分析了。 1、有的楼盘没有一楼，从二楼起卖，下面是挑空入户大厅，二楼相当于三楼，虽然采光差一点，但不会很潮湿，阴暗，价格又会相对低一些，所以这样的底楼是投资的首选。 2、有的楼盘一楼虽然无架空层，但下面是车库，也不会太潮湿，这种楼层会比较难以转手，是否选择买就要看价格差是否足够大。如果差价不够大，还是建议选二楼，因为更容易出手，如果差价很大，那选一楼也不是不可以。 3、洋房的一楼带有大面积地下室和花园，洋房的顶楼带有阁楼，这些赠送部分在二手房卖出时候都能产生溢价的。 因为这些都是实际能够使用的面积。虽然买进的时候会贵一些，卖出时候也不可能按全部实际使用面积折算成钱来卖，但还是能够产生额外效益的。 4、接近的价格下，楼间距不大的选择顺序应该是顶楼、二楼、一楼，楼间距足够大或者超高层的，譬如总层数30层以上的，选择顺序应该是二楼、顶楼、一楼。（这里指没有架空的一楼） 5、如果是豪宅，请选择最好的楼层，顶底楼都不要选。对于购买豪宅的人群来说品质比价格更重要。 PART 2 再谈谈自住的情况。自住主要看两点： 1、你有多少钱？ 2、有自己喜欢什么？ 可能有人觉得这个写出来很搞笑。但事实上大部分自住最后选了顶底楼的，真的就是钱不够，只能买得起这个。 另外，有的人喜欢高楼层的，有的喜欢低楼层的，这种事情真不能拿自己喜好去建议别人。 这里只把利弊大概说一下，最终还是要看大家自己怎么想的。 顶楼一般肯定会有漏水问题和隔热问题。 但这个要客观的讲，现在房子施工质量大部分都还可以。屋顶不上人不破坏的话，新房子前面5，6年是不太会出问题的。 时间长了自然会有漏水问题。真的漏了，补一下也花不了太多的钱。很多人房子住个10年左右就换了，所以顶楼漏水这件事情要关注，但也没有说的那么可怕。 隔热问题对现在的年轻人来说好像问题也不太大。白天都不在家，到家就开空调，可不像以前的人，要晚上10点以后用峰谷电了才开空调。说白了生活水平在提高，电费占生活开销的比例已经微不足道了。 底楼光照会不好，会潮湿、蚊虫会多、私密性差一些。 但现在住宅一般下面有整体地下车库，所以一楼哪怕不架空，也没有那么的潮湿。我倒是觉得现在的楼盘一楼往往绿化完全挨着，虫子这些特别多很烦人。 大部分一楼会被在小区里活动的人群一眼就看到屋子里的摆设这些。有忌讳的朋友还是要充分考虑这点的。 洋房底楼很多有送院子、送地下室；顶楼有送阁楼这些，房价会贵一些，就看大家自己的选择了，我们这里不再讨论。 PART 3 最后说说为什么去参与卓越蔚蓝领袖六套一楼房子的摇号。 卓越这六套房子都在一楼，户型也一般，下面也没有架空，而且与二楼及以上的楼层差价也不算大。 换句话说，在这个楼盘里，并不是那么值得买。但我还是去参与了，并且也建议大家参与。 原因就是限价。1.3万的价格，对于蔚蓝领袖其他房子来说性价比不算高，但放到整个杭州市场里去比，性价比就是很高。 周边我们不说什么2.5万的二手房了，就1.8万的价格卖出好了，也是5000元的差价，也是40万的赚头。干嘛不买？ 没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。 行情不好的时候，好楼层的房子一样卖不出好价格；行情好的时候，差楼层的房子一样能卖出好价格。我们要做的是选对时机。 更多实际操作，请扫描下面二维码加入知识星球咨询。 以前房子顶底楼都比较难卖，因为先天的缺点，让选择人群基数小，又让大家有难转手的预期。但因为限价造成的一二手差价，使得这些问题都变得不是问题。 天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。 结 语 正因为如此，某些开发商的销售团队也是用尽浑身解数，想出种种办法来博取额外收益。 我们来讲个故事，如有雷同，纯属巧合。 某个楼盘有那么34套房子没有网签，好像是被哪个媒体爆料了。说是要查一下到底有没有问题。 结果其中18套在上周五之前把拖着没有网签的都去网签了。还有16套原来是被一些没有购房资格的人定的。 其中的10套通过内部关系，一套房子按40万+35万+绑定一个车位的形式，打包价格大约210万左右全部定掉了。 这些房子透明售房网上的备案价格在130万上下。具体一房一价。 最后还剩了6套，拿出来摇号了。 大家听听就好了，我不能拿出证据，否则万一闹大，朋友买不到这个房子要恨死我了。 所以这真的就只能是个故事。 |
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