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新版示范合同的形式变化 （一）首次采用章节式体例编排并新增目录 相较于以往，本次修订不仅在合同内容上做出了新调整，更在合同形式上有新变化。最大的变化就是在“条”之上增设“章”，打破了以往旧版以“条”为合同一级标题的做法，将数个彼此相关的条款归入一章。如，将“计价方式和价款”、“付款方式和期限”、“逾期付款责任”三条归为一章，并将章节命名为“商品房价款”。同时，为了使交易双方能够对合同的大致内容一目了然，使合同更加便于查阅，新版示范合同还新增了包含各章节名称的目录。 （二）新增特别提示和术语解释 旧版示范合同在说明之后就开门见山进入主体部分，新版则在正文前新增了特别提示和术语解释。特别提示意在提醒买受人注意标的商品房的规划性质及所占用范围内的土地用途，防止买受人因疏忽而购买到出卖人擅自改变规划性质的房屋，帮助买受人规避风险；术语解释共包含十三条法律术语（如“法定代理人”）及行业术语（如“套内建筑面积”），帮助买受人理解合同中晦涩的专业术语，同时避免因买卖双方对术语理解不同而产生的争议。 （三）合同表述更加规范、明确 依照旧版示范合同，买受人逾期付款超过约定天数的，出卖人有权解除合同，而相对地，对于出卖人逾期交房超过约定天数的，合同却没有说买受人有权解除合同，而是采用了“买受人有权退房”的表述。虽然从结果来看两种表述可能具有同样的效果，但“解除合同”是更加规范的法律用语。新修订的示范合同将旧版中所有的“有权退房”修改为“有权解除合同”，更规范、明确地体现了对当事人的违约救济。 二新版示范合同的内容变化 （一）商品房预售与现房买卖示范合同共有的变化 1. 新增房屋权利状况承诺条款，写入惩罚性赔偿 商品房交易实践中，“无权处分”、“一房二卖”，抑或是“出售具有权利瑕疵的房屋”往往是导致纠纷的几个重要原因。修改后的示范合同针对上述三大风险加入了房屋权利状况承诺条款，即开发商应向买受人保证：（1）出卖人对该商品房享有合法权利；（2）该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；（3）该商品房无司法查封或其他限制转让的情况。对于违法上述承诺的违约责任，合同也明确规定：“如该商品房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或不动产转移登记的，买受人有权解除合同。……给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为已付房价款一倍。”虽然最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释[1]已列出五项出卖人应承担惩罚性赔偿的具体事由，但其中并不包含商品房被司法查封或出卖人无权处分的情形，而在新版示范合同约束下，违约开发商面临惩罚性赔偿的可能性进一步增加。 2. 细化交付条件，明确违约责任 （1）先防白蚁后交付 “千里之堤溃于蚁穴”，由于白蚁可隐蔽在木结构内部破坏承重部位，其对建筑物造成的无穷安全隐患不可小觑。为了预防建筑物蚁害，新版示范合同将商品房所在项目已签订《白蚁预防合同》写入商品房交付条件。 （2）基础设施有标准 实践中，除了商品房自身的质量，配套基础设施是否能够正常使用也是影响购房人利益的重要因素。此前的示范合同中虽为市政基础设施和其他设施设置了专门条款，但其中关于设施于何时能够达到何种使用标准全部留白，由当事人自行约定，而许多开发商出于减轻自身责任等考虑又没有填写这些条款，这就为日后的纠纷埋下了伏笔。新版示范合同为基础设施设定了明确的标准，如:交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。此外，对于约定期限内基础设施未达到交付条件的，合同还设计了违约责任的承担方式。 （3）验出问题要修复 买受人的查验是房屋交付前的一个重要环节，查验使得买受人能及时发现房屋是否存在质量问题。对于地基基础和主体结构有问题的，买受人毫无疑问可以解除合同，而对于除此之外的其他质量问题如何解决，新版示范合同也做出了明确的阐释，即出卖人须修复后再行交付，且由出卖人承担修复费用。合同还列举了此类问题中的几种常见情形，如管道堵塞、门窗翘裂等。 3. 细化商品房质量条款，倡导环保节能 新版示范合同将民用建筑节能措施作为最后一款归入商品房质量一条下，并在建筑节能之上引入绿色建筑概念，由当事人根据合同签订时的具体情况约定绿色建筑和建筑节能采用的具体执行标准（约定可具体到标准名称和标准文号）。 此外，对于室内空气质量或建筑隔声情况不符合标准的，合同写明由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。这为买受人的利益提供了强有力的保障，而开发商在新版合同约束下要更加注重做好节能环保。 4. 细化前期物业管理条款，对接行政法规 国务院于2016年2月颁布了修订后的《物业管理条例》，新版示范合同力求与法规对接。如，《物业管理条例》规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业。”体现在合同中，便加入了如下一款，“业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。” 新的前期物业管理条款还涉及了实践中颇受争议的车位外租问题，明确开发商出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当优先出租给本物业管理区域业主。 5. 新增买受人信息保护条款，追责信息泄露 实践中不少购房人在买房后不断接到来自装修公司等的骚扰电话，信息泄露令购房人苦不堪言。新版示范合同在第十章其他事项中新增买受人信息保护一条，强调开发商对购房人信息负有保密义务，非因法律规定或公检法机关执行公务需要等特殊情形，开发商及其工作人员不得擅自对外披露购房人信息，否则购房人可追究开发商的违约责任。 （二）预售合同范本特有的变化 1. 新增预告登记条款，排除善意取得 预告登记是《物权法》确立的一项制度，旨在保障不动产买受人物权的实现，通过排除第三人善意取得的可能性，从根本上杜绝“一房二卖”导致的风险。此项制度在最高法今年二月出台的司法解释[2]中亦被重申。新版示范合同加入预告登记条款体现了与《物权法》及其最新司法解释的对接。双方当事人可以选择是否办理预告登记，办理后，未经预告登记的买受人同意，出卖人处分该房屋的，不发生物权效力。同时应当注意的是，在新示范合同的这一条款下，已经办理预告登记的房屋，出卖人和买受人解除合同的，应当先行办理注销预售合同联机备案，再办理注销预告登记手续。 2. 细化规划设计变更条款 预售商品房出现规划或设计变更是影响购房人利益的重要因素，新版示范合同增设了开发商在规划设计变更发生后的通知义务，受影响的购房人有权解除合同；不仅如此，解除合同后开发商还需向购房人支付违约金。 3. 新增预售合同登记备案条款 《城市房地产管理法》[3]和《城市商品房预售管理办法》[4]都要求开发商在签约后需办理预售合同登记备案手续，这也是防范“一房多卖”的有力措施。新版示范合同专门加入一条确认开发商办理该手续的义务，出卖人应当自合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同联机备案手续并将备案情况告知买受人。 三结语 不论是从形式上还是实质内容上，本次修订的北京市商品房买卖示范合同都有相应的变化。总体而言，新示范合同倾向于增加开发商义务、加重开发商责任，从而保护商品房交易中作为弱势一方的买受人，以期在实质上达到双方权利义务的平衡。 |
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