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一、项目基本情况分析 （一）政府需求 山东省济宁市泗水县人民政府提出“山水园林、生态宜居”的建设目标，以健康养老产业为引领，打造泗水县幸福健康养老产业生态圈，实现泗水县生态效益、社会效益和经济效益的和谐统一。“生态+健康养老”是政府建设泗河源头幸福健康特色小镇PPP项目（以下简称“泗河源头幸福健康小镇”）的现实需求。 （二）产业特色 以大健康产业为基础，引入养老康复、生命科技研发等健康产业，同时发展旅游产业，打造以“大健康+特色旅游产业”为特色的特色小镇。 （三）项目选址 泗河源头幸福健康小镇PPP项目建设地点在泗水县南部，地处泉林国家森林公园。位于山东旅游“济南-泰山-曲阜-蒙山”黄金线路的中枢地带，交通便利。项目范围涉及泗水县南部泗张镇全境，属于城镇综合开发项目。 （四）项目建设范围  由于泗河源头幸福健康小镇PPP项目属于城镇综合开发，项目类型复杂，涵盖了公益性项目、准经营性项目、经营性项目及招商引资产业导入项目，为了项目明确项目边界，针对不同的项目类型匹配不同的投融资模式，本项目中将特色小镇的项目整体上分为：PPP模式与产业导入项目，基础设施和公共服务项目为PPP模式，特色产业为产业导入项目，共分三期项目建设总投资93亿，实行边建设边运营模式。
一期PPP模式项目包括泗河流域水源地生态环境综合整治项目；田园综合发展项目；污水处理站；新型农村社区改造工程、旅游服务中心、社区搬迁改造、自然观光区。 一期产业导入项目包括：健康人自体免疫细胞存储中心、三生园体验度假村、万紫千红生态保护区、儒家文化体验村、大型游乐园、水上娱乐区。 二、项目PPP模式结构 （一）双SPV架构实现项目市场化融资运作
本项目PPP运作模式为BOT（建设-运营-移交），由中选的社会资本方与政府共同出资设立基础设施建设的项目公司（SPV），负责项目的建设、运营维护和移交，为实现项目融资市场化运作，将经营性的产业导入项目运营单独设立SPV与基础设施建设SPV共同运行，以产业导入运营项目的开发收益弥补PPP模式基础设施和公共服务项目的建设投资和成本投入。 （二）项目总合作期设计 由于项目属于城镇综合开发运营项目，运营期长为30年，拟定建设期：6年，分三期实施。本项目设计总建设期30年期满各子项目同步移交方式，解决了不同阶段项目开发建设和运营期不一致导致的项目合作期限难以统一的问题。 （三）PPP模式+产业导入 对于生态环境综合整治工程、新型城镇化建设工程及市政基础和公用设施配套工程等公益性质强的项目采用PPP模式，对于文化资源保护开发等经营性的项目作为产业投资导入模式实施，由政府对中标社会资本进行一次授权，将基础设施建设与产业开发很好结合在一起，其中产业导入项目包括了： 1.土地整理 本项目中选社会资本可以通过接受土地储备机构委托，对项目范围的土地实施储备。对于社会资本参与土地储备整理的问题，财政部《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金[2016]91号）规定：“PPP项目主体或其他社会资本，除通过规范的土地市场取得合法土地权益外，不得违规取得未供应的土地使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作，不得借未供应的土地进行融资。”此项目中土地整理没有作为PPP项目而是作为产业导入项目，由社会资本接受委托，并不违反上述规定。 2. 产业开发项目：在产业选择上本项目结合政府产业规划与发展需求，包括健康产业开发、文化旅游产业开发两大类。