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实务中，企业租赁办公场所，需要时间装修，所以租户一般会给予免租期，另外还有预支房租和一次性缴纳全年甚至数年的租金的做法。免租期出租方、承租方应当如何财税处理？
一、免租期承租方的财税处理。会计准则规定，对于出租人提供免租期的，承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，即免租期内应当确认租金费用。比如：A企业与商户于2013年5月份签署合约，经营物业出租约定，出租期限为2013年5月1日至2019年12月底，前八个月为免租，每月租金为100万元。在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金费用，即100万元/月×72月(收租月数)=7200(万元)；7200万元÷80月(总租月数)=90(万元)，即每月（包括免租期在内）应确认租赁费用90万元。
在企业所得税上，对于经营性租入的房屋即固定资产，根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定：“企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；……”由此可见，承租方免租期得会计处理与企业所得税是一致的。
二、免租期出租方的财税处理。会计处理上，对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。比如：A企业与商户于2013年5月份签署合约，就该公司的经营物业出租约定，出租期限为2013年5月1日至2019年12月底，前八个月为免租。每月租金为100万元。在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入，即100万元/月×72月(收租月数)=7200(万元)；7200万元÷80月(总租月数)=90(万元)，即每月（包括免租期在内）应确认租赁收入90万元。
在增值税上，一般来说，单位或个体工商户无偿提供服务应当视同销售，但租赁合同中约定免租期是否应当视同销售？《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。”租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”提供服务，因此，这种情形的免租同“买一送一”，在增值税上不属于视同销售服务。
在房产税上，根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。但在笔者看来，免租期并非真正意义上的免租，免租期的租金是通过以后收取的租金中实现，是包含在以后期间收取的租金之中，所以，免租期不应当缴纳房产税，免租期从价计征房产税存在重复纳税之嫌。
在企业所得税上，《企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”所以，除非企业所得税另有规定外，企业所得税收入的确认也是遵循会计“权责发生制”。《企业所得税法实施条例》第十九条规定：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”这是企业所得税“权责发生制”的例外情形。企业没有实际收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业缺乏纳税必要资金，因此，企业所得税对租赁收入作出特别规定：根据合同规定应收到租金的当期确认企业所得税收入。但《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）又规定：租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则，分期均匀计入相关年度收入。根据上述规定：（1）预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认，也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，税收与会计确认收入会产生时间性差异，企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征企业所得税。（2）企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入可以在租赁期内根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。但出租人分期均匀确认租金收入必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度。二是租金为提前一次性支付。因此，该房地产公司在2017—2018年两年免租期间不确认企业所得税收入， 2019—2021年每年确认200万元租金收入。会计应遵循权责发生制，2017—2021年每年均匀确认120万元租金收入。所以2017年、2018年企业所得税汇算清缴时需调减120万元应纳税所得额，2019—2021年每年调增80万元应纳税所得额。应当注意：相应的折旧费用是否应当纳税调整？以2017年为例，2017年会计确认租金收入120万，并且会计处理还应当确认相应的折旧费用。而税收确认租金收入为0，因为企业所得税仅对租金收入的确认时间上存在特别规定，其发生的成本费用扣除并无特别规定，因为仍应当按照会计所确认的折旧费用税前扣除，即会计确认的折旧费用不用纳税调整。
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