撰文|杠叔&编辑|欣欣然
杆友枝枝推荐双笙的《灵秀》：你是我的唯一。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上） 主要房企的销售数据，表面上依旧非常好看。但钱却越来越不好拿到。 回款是个问题，融资也是个问题。 媒体近期就注意到，房企很缺钱。甚至有人说，2008年时，部分房企都没这么困难。 所以，我们不难理解，为什么有那么多的楼盘降价、打折。 银行贷款当然是房企最期待、成本最低的融资方式之一。但，这一通道正受到挤压或者放缓。银行对开发贷，依旧持谨慎态度。 于是，房企各种融资方式八仙过海。海外发债、票据、配股融资……但，不需要杠杆游戏说，利率走高明显。 最著名的案例莫过于，恒大近期融资利率翻倍，3笔票据利率分别在11%-13.75%之间。这创下了今年以来，港交所、新交所利率最高的新发行债券（票据）记录。 销售流量金额（1-10月）第二，权益金额第一的恒大，融资如此高，其他房企呢？
图1.2018年1-10月，我国房企销售额10强 图表来源|克而瑞
房企很多，分国有控股房企、民营房企，杠杆游戏没办法挨个呈现并分析，各大房企近期的融资情况。 我选择了前10个月，销售额最高的十强房企中的民营房地产公司做分析。他们的情况，大概很能反映目前市场的资金情况。当然你懂的，央企、国企融资则都有自己办法，资金成本也是比较低的。 1 碧桂园最新债券发行利率6.8%，比去年同期高出0.9% 1-10月，碧桂园以销售过6000亿元，继续占据流量金额榜首的位置。当然，其权益金额实际是第二，比恒大略低。 这样一家数一数二的企业，其公开披露显示，今年最新一笔（10月29日披露）债券的发行利率6.80%。 根据证监会出具的《关于核准广东腾越建筑工程有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》，广东腾越建筑工程有限公司，向合格投资者公开发行总额不超过人民币 30 亿元（含人民币 30 亿元）的公司债券。 广东腾越建筑工程有限公司，为碧桂园下属企业。杠杆游戏注意到，碧桂园通过该司的融资还蛮多。
披露显示，该债券发行工作已于 2018 年 10 月 26 日结束，品种一实际发行规模为人民币 30 亿元，最终票面利率为 6.80%。 而差不多也是这个时候，碧桂园于2017年10月18日发行了广东腾越建筑工程有限公司2017年度第二期中期票据。
计划发行15亿元，实际发行15亿元，发行利率5.90%。 是的，一年时间。碧桂园向市场借钱的成本高了0.9%。 2 恒大票据融资利率翻倍，最高达到13.75% 10月31日，恒大公告称，景程有限公司（恒大旗下公司）将在新交所发行三笔优先票据，合计金额18亿美元，最高利率达13.75%。 三笔优先票据分别为：5.65亿美元2020年到期的票据（2年期），利率为11.0%；6.45亿美元2022年到期的票据（4年期），利率为13%；5.90亿美元2023年到期的票据（5年期），利率为13.75%。
看到这个数据时，杠杆游戏震惊。媒体发现，这是今年以来，港交所、新交所利率最高的新发行债券（票据）。 而去年6月，恒大宣布发行的4、6、8年期优先票据，利率分别为6.25%、7.50%、8.75%。就一年多时间，4年期票据利率翻了一倍还多一点……
在整个亚太市场，杠杆游戏查阅资料后发现，超过这个利率水平的票据并不多。可以说非常少。 有趣的是，许老板参与了这次翻倍利率中票认购，约10亿美元左右。或许，这是向外界传达他对恒大的支持、信心。 一方面可能怕认购有压力，另一方面利率这么高，许老板的财技也是高。 3 融创最新2年期票据利率8.625%，比去年3年期利率还高出1.75% 7月24日，融创与汇丰、摩根士丹利、中信银行（国际）、兴证国际、招银国际、国泰君安国际、工银国际及野村，就发行2020年到期的4亿美元8.625%优先票据，订立购买协议。
融创说得很清楚，发行票据旨在优化该公司债务结构，支持公司更加健康的持续发展。发行票据所得款项，拟主要用于为该集团现有债务再融资。 而2017年8月2日，融创与汇丰、摩根士丹利、中信银行（国际）、花旗、招银国际、海通国际、兴业银行、工银国际及浦银国际，就发行总计10亿美元的优先票据，订立购买协议。 其中包括2020年到期的4亿美元6.875厘优先票据（相当于3年期）、2022年到期的6亿美元7.950厘优先票据。
目的还是优化该公司债务结构，支持其更加健康的持续发展。发行票据所得款项，拟用于为该集团现有债务再融资。 注意，当时3年期利率才6.875%。如今2年期就要8.625%，高出1.75%。几家大民营房企看下来，杠杆游戏也习惯了。 4 新城控股最新4年期债券利率7.43%，比去年5年期海外债利率高出2.43% 最新的披露显示，新城控股将于 2018 年 11 月 12 日在上交所上市21.6亿元4（2+2）年期债券。 票面年利率为7.43%，为附息式固定利率。10月26-29日期间发行的。 而2017年8月8日，新城控股境外全资子公司新城环球有限公司（New Metro Global Limited），完成在境外发行总额为2亿美元的无抵押固定利率债券发行，并获得新加坡证券交易所的原则性上市批准。
新城控股这一批次的债券年限为5 年（前三年不得赎回），杠杆游戏注意到，票面年息为 5.0%，每半年支付一次。 当时，新城控股发行债券的目的是用于偿还现有债务。其公告表示，该批次债券的成功发行有利于其进一步优化融资结构、拓展融资渠道，并为建立境外市场良好信用打下基础，符合其发展战略。 5 以融资成本低著称的龙湖，发债利率也高了一丢丢 查阅披露杠杆游戏看到，龙湖最新2018年11月6日向合资格投资者公开发行2018年第二期公司债券，发行规模为人民币20亿元。
时限为5年期，债券票面利率为4.80%，第3年末发行人有权调整票面利率，及投资者有权回售债券。不得不说，龙湖的融资成本真是低。 不过，杠杆游戏要说的是，以前龙湖的融资成本更低。
2017年7月6日，龙湖与高盛、海通国际、摩根士丹利、中银香港及汇丰银行就发行于2022年到期的4.5亿美元3.875%优先票据，订立购买协议。 发行地为新加坡，也是5年期。如今，发债成本比去年高出了0.925%。
小结：十大房企中，万科、保利、绿地、中海、华润都是央企或地方国资控股，他们融资各有办法，利率相对都不算高。 所以，用他们资金成本走势变化，来做比较意义不大。通过挨个比对，我们发现，碧桂园、恒大、融创、新城控股、龙湖这样的巨头，他们的融资成本都在不停走高，甚至有的增幅很大。 可见钱真的紧张，调控确实给力。开发商不加紧出货又咋整？每耽搁一天，成本都在源源不断累积。 显然，这样的紧绷不会是常态。哪一天发生变化？市场和投资者、购房者都在揣测。
本文所有融资数据源自各大房企公开披露
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来自： rexue_2014 > 《形势与政策》