健康产业的开发主要以健康人自体免疫细胞存储中心、三生园体验度假村等为主体，文化旅游产业开发主要以包括承担核心功能的万紫千红生态旅游景区和以休闲消费聚集为主要功能的旅游配套设施建设两大类为基础。 3. 产业链整合开发 本项目产业链整合开发包括幸福宜居产业链、健康养老产业链和泛文化旅游产业链。 （四）回报机制设计 本项目以“大健康+旅游产业”的产业运营获得的收益即“使用者付费”的方式弥补PPP模式中基础设施建设的投资，政府对项目不进行补贴。项目的现金流结构主要体现在服务设施收入、旅游收入和农业收入及政策补贴收入、专项资金收入，对于项目开发收入的预测涉及消费人次的预测、消费价格的预测、消费比例增长预测等多方面的综合预测，收入预测的结果直接影响社会资本的收益模式及金融投资机构风险的承担程度。本项目中对收入预测需进一步细化收入类型和可实现的收入固定化，综合测算社会资本的建设投资成本和收益回报平衡，保证社会资本的收益回报。 三、项目亮点 （一）十九大之后以生态环境综合治理为中心的特色小镇PPP项目是符合国家对发展生态系统保护和修复重大工程的政策要求，本项目以泗河流域水源地生态环境综合整治工程为基础，通过青界湖水库、圣公山水源地环境整治工程、河流生态环境保护工程、山体生态保育工程、水源地景观价值得到提升。 （二）挖掘大健康产业内涵，引入养老康复、生命科技研发等健康产业，同时发展旅游产业，打造以大健康+特色旅游产业为特色的特色小镇。既符合政府发展规划和政策支持，同时也符合国家对于健康养老产业发展的趋势。 （三）发展田园综合项目，建设葡萄庄园、茶园、有机农场、生态果园、菌业科技示范区等，进行相关村落改造，精准扶贫，创造当地人民就业机会，增加经济收入和政府税收收入，产生明显的经济效益。 四、项目评析 （一）关于特色小镇已投资建设部分的处理问题 泗河源头幸福健康小镇PPP项目在2009年与迪尔有限公司协议并全方位实施一系列生态修复、治理与保护工程、青界水库大坝除险加固工程、整修山区坡地，安装绿化滴灌工程，发展生态高效农业；对清界湖周边三个村庄实行集体搬迁、集中安置。开展植树造林工程。对于已建设的工程作为特色小镇前期配套工程的重要组成部分纳入本项目，对于已发生的费用进行评估，已支付的由项目公司成立后6个月向实施机构支付，未支付的由项目公司按协议支付，计入建设项目总投资。 （二）关于特色小镇政府和社会资本运营风险承担问题 泗河源头幸福健康小镇PPP项目回报机制为“使用者付费”，社会资本通过对产业导入项目的开发运营获得收益弥补基础设施及环境综合治理工程等PPP项目的投资建设成本，政府不负责补贴责任，对于政府虽然减轻了政府的财政压力但是把运营的风险承担全部转移给社会资本会，对后期社会资本的建设带来很大压力甚至有可能造成融资难的问题，影响特色小镇项目的实施进度。 （三）关于特色小镇运营绩效考核问题 泗河源头幸福健康小镇PPP项目的绩效考核主要体现在建设期基础设施的运营维护绩效考核、管理服务的绩效和旅游项目开发的旅游服务绩效考核，这对于特色小镇项目的社会资本运营绩效考核非常重要，未来在特色小镇的发展中还需要不断完善对于社会资本的综合运营能力考核。 温馨提示：本周三在三人行微信群内锐思维咨询宇文浩将对本案例进行语音分享，欢迎收听参与交流。（添加群主微信入群：hanxiaoxiao118） 活动通知： 2017年11月10日锐思维咨询将举行线下交流活动，分享“城乡生活垃圾处理产业投资PPP模型结构设计导则”的那些事，欢迎参加与我们一起交流。
报名成功还将获得知识星球一年会员资格，目前已分享550+份资料，加入后免费下载。 文丨锐思维咨询 宇文浩 编辑丨图图 |
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