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微尔湾：网友（为保护网友隐私，此处用化名Lavender）来尔湾买房了，我们把她看到的、经历到的和写下的文字，通过整理补充，将跌宕起伏的买房故事分为5集，逐一分享给读者。在每一集的后面，我们还加上了针对这部分的与“微尔湾专家顾问团”专家的问答，因而能够从专业的角度帮助读者更好地了解在美国购房的特点和过程。 飞机在空中轻微颠簸了一下，我已能明显地感到飞机开始降落了。洛杉矶就要到了，我长长地舒了口气，心中充满了兴奋、期盼和夹杂其中的些许担心。
今天是2015年11月12日，我和先生从北京登上了来洛杉矶的国际航班，即将开始我们为期十天的美国购房之旅。孩子明年要上小学，我们打算搬到美国给孩子一个更好的、多元化的教育环境，那买房安居就成了首要任务。 在大洋彼岸的陌生地第一次买房，对于语言、文化、各种法律法规和条条款款，都不是很熟悉，而且我们又只能为这次购房之旅抽出十天的时间（加上路上，总共有12天）。那在这短短的时间内，面对诸多的挑战，能不能顺顺当当地买到心仪的梦中之屋呢？ 由于时间紧迫，来之前我就已经做了很多功课和准备。我是微尔湾的热心网友，读了很多微尔湾发布的介绍尔湾的文章。所以尔湾，这个大洛杉矶地区南部的卫星城，对我而言并不陌生。另外，微尔湾的Zhihai还专门为我写了一份清单，详细列出了买房前的各项准备工作。我按照这个清单一步步去准备，心里也觉得踏实多了。
确定买房的目的 如果是自住的话，就要求房屋不仅是自己真正喜爱的——房屋的位置、学区和环境都需要考虑进去，而且还能满足自己的生活方式——比如喜欢大的室外活动空间，就可以选择院子比较大的房子。 如果是想买房投资，就要看一下该房屋在当地的租售比。对尔湾而言，目前市场上价位100万房子的租售比为4.7%-5.0%。值得注意的是，投资买房，租金通常只能和贷款部分相抵，投资回报更多的是依靠房屋本身的增值以及可预期的货币汇价差。一般来讲，价位比较低、租金比较好而且容易出租的区域比较适合买投资房。 准备资金 如果钱在中国，需要在国内银行开具中英文的存款证明，然后尽快把买房资金转到美国。在美国买房出价时，必须要附上资金证明和贷款资格的证明，从而让卖方知道你有购买能力。押金一般是房价的百分之三；如果买的是新房的话，就要遵循开发商或销售公司的规定（一般不会超过百分之三）。 外国人贷款 外国人在美国购置房地产是可以申请贷款的，虽然通常情况下比美国人要难一些，利息要高一些。 选择贷款银行或机构：在加州目前能给外国人贷款的银行并不多，因为一般的美国银行对外国人购房贷款都有严格的信用审查制度，而大多数的中国人因为没有美国的信用历史，很难通过审查。但还是可以通过一些华资银行来办理房屋贷款，目前加州能为外国人提供贷款的华资银行有华美银行、汇丰银行、国泰银行、工商银行和中信等等。 头款和利息：由于经历了金融危机，美国政府对银行发放贷款的审核很严格。一般来讲，外国人贷款的头款需要在40%以上；对于常见的贷款方式（30年、15年固定利率，7年、5年、3年固定/后浮动利率的按揭方式），外国人的贷款利率通常也会高一些（目前大约会高出一到两个点左右）。根据情况，外国人最高可以贷到200万美元。另外，也可以通过买点来降低利率，通常买一个点可以把利率降低一个点（0.125%）。 作业时间：申请贷款的作业时间会比较长，所以如果选择贷款的话，大约需要四十五到六十天的过户期。银行会检查申请人在居住国的收入和国际信用。贷款可以用个人名义申请，也可以用公司名义申请。 贷款所需材料：对于外国人贷款，银行会要求贷款人提供：
选好房产经纪人 房产经纪人在美国都有正规培训，有加州地产部发的执照。买方经纪人的佣金是卖方付的，一般是房屋交易价格的2-3%。
我根据这份清单，针对买房已经做了如下准备工作
我目前对房屋的要求是
就在我浮想联翩的时候，飞机已经顺利抵达洛杉矶国际机场。与北京寒冷的雾蒙蒙的初冬季节相比，洛杉矶依然是一片春意盎然的景象。那暖暖的阳光照在身上，我的心情也跟着变得明媚起来。虽然心里还是感到有些未知和不确定，但因为有微尔湾和尔湾的一些姐妹们，在这个陌生的国度里我并不觉得孤单，对即将开始的购房之旅也充满了信心与期待。 与“微尔湾专家顾问团”专家的问答 微尔湾：您觉得从中国来美国用十天买房，时间够吗？可行吗？ 专家：时间是够的，我也有客户十天买下房子的。但前提是要充分做好准备工作；要夫妻同心、有商有量或夫妻中有一人能拍板；要尽快锁定买房的城市，爱上一座房，首先要爱上一座城。 微尔湾：如果需要贷款，交易的过程会比较长，在回国之前需要做什么？ 专家：需要确保Escrow和贷款银行知道她在交易过程和过户阶段不在美国；开通网银电汇，确保汇款能及时到达Escrow；和经纪人尽可能做好文件的签署。 微尔湾：微尔湾的Zhihai所列出的买房前的准备工作，您觉得还有什么需要补充和修正的吗？准备工作这么多，最重要的是哪些呢？ 专家：所列出的准备工作很充分。准备工作里最重要的是准备资金。 微尔湾：Lavender所做的买房前的准备工作，充足吗？还有需要补充的吗？ 专家：准备得很充分，尤其是提前来美国开通了美国银行账户，才有可能提前把资金转过来。 微尔湾：假如Lavender没有提前在美国开通银行帐户，怎么解决这个问题呢？ 专家：可以在海外（比如香港）开通自己名下的账户，把钱转进去，并在香港的账户里存够60天以后，再转到美国来，同时提供香港账户两个月的月结账单。 微尔湾：Lavender对房屋的要求合适吗？还有需要补充的吗？ 专家：要求合适。需要补充的是，在买房的时候还要考虑房屋有没有HOA。因为HOA需要缴费，没有HOA可以省下一笔费用；但社区没有HOA的监督与管理，通常面貌会显得差一些。 微尔湾：11月份是买房的好时机吗？优缺点是什么？ 专家：可以说任何时候都是买房的好时机，只是机会有所不同。对11月份买房而言，是讨价还价的好时机，因为这时买家不多，更有可能谈到比较好的价钱；但这时卖家也不多，市场上房源相对比较少，可选择性不多。 另外，11月份买房，要尽量避开感恩节期间，因为那时美国在放长假，各部门的效率都比较低。如果一定要那时来，可以待的时间长一些，多留出4到5天的时间，用来旅游并领略美国本地的节假日。 Lavender能不能在短短的十天内买到令她心仪的房屋呢？请大家继续关注。 在此，我们非常感谢这位网友与大家分享她的买房经历，也非常感谢“微尔湾专家顾问团”的本期专家加州桔子（严祖桔）对我们的问题所做的耐心和专业回答。 |
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